开发商销售手段有哪些 购房者需警惕哪些售楼“陷阱”

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• 156****7180

  为了促进销售，取得良好的成交业绩，开发商也是“操碎了心”。“贷款X.X折，全款X.X折”、“买房送XXX”，更有甚者如恒大之前推出的“无理由退房”等，可谓十八般“武艺”齐上阵。那么开发商到底有哪些销售手段？在此，小编为广大购房者总结了一些常见的销售手段。 销售手段“花样百出” 1、老带新折扣优惠（通常9.7折—9.9折） 2、全款每平减300元，贷款有折扣优惠 3、全款总体价格有折扣优惠 4、送现金礼包，直接在房款里抵扣 5、买房送“购房贵宾卡” 6、炒作 7、媒体广告宣传销售 8、卖场的精致包装,包括售楼处、园区、样板间和看房路线等的包装。 9、售楼员的电话销售 10、关系客户销售 11、“经典生活体验中心”售楼处对外开放 即售楼处对外开放，强调专业细节的体验和生活的体验，建议分专业区和休闲区，休闲区包装成酒吧、咖啡厅的形式，提供茶。咖啡等饮品，播放高雅的背景轻音乐，并配有时尚杂志、艺术类等书籍。 12、连锁销售（例如：让客户介绍客户） 13、产品推介会 14、无理由退房 例如：恒大地产广西某项目于近期推出无理由退房活动，凡成功购买的客户均可享受无理由退房。而在成都、东营等地，也有开发商向客户做出类似的承诺。 15、溢价回购 例如：位于上海的某楼盘宣布只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，3年后只要不想继续持有这套房产，开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。 不过，如果考虑3年后让开发商回购的购房者，在明年交房后将不能办理房产证，因为交易过户产生的税费成本相当高昂。 16、替业主还贷20个月 例如：北京某项目推出新的促销计划：购房者在签约购房之后，**三成余下的房款可办理30年期的银行还贷手续，而自还贷起始日到项目交房前的月供，将由开发商代为支付。据悉，该项目的交房时间大概是2013年8月，这意味着购房者可以少缴20个月左右的房贷。  按照该项目成交均价1.1万元/平方米计算，一套100平方米的两居室，总价为110万元，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，相当于项目优惠10万元。 17、降价补差价 根据某知名地产市场研究部统计，自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今，短期内已从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等二三线城市，甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的升级版，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的**空间。 18、零元起拍，以在线专卖的形式实行全程网络销售。 19、买别墅送洋房 根据“买别墅送洋房”的促销活动，只要买叠院别墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，开发商会和买家签订送洋房的赠予协议，因此买家不会受到限购的影响。 20、送房产税 今年年初，上海某楼盘做出促销宣传：在该楼盘买房，可享受到买房即送五年房产税的优惠，按**高标准计算，相当于房源打9.8折优惠。随后，上海又有两家楼盘打出“买房送房产税”的广告。 21、不要给客户太多的选择机会 有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以**好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定。 22、不要给客户太多的思考机会 客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。 23、不要有不愉快的中断 在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机。 24、中途插入的技巧 在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的问题，亦会使客户产生怀疑的心理。 25、延长洽谈时间 使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间。 警惕常见销售“陷阱” 营销手段一：低开高走 人为制造板块**潜力 被开发商挂在嘴边、也是**常使用的手段之一便是“低开高走”，以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子**了，而加快购买速度。 像这种低开高走，人为制造房子**潜力的开发商并不在少数。专家认为，运用这种战略，开发商不但营造出售价较低的开盘价，吸引了购房者的疯抢，借助媒体的力量传达出楼市热销的现状。而且还把位置不好的房子售出，这也以后在销售位置好的房源时，就可以顺理成章地提高售价，让购房人误以为此项目迅速**，而购房者则处于“买涨不买落”的心理跟风买房。 一房产策划经理向记者透露，开发商后来销售的房子的价格原本就是事先定好的，并不存在太多的**。　　 营销手段二：饥饿营销 少推快跑制造人为房荒 “这次房源不多，要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了，赶紧（交钱）拿个号吧”，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。 开发商拿出少量的房源加推，人为造成市场供不应求，房源紧张，房价趋涨的态势，再加上一些媒体的“软文”助力，购房者继而被引诱消费。业内人士透露，不少房地产项目在销售出40%左右的房子后，就会对购房人说：“房子都卖完了，等下期吧。”其实，这时开发商手中还存有60%左右没卖出去的房。开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。 营销手段三：明星效应 开发商借“星”揽客 有些开发商普遍喜欢借助“外力”。专家表示：“明星营销既满足了部分市民的追星梦，又使项目增加了来访量，效果可见一斑。而且，目前市场上营销同质化严重，开发商手中可以打的牌已经基本用尽，用明星代言的营销方式，空间较大。这是因为通过开发商的渠道邀请到大明星，用大明星的知名度，易引起轰动效应。也容易给购房者造成大明星青睐的楼盘，提高其本身的价值素质。”

