房地产市场风险有哪些 楼市须知些什么

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• 158****0259

  2015年眼看就要过去,购房者开始关心2016年房价走势。2016年房价下跌还是会缓慢上涨？关于未来房价走势,业界人士预测众说纷纭,有砖家表示“救市”政策不断刺激、不断透支楼市需求导致以往楼市的繁荣景象,但这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机,而这场危机极有可能在2016年年初爆发,届时,楼市或将陷入新一轮的大萧条周期。 楼市会陷入萧条有五大理由： 1、楼市供求基本面已基本平衡,今年楼市基本面复苏好转不可持续。 2、央行“双降”之后,楼市需求将大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条。从时间的角度来看,2016年初开始,新一轮的房地产市场调整极有可能来临。 3、美元加息预期强烈,全球资产配置方向转向美元资产或房产,中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。 4、“地王”频出是楼市疯狂的体现,楼市疯狂之后必然出现调整期,楼市或将现大萧条的周期。 5、楼市“救市”政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险。 房价会上涨,2016年地方或有八大底牌： 2016年地方政府还有哪些底牌“去库存”？业内认为,每当市场低谷期,地方都会采取一些措施刺激房地产市场复苏和回升,从目前楼市发展特征来看,有八大措施极有可能会在非限购城市执行(半数以上二线城市、大部分三四线城市)。 1、降首套**：预计首套房**比例将从现行的25%,下调至20%左右。 2、降准降息：预计2016年仍有1-2次降息,降息幅度在0.5个点左右,降准也有机会,大约在1个点左右。 3、楼市税费补贴类政策会进一步落地,同时,首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持。 4、加强货币补贴：进一步加大棚户区改造的力度,补偿政策倾向于给予被拆迁居民金钱补助(货币补贴),而非异地分配住房(实物补贴)。 5、调整普通住宅标准。 6、鼓励人才购房政策。 7、将户籍制度与购买房产直接结合。 8、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。 看了以上内容,你觉得房价会涨还是会跌,只要是刚需买房,还是别等了,该出手时就出手！

  查看全文↓ 2016-05-23 16:38:00

相关问题

• 问 房产税细节有哪些 房地产税须知些什么
  答

  一直众说纷纭又格外引人关注的房地产税又传来新的消息,且有细节浮现。据新华社报道,从权威渠道获悉,作为未来的新增税种,房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。 房产税之所以受关注,是因为大家关注的焦点之一就是自己要不要交,交的话要交多少,如果交得多要不要赶紧将房子卖掉。其实,专家已经明确,房地产税虽然是直接税,要由自然人纳税人直接缴纳,但原则是对多套房、高端房进行调节,因此对多数升斗市民来说,有套房子够不上“高富帅”,并不需要缴纳房地产税,可以不用过分担心。就是有一两套房,估计也大多在免征面积内,即便缴也花不了多少钱。至于有多套房的“金主”,可能会受些影响,但相对于其收益而言,这点税也“湿湿碎”,不会太在乎。 其实大家更应关注的一点,是方案未将相关的契税、土地增值税、耕地占用税等纳入房地产税,相对之前的各种传言,这个要温和得多,明显也将这一税种同短期的楼市调控政策区分开来,而将其与调节收入不均衡、改良地方财税体制的长远目标联系起来。这一重要的调整,明显是为了减少开征阻力,综合平衡各方利益,将房地产税改革先推行开来。 大家还关注的一个焦点是,房地产税将由各地地方税务局征管,收入划归地方。现在地方税收收入增幅下降,会不会将目光盯在房地产税上,将起征点定低、税率定高,从而增加收入？房地产税开征需要考量的环节很多,尤其是作为直接税,老百姓都很关注,地方应该不会太过分,避免不必要的波动。更何况,现在房地产市场依然脆弱,提高房地产税必然会影响房地产销售,进而影响土地出让金等收入,可能得不偿失。涉及民心所向,涉及楼市景气,提高房地产税征收这种杀鸡取卵的事,地方应该不会干。 房地产税立足长远,不会因为它而影响房地产的发展,因此对百姓而言,有房子好好住着就是,听说房地产税快来了就卖房子,未免反应过度了。

