买房都讲究一个投资眼光，那购房者要如何自我估算房产价格呢？

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• 144****5699

  看地段，看环境、看房屋质量咯。

  查看全文↓ 2012-10-07 15:35:23
• 134****7936

  首先需要确定评估的基准。在开始评估前，购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易，以此对市场行情有个大致的了解。当然，查询大型中介的广告报价，对了解行情也有些帮助。不过，能够作为评估基准的数据，必须是现实的成交价格。 第二步，考虑以下三方面的因素对价格的影响。 一是房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%；另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型小厅、小厨、小卫扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为-3%%，7层为-5%，3层和4层为＋3%，若是楼顶则为-5%；而朝向如无朝南窗则为-5%。 二是环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中**区的为＋15%。 三是心理因素。如果不在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为-8%。

  查看全文↓ 2012-10-07 15:34:24

相关问题

• 问 都说买房是一个陷阱接着一个陷阱来的，哪些情况购房者可以退房？
  答

  下面这八种情况你是可以退房的。1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。6.不能或不能按期办理产权过户的。7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。8.合同中约定的其它退房条件出现时。

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• 问 购房者买房要怎么选楼层
  答

  1、根据自身家庭需求，考虑到家庭人数、家庭成员年龄、家庭活动空间等因素，选择最适合自身的楼层。 2、考虑到楼层的高度，高层楼比低层楼有更多的景观，可以更好地欣赏风景，但同时也会有更多的风险，所以要根据自己的保障能力来作出选择。 3、根据楼层的位置，一般来说，地下室层和顶层是不太安全的，而且容易受到噪声的影响，所以应当选择中楼层，且可以尽量选择位于楼栋中间的楼层。 4、根据楼层的结构，一般来说，底层楼层的结构比较复杂，而中楼层的结构比较好，所以可以根据自己的需要来选择适合的楼层。 5、最后，要考虑到房屋的价格，一般来说，低楼层的房屋价格比较低，高楼层的房屋价格比较高，所以要根据自己的实际情况来选择。

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• 问 购房者如何维权
  答

  1、购房合同中约定的违约金太少，不能弥补购房者的损失怎么办？对于逾期交房，在商品房买卖合同中，有明确的违约责任约定，比如：逾期一天按照已交付房款的万分之几支付违约金，这是常见的违约责任方式，但开发商可能会有一个兜底条款，就是违约金多不能超过多少。有时候，开发商逾期交房时间较长，完全按照这个约定，对于购房者来说明显是不公平的，根据《高院商品房司法解释》第16条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。2、对于如何界定购房者的损失？购房者的在逾期交房中损失，可以根据《高院商品房司法解释》第17条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，如果开发商较长时间不交付房屋，购房者认为违约金不能弥补自己的损失的话，可以按照相关房屋租金的标准进行赔偿。

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• 问 对于一个新手购房者来讲想了解下买房地税是怎么算
  答

  契税法定税率是3%到5%，不知道你哪里，你们那儿契税税率多少。

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• 问 如何估算房产投资是否可行
  答

  正是由于近年来房屋价格的单方面上涨，遇到了刮“台风”一样的整体涨势，让投资者忽略了房地产市场巨大的投资隐患，楼市价格一旦进入下降周期，跟上涨周期一样，将延续更长时间，给一个家庭造成的损失，考察一处房产是否值得投资,有关房产估值专家提出了三大公式： 投资公式一：租金乘数小于12 租金乘数小于12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。但这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 投资公式二：8年至10年收回投资 8年至10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。通常来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。 投资公式三：15年收益高于买入价 15年收益高于买入价如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具**空间;如果该物业的年收益×15年<房产购买价，则该物业不宜投资。 如何在一片大好形势下进行有效投资？以上三个房产投资公式可以用来帮你盘算目标房源是否合适入手。