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:11

相关问题

• 问 苏州开发商销售手段有哪些 购房时必须警惕的售楼陷阱有哪些
  答

  在苏州房地产市场，基本每次开盘都会伴随着“日光”、“抢房潮”这样的词语，然而通过查询可售房源，又很容易发现，实际上卖得并不如宣传的那么好。业内人士也透露，这些从根本上来说都是开发商为了刺激消费而采用的营销手段，真正卖得如何，或许只有数据和开发商自己清楚。今天小编就带大家探秘开发商的销售手段，购房者们可千万要警惕。 营销手段一：低开高走人为制造板块**潜力 被开发商挂在嘴边、也是**常使用的手段之一便是“低开高走”，以证明楼盘快速增值。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子**了，而加快购买速度。 专家认为，运用这种战略，开发商不但营造出售价较低的开盘价，吸引了购房者的疯抢，借助媒体的力量传达出楼市热销的现状。而且还把位置不好的房子售出，这也以后在销售位置好的房源时，就可以顺理成章地提高售价，让购房人误以为此项目迅速**，而购房者则处于“买涨不买落”的心理跟风买房。 一房产策划经理透露，开发商后来销售的房子的价格原本就是事先定好的，并不存在太多的**。 营销手段二：饥饿营销 少推快跑制造人为房荒 日光盘是苏州楼市的热词，然而热销的背后却有些许猫腻。 “这次房源不多，要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了，赶紧拿号吧”，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。 开发商拿出少量的房源加推，人为造成市场供不应求，房源紧张，房价趋涨的态势，再加上一些媒体的“软文”助力，购房者继而被引诱消费。业内人士透露，不少房地产项目在销售出40%左右的房子后，就会对购房人说：“房子都卖完了，等下期吧。”其实，这时开发商手中还存有60%左右没卖出去的房。开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。 营销手段三：明星效应 开发商借“星”揽客 开发商普遍喜欢借助“外力”，而明星营销可以说是非常行之有效的一种方式。专家表示：“明星营销既满足了部分市民的追星梦，又使项目增加了来访量，效果可见一斑。而且，目前市场上营销同质化严重，开发商手中可以打的牌已经基本用尽，用明星代言的营销方式，空间较大。这是因为通过开发商的渠道邀请到大明星，用大明星的知名度，易引起轰动效应。也容易给购房者造成大明星青睐的楼盘，提高其本身的价值素质。” 与销售过招的3大技巧 1）、多听多看 到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，不要打断对方的介绍并马上进行洽谈；另外多看模型、样板房、说明书，充分了解产品。 2）、沉默是金 购房者在洽谈时要尽量保持沉默，让售楼人员多讲话、多介绍，而不将自己的底牌过早亮出，这样可以始终处于比较有利的位置。 3）、敢于说"不" 优秀的销售人员往往会提出选择性的问题来让购房者回答，而往往任何一种回答对你都不是很有利，因此购房者要学会说"不"。

• 问 开发商销售手段有哪些 如何警惕购房常见陷阱
  答

  相信每个购房者都见识过开发商的各种销售手段。甚至有些明明知道是开发商在忽悠，**后却还是被唬住了，直到房子付款后才各种追悔莫及。那么开发商有哪些销售手段呢？你当年是不是也吃过亏？ 解密开发商销售手段 警惕购房陷阱 销售手段“花样百出” 1、老带新折扣优惠（通常9.7折—9.9折） 2、全款每平减300元，贷款有折扣优惠 3、全款总体价格有折扣优惠 4、送现金礼包，直接在房款里抵扣 5、买房送“购房贵宾卡” 6、炒作 7、媒体广告宣传销售 8、卖场的精致包装,包括售楼处、园区、样板间和看房路线等的包装。 9、售楼员的电话销售 10、关系客户销售 11、“经典生活体验中心”售楼处对外开放 即售楼处对外开放，强调专业细节的体验和生活的体验，建议分专业区和休闲区，休闲区包装成酒吧、咖啡厅的形式，提供茶。咖啡等饮品，播放高雅的背景轻音乐，并配有时尚杂志、艺术类等书籍。 12、连锁销售（例如：让客户介绍客户） 13、产品推介会 14、无理由退房 例如：恒大地产广西某项目于近期推出无理由退房活动，凡成功购买的客户均可享受无理由退房。而在成都、东营等地，也有开发商向客户做出类似的承诺。 15、溢价回购 例如：位于上海的某楼盘宣布只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，3年后只要不想继续持有这套房产，开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。 不过，如果考虑3年后让开发商回购的购房者，在明年交房后将不能办理房产证，因为交易过户产生的税费成本相当高昂。 16、替业主还贷20个月 例如：北京某项目推出新的促销计划：购房者在签约购房之后，**三成余下的房款可办理30年期的银行还贷手续，而自还贷起始日到项目交房前的月供，将由开发商代为支付。据悉，该项目的交房时间大概是2013年8月，这意味着购房者可以少缴20个月左右的房贷。 按照该项目成交均价1.1万元/平方米计算，一套100平方米的两居室，总价为110万元，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，相当于项目优惠10万元。 17、降价补差价 根据某知名地产市场研究部统计，自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今，短期内已从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等二三线城市，甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的升级版，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的**空间。 18、零元起拍，以在线专卖的形式实行全程网络销售。 19、买别墅送洋房 根据“买别墅送洋房”的促销活动，只要买叠院别墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，开发商会和买家签订送洋房的赠予协议，因此买家不会受到限购的影响。 20、送房产税 今年年初，上海某楼盘做出促销宣传：在该楼盘买房，可享受到买房即送五年房产税的优惠，按**高标准计算，相当于房源打9.8折优惠。随后，上海又有两家楼盘打出“买房送房产税”的广告。 21、不要给客户太多的选择机会 有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以**好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定。 22、不要给客户太多的思考机会 客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。 23、不要有不愉快的中断 在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机。 24、中途插入的技巧 在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的问题，亦会使客户产生怀疑的心理。 25、延长洽谈时间 使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间。 为了促进销售，取得良好的成交业绩，开发商的销售手段可谓是层出不穷，十八般武艺齐上阵。作为购房者，买房子是一辈子的大事，决不能只听开发商忽悠，要实地考察，多家探访，这样才能买到好房子哦！