• 问 房地产市场有哪些类型
  答

  房地产市场可根据不同的划分依据分为不同类型。划分依据包括：房地产层次、房地产用途、房地产供应方式、房地产供求对比状况、房地产权属的让度方式等。几种典型的分类： 根据房地产层次，分为地产市场、房产市场、相关服务市场三个层次。 根据房地产用途，分为住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业用房市场等。 根据房地产档次，分为高档房地产市场、普通房地产市场、低档房地产市场。 根据房地产项目的覆盖范围，分为5个级别的房地产市场，即世界性、亚洲性、全国性、跨省区、省内房地产市场。 根据房地产权属的让度方式，买卖市场、租赁市场、抵押市场、典当市场、置换市场等。 根据房地产市场的规范程度，分为白色市场(即合法市场)、黑色市场(即非法市场)和灰色市场(即政府难以有效管制的市场)。

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• 问 全国房产市场现在真的是一线涨二线稳三线跌的局面吗？
  答

  “城镇化下住房需求趋势不会改变，如果政策有较好的引导，三四线城市房地产仍有较大发展空间。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁此前在深圳告诉记者，三四线城市没有限购、限贷等调控压力，未来可通过市场手段实现人口从一二线城市的转移。

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• 问 房地产市场有什么预测 如何看待房地产市场预测
  答

    2015年即将结束，2016年房地产将何去何从？以下内容是国内有关房地产研究机构对2016年房地产行业的趋势总结，希望对于有买房打算的购房者有所参考。 一、2016年楼市整体较乐观 大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼市可能会比2015年差一点，但不会比2014年差。 首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降； 其次，国家政策支持力度会越来越大； 第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。 二、一二线城市销量将持平 销售均价将上涨 2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于： 1）供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限； 2）货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量； 3）土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。 三、哪些城市有可能表现更好？ 第一， 深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州**有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少（除深圳将增加4%以外），这些城市将供不应求，**可能有突出表现。 第二， 看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。 第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区（环渤海、长三角和珠三角的三线人口流入**为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市区人口流入**多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。 四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧 好的资源都会往一线城市及周边城市聚集，城市之间及城市内部分化加剧，一线城市已经郊区化，现在进入郊区城市化的阶段，二线城市正处于郊区化的过程，大量人口正在往郊区迁移。未来也会走一线城市路，从城市郊区化到郊区城市化。所以城市内部找好热点城市的潜力区位也很重要，不要盲目拿地。 五、2016年依然会地王频出 2016年依然会地王频出，市场集中度会进一步提高，2015年开始，房企融资越来越轻松，各大房企都不差钱，2015年的土地市场非常火爆，2016年也会维持这样的格局。 六、改善性住房需求份额持续增加 2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。 首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。 其次，二孩政策的全面放开。 第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。 从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。 七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升 如果没有特殊政策出台。2016年年初一线城市房价企稳，深圳等今年上涨过多的城市，可能有1015%的短暂回调，但之后，仍将继续上升。 一线城市的房价，并非单纯由供求关系决定的，其更深层次的原因在于资源的非常聚集。优势资源聚集在一线，造成了人群的聚集。而且，因为其他投资渠道的风险和不畅通，更因为货币持续贬值，而“肉烂了在锅里”，也就是说不管货币贬值**，楼市的总价值不变，大量资金一有机会就涌入楼市。 2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品，就如同金子不能吃宝石无法治病，但一样价值很高一样。一旦人们觉得房子值这个价格，它就可以卖出相应的价格。 2016年年初，一线城市房价在没有新政策出台的情况下会企稳，部分区域会有10-15%的回调，但随后仍将一路往上，明年年底与今年相比，一线城市房价将上升10%左右。 八、品牌房企扩大在二线城市份额，部分本地房企退出 2016年品牌房企将扩大在二线城市份额，部分本地房企退出。内地一些二线城市、省会城市之所以去化很难很慢，并非是本地没有刚需。 实际情况是： 1.因为许多地方政府执法不严，小产权房遍地开花，“五证”不全就开始出售更是成了普遍现象，于是守规矩的房企反而不好活，许多刚需住进了小产权房； 2.许多落马贪官之前以权谋私，许多本地房企以低价获得土地，与外来房企不公平竞争。以至于很多全国性的房企进入一个地方，往往需要和当地房企合资成立新企业，才能占有一席之地。2014、2015，中央反腐给力，许多贪官落马，官场风气一变： 3.许多本地房企所依仗的“关系优势”不复存在。而他们在过往经营中已经形成路径依赖，不知道在纯市场环境中怎么竞争怎么游泳。 4.许多地方房企老板因为牵涉进腐败窝案而被捕，企业也一蹶不振。剩余的开发商产品设计能力不足、成本控制也不够好，无力和外来房企竞争。 二线城市不是没有需求，而是需求有限，这些有限的需求将去向**好的性价比的产品。因此，2016年，在许多二线城市、省会城市，本地房企将逐步退出，全国性品牌房企在当地市场所占份额将进一步扩大。 九、现有“刚需”房大量“死亡”，新型好产品反热销 2016年三四线城市刚需房大量死掉，新型好产品反而一定不用担心去库存。许多人说起三四线城市，就说“去化难”。实际上一个数字根本不足以说明全部的情况。三四线城市，目前的所谓“存量产品”，量是非常大，但许多质量都不高，设计很差，好多都是几年前就盖起来的。但实际上，三四线城市的消费者并不需要这样的产品，因为： 1.三四线城市许多就是本地人，家里好歹都有套房，并没有到不买就没得住的程度。 2.三四线城市的消费者每天也上网看电视，对房屋产品的欣赏水平是很高的，一些经常外出旅游的要求就更高。 3. 三四线城市房子许多本身就比较大，100平左右的房子很正常，所以买房者要“改善”的时候，许多时候并非是从面积角度出发的，也就是说他们想要的不是更大的房子而是更好的房子。 因此，三四线城市许多所谓“刚需”楼盘去化难一点都不奇怪。因为许多人需要的是更优秀的“改善”产品，而存量房本身就不是这样的产品。因此，2016年，大量“存量”房将继续去化难，而一些用心的好房子，将卖得不错。如果有好的开发商敢于开发“新产品”，必然带来“新需求”，实现畅销。 十、移动化、扁平化、合伙人仍是房企组织变革方向 组织更加扁平、决策更加专业、沟通更加高效及碎片化，仍是房地产组织变革的方向，而更多房企会推出合伙人制度。风险管理将成为房企管理新的风口。2016年，房企将高度重视风险管理，新环境下企业面临的战略风险，资金风险，运营风险等愈加突出，像很多百亿军团都把风控体系建设和风控队伍培养作为企业未来持续健康稳健发展的头等大事，在内部构建以风险梳理风险识别风险预警风险应对，建立以风控指标体系和流程优化为双轮的风险控制体系。

