广西有什么建筑面积计算的新规 "赠面积"有哪些变化

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  买房子，送阳台、送飘窗、送露台是开发商惯用的促销手段，特别是针对大户型、LOFT户型等，高赠送面积和赠送率一般都会令购房者心动不已。但从2015年7月1日起，广西开始执行国家《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称新《规范》)，让飘窗、挑高露台、地下室等都要在相应的范围内计算到售卖面积中，这就意味着以后开发商不再可能像以往那样“慷慨”地向购房者“赠送面积”了。 一、《建筑工程建筑面积计算规范》部分内容 1、坡屋顶 对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10米及以上的部位应当计算全面积；结构净高在1.20米及以上至2.10米以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20米以下的部位不应计算建筑面积。 2、夹层 建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。 3、地下室 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。 4、阳台 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。 5、凸(飘)窗 窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。 6、落地橱窗 附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积。 二、变化：飘窗露台阳台不能随便“送” 据市建设工程造价管理站一位科员介绍，新《规范》在2014年7月1日起就已实施，但广西结合自己的实际情况推迟了一年。新《规范》实施后，原《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005)》同时废止。 该科员介绍，新《规范》条文变化较大，主要技术内容方面修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊、阳台的面积计算规定，增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求等。 在旧版规范中，2.2米以下的空间不计入建筑面积。过去，只要飘窗部分层高不超过2.2米，便可有效地“偷“到面积，业主在装修时却可以将窗台打掉变成一部分建筑面积。新《规范》变化**大的一条是，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。这就是说，以前许多开发商在售楼时经常提到“送飘窗”，今后不能全“送”了，至少要计算一半面积。 旧的规范里，“不封闭的露台不计建筑面积”，所以，常有开发商将赠送大露台当做销售噱头。新规对露台重新进行了定义，应满足四个条件：一是位置，设置在屋面、地面或雨棚顶，二是可出入，三是有围护设施，四是无盖，这四个条件必须满足。如果是设置在首层并有围护设施的平台，且上层为同体量阳台，则该平台应视为阳台并按阳台的规则计算建筑面积。 而在旧规中只算一半面积的阳台，新规也规定“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积”，这也意味着今后主体结构内的阳台将全部计入建筑面积，赠送1/2阳台面积将不再有。不过，新规之下，并非完全没有“赠送“，只是可”赠送“面积会更少。 三、市场：开发商“赠送面积”很风行 “N+1灵动户型”、“买三房得五房”、“赠送率超过50%”……在商品房市场上，这样的营销广告到处可见，“送面积”似乎成为很多开发商热衷的促销手段。 “我们夫妻两个现在手头上的钱不多，又考虑到未来出生的小孩，所以我们买房时对赠送面积多的户型特别感兴趣，觉得比较划算。”市民李先生的想法其实代表了当下许多购房者的心态，高赠送率的户型意味着能多改造出一个小房，所以现在市场热销的楼盘都会打出赠送面积多又实用的户型促销。 细心一点的买房者都会注意到，现在号称15%~20%的赠送率并不罕见，本地商品房市场上至少有十数个楼盘以高赠送率为宣传噱头，个别楼盘甚至宣称有超50%的面积赠送率。一些楼盘都会在户型图上标注全赠送、半赠送面积的区域，赠送面积主要集中在阳台、飘窗、入户花园、阳光房、夹层等功能区上。 四、未来：高赠送户型将变少 不可否认，“送面积”不仅为开发商所热衷，也很受购房者热捧。随着新规范的实施，新建项目赠送面积设计审批将更加严格，以后报建的楼盘项目将很难再推出高赠送面积的产品。 桂林一家营销策划有限公司负责人则认为，新规范出台有利于房地产行业规范管理，未来，开发商将会改变产品类别的管理，减少原来N+1房的模糊性，户型类别将更清晰。同时因为“偷面积”难度增加，开发商将会强化更符合人性化的内部空间设计的户型，这对购房者有好处。 在专家看来，大多数消费者会直观认为自己能从“赠送面积”中得到实惠，但羊毛总是要出在羊身上的。另外，购房者获赠的“面积”并不牢靠，由于赠送面积往往不具有合法产权，无法将获赠面积写入房屋产权证，业主无法将其用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿。“赠送面积”也不会写入购房合同中，一旦遇到面积缩水等纠纷，购房者维权亦存在困难。 专家提醒，人们在购房时还是应该综合考虑，切勿仅盯着“赠送”二字做选择。  

