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可以从以下三个方面进行估算：一大公式：租金乘数小于12 租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额／每年潜在租金收入），小于12。 比如一套房子，2001年时售价22万，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。 投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。二大公式：8—10年收回投资 投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。 一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8—10年左右。以上面那套房子为例，假设2001年时**5万，每月按揭款1000元，1年后交房，当它的投资回收年数是10．3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供，实际上面临投资无法回收的境地。三大公式：15年收益决定是否物有所值 另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。 如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具**空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，那该物业价值已高估。 仍以上房子为例，2001年时，年租金收益为1．8万，乘以15等于27万，大于当时的售价22万，因此是值得投资的。但就以2000元月租金计算，合理价值为36万，远远小于当前60万的售价，价值已经被过度透支了。 以上三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的**前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
如何估算房产投资是否可行
138****9578 | 2016-04-27 18:20:22
已有1个回答
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152****1601
正是由于近年来房屋价格的单方面上涨，遇到了刮“台风”一样的整体涨势，让投资者忽略了房地产市场巨大的投资隐患，楼市价格一旦进入下降周期，跟上涨周期一样，将延续更长时间，给一个家庭造成的损失，考察一处房产是否值得投资,有关房产估值专家提出了三大公式： 投资公式一：租金乘数小于12 租金乘数小于12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。但这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 投资公式二：8年至10年收回投资 8年至10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。通常来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。 投资公式三：15年收益高于买入价 15年收益高于买入价如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具**空间;如果该物业的年收益×15年<房产购买价，则该物业不宜投资。 如何在一片大好形势下进行有效投资？以上三个房产投资公式可以用来帮你盘算目标房源是否合适入手。
查看全文↓ 2016-04-27 18:25:22
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