• 问 2015年楼市政策有哪些 对房地产市场有哪些影响
  答

  2015年是楼市大调整的一年，尽管全国上下去库存压力甚大，然而年底临近，一些大中型城市还是出现了明显的回暖势头，这跟楼市一年来出台的各项宽松政策有着不可分割的关系。接下来就让我们盘点一下，2015年以来政府为了救市，都推出了哪些全国性的政策？ 【政策一】降准降息 据统计，自2014年11月以来，央行6次降息，5次降准，平均接近每两个月就降一次，贷款基准利率由原来的6.15%降至4.9%，下降幅度高达25.5%。这已经是近十年来的**低水平，而公积金贷款利率更早已是 “历史**低”。 【政策二】降** 2015年3月30日，央行发布通知，对拥有对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，**款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，**20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，**30%。 9年2015月1日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行通知，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，**低**款比例由30%降低至20%。 2015年9月30日，中国央行和银监会联合发布关于房地产业的重大政策，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，**低**款比例调整为不低于25%。 【政策三】降税收 2015年3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 【政策四】推行异地贷款 2015年9月30日，住建部、财政部和央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。自10月8日起，全面推行公积金异地贷款业务，有条件城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化。 【政策五】开放二胎 2015年10月29日闭幕的中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议提出，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。全面开放二胎一经推出立即在楼市引起了不小的反响，四房单位代替三房单位成为了市场上的主流，大户型普遍热销。 【政策六】松绑“限外” 2015年8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是 “限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。 【政策七】取消“7090”政策 2015年3月27日，施行9年的房地产“7090”政策正式退出。 “7090”政策出台于2006年。为控制楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。当时的背景是为保障刚需对中小户型商品房的需求，抑制投资、投机性需求，但这一政策也“错杀”了改善性需求，导致市场多年来大户型商品房供给不足。 除了这些政策之外，还有许多尚属传言的政策正在酝酿中，例如:取消学区房、一线城市取消限购、公积金贴息贷款等等。如若这些政策真能实施，相信对楼市会是一个不小的冲击。