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:27

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• 问 上海"版图"有哪些变化 哪些地方的房价会上涨
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  2015上海城建大事记：闸北静安合并，11、12、13号线新区段开通，自贸区扩区，中环闭合成环，大场机场确定搬迁，2015年上海这些城建方面的利好消息，都在刺激着相关板块的楼市。跟着城建规划去买房，**潜力不可估量。上海版图大变样，这些地方房价会上涨吗？ 1、闸北静安合并 闸北房价4个月涨1.3万 2015年上海市政府11月4日召开相关会议，宣布静安区与闸北区正式合并。回顾这一事件的演变历程。两区合并的小道消息，自8月下旬就开始在社交网络上传播，当时静安区工作人员表示这实属谣言或为房地产商借题炒作行为；9月7日，上海市政府新闻办公室官方微博“上海发布”回应表示，两区合并工作目前正在酝酿和听取意见的阶段；10月中旬，闸北区下属官媒《闸北报》出版确认闸北、静安两区将实施合并。 8月闸北均价约59381元/平方米，12月闸北均价约72048元/平方米，4个月时间，闸北房价涨了近13000元/平方米，这其中闸北静安合并的消息也是一大影响因素。  2、自贸区扩区 金桥楼市**受益 2015年4月20日，自贸区改革方案宣布自贸区实施范围面积从28.78平方公里扩至120.72平方米公里，扩展区域有：陆家嘴金融片区、金桥开发片区、张江高科技片区。 楼市影响： 陆家嘴金融片区——扩区是锦上添花难成主要卖点 金桥开发片区——消息传出后，半年房价涨幅超15% 张江高科技片区——未对区域的房价产生明显的冲击作用 3、大场机场确定搬迁 板块升级收益或将提速 上海宝山区政府官网11月12日发消息，上海宝山区的大场机场确定要搬迁了，不过具体时间与方案尚待官方公布。该机场位于上海外环线以内，周边居民区和**众多，大场机场确认搬迁对大场板块而言是极大的利好消息。  4、11、12、13号线新区段开通 浦东周康出行更便利 从12月19日起，轨交11号线罗山路-康新公路区段、12号线七莘路-曲阜路区段、13号线长寿路-世博大道区段投入载客试运营。 11号线延伸两站周康受益，距离迪士尼乐园更近了； 12号线成换乘王出行便利；13号线新开通区段纵向串连起市中心多个繁华商业区  5、中环线闭合成环 张江为浦东再添房价高地 9月29日零时，中环线浦东段东段主线和金桥立交开放通行； 12月27日18时，中环线浦东段东段主线匝道和地面道路也全部开通。至此贯穿黄浦江两岸的中环线完成完整闭环，全线畅行无阻。浦东张江板块直接受益，从五角场等北部地区可**张江和迪士尼乐园。  6、嘉闵高架南延伸段通车 闵行至虹桥枢纽更快 嘉闵高架南延伸段一期（莘松路-联明路）10月28日正式开通。从上海虹桥枢纽可以通过嘉闵高架**莘庄，极大提升莘庄地区以及市区往返虹桥枢纽方向的交通便利程度。

• 问 为什么开发商会"送面积" 怎样能使面积靠谱
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  去年，**新修订的广告法中明确指出，“商家的广告宣传必须真实可靠、不得有虚假或误导消费者的内容”。大家经常看到开发商打着“赠送面积”的招牌吸引购房者买房，但是，赠送面积真的很靠谱吗？ 让我们来想一下，俗话说“无奸不商”，商人不会干亏本的买卖，那么，为什么要白白送给购房者面积呢？ 小编从赠送面积的实用性与合法性两方面来说。 一、赠送面积的合法性 所谓合法性，就是指开发商赠送给你的这部分面积，有没有写进合同里面；后期拿到房产证时，房产证上有没有将这部分面积画上去。 目前，开发商赠送购房者面积一是为了提高得房率，另一方面是以“增送面积”为噱头，吸引购房者买房。 业内人士指出，**近几年，因为“赠送面积”产生的纠纷案件呈上升趋势。从这些案例中我们可以发现，一部分就是噱头，玩的是数字游戏，专门迷惑消费者，让购房人难以比较房屋的单价；还有一部分是“偷面积”，会影响户型整体的采光、通风设计和日常使用。而发生纠纷以后，这些“赠送面积”不会计入建筑面积，在房产证上也没有体现，所以一旦出现问题，权益很难得到法律保护。 二、分清合法赠送和非法赠送 其实，开发商嘴里的面积大部分是国家规定不计面积的部分。如果开发商将那些不计入面积的部分算进“赠送面积”里，购房者是占不到便宜的。如果是有类似赠送3/4的阳台面积，那才算是真的赠送了购房者面积，得到了实惠。 所以，专家提醒各位购房者，买房遇到这样的事情，需要理性看待。买房不买房，一切根据自己的实际需求去衡量。如果你是单纯冲着赠送面积而买房，后期的改建会花费你更多的金钱，得不偿失。 律师提醒广大购房者，如果想要“增送面积”，应该与开发商签订《赠与合同》或在双方签订的《买卖合同》中明确，并确定所赠与的“面积”是符合房产登记要求的且属其所有，减少损失。 附不计入面积的部分： （1）入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积； （2）露台是完全赠送的； （3）地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积； （4）飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积； （5）同样，阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。

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  计算建筑面积的作用1、确定建设规划的重要指标。2、确定各项技术经济指标的基础。是一项重要的宏观经济指标3、计算有关分项工程量的依据。4、选择概算指标和编制概算的主要依据。5、建筑面积与使用面积，辅助面积，结构面积之间存在着一定比例关系

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• 问 回迁安置房有""两书""吗？安置房的""两书""是什么？这答案主要有几点？
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  安置房几大优势受追捧1、是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善;2、户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑3、政府统建的房屋质量较为稳定;4、安置房依托地理优势和小区配套优势，**比率与经济增长周期吻合，升幅较快更重要的是，这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低。当然，还有一个客观原因，安置房的业主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

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• 问 建筑面积计算范围是什么 建筑面积怎么计算
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  建筑面积与使用面积及使用率计算有直接关系，一般大于使用面积，是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，也是国家宏观调控的重要指标之一。 建筑面积计算范围 1、单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。 2、高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算;当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线间的水平宽度计算。 3、多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算；二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。 4、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 5、用深基础做地下架空层加以利用，且层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 6、坡地建筑利用工作之便吊脚做架空层加以利用，且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 7、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 8、图书馆的书库按书架层计算建筑面积。 9、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。 10、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。 11、建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积。 12、有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积，独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 13、有柱的车棚、货棚站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。 14、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 15、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 16、封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 17、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 18、两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 19、室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 20、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。 不计算建筑面积的范围 1、突出墙面的构件、配件和艺术装饰，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 2、检修、消防等用的室外爬梯。 3、层高2.2米以内的技术层。 4、构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油(水)池、贮仓、圆库、地下人防干支线等。 5、建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。 6、没有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。 7、单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。 8、层高小于2.2米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。