• 问 开发商销售房屋常见的陷阱有哪些 购房者要注意什么
  答

  买房时，你上当了吗？被忽悠了吗？开发商惯用的销售手段你知道多少？揭秘开发商销售房屋常见的十大陷阱和购房者买房须知的六大事项。 开发商销售房屋常见的十大陷阱 一、诱人的“价格陷阱” 房价的高低一直是购房者**为敏感的一个话题，商品房的广告中常会有一个诱人的起价，如**低价××元/平方米起，实际上这个价格的房子根本就不存在，只不过是开发商为了博人眼球，吸引人购买而采取的一种促销手段而已。 二、动人的“零**”买房 “零**、低**”重出江湖，在低迷的房地产市场兴起了一阵“低**”“零**” 风潮。由于实际上的“零**”是由开发商或中介通过预先垫付，或者是通过虚拟抬高房价，多从银行贷款的方式来获得**款，那么开发商和购房者签订的合同也存在较多法律争议和法律风险。 　 　三、赏心悦目的“样板房” 样板房的作用在于让购房者身临其境地感受房屋的布置、摆设、空间、氛围等，样板房是决定购房者是否购买的重要因素之一，因此，开放商房往往不惜投入巨资装修样板房，有的甚至将样板房的面积做得更大一些，但购房者接收房屋后却常发现实际上并不是那么一回事。 　 四、严重缩水的“精装房” 由于精装房市场前景巨大，省时省力的精装修房，成了不少购房者的首选，许多房企纷纷转战精装市场。然而，事实上，精装房却频现问题。有的开发商以各种原因为借口，在实际交付后，对装修建材的品牌或型号进行调整，使精装变劣装、精装变“惊装”。 五、环境绿化陷阱 房地产广告中“绿化率”是一个提及率很高的词。在绿化率的后面，常常后缀着低至30%，高至60%，甚至有开发商打出绿化率100%的数字，使人很容易从这个简单的数字，想像到整个小区满目的绿色。 如果商品房销售广告和宣传资料说明和允诺的内容是具体确定的，如“小区绿化率达到60%”，这个说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反该说明或允诺的，应当承担违约责任。 六、位置距离陷阱 “距市中心仅20分钟”、“离地铁站仅10分钟”、“距某商业中心仅5分钟”……给潜在购房者造就出一种近在咫尺的距离感，这样的广告语经常出现在开发商的楼盘广告上。然而广告语中的距离并不代表实际距离，当购房者入住后，往往发现开放商在广告上说的距离某某地点10分钟即达甚至要花超过半个小时才能到达。 七、配套设施陷阱 为了生活的便利舒适，购房者在买房之时，有时会将房屋周边是否有医院，小区里是否有公共游泳池，小区旁边是否有大型超市或商场等因素作为购房的重要条件。开发商通常抓住购房者者看重房屋地理区位优势及配套的软件服务的消费心理，在楼盘的广告中进行夸大或虚假宣传，而实际交付房产的小区环境、配套设施与原介绍的广告宣传内容相差甚远。 八、买房即上名校 学区房优势一直是开发商用来吸引购房者的一大法宝，但其中不乏部分开发商以此为广告噱头，“买房即上名校”宣传语背后却暗藏猫腻。如，有些楼盘一期、二期、三期学区房大不同，但是在打广告时不会明确提出来。有部分购房者对此并不是十分了解，在销售顾问诱导下，买了该楼盘二期、三期，结果却失去了心仪**的机会。又如，有些楼盘开发商承诺的学区房有时间限制。 九、买房赠送面积 虽然早已有明文规定将对赠送空间面积及其比例做出严格限制，但考虑到报规批复后在建、流入市场的时间差，如今的房地产市场仍是可见赠送空间的身影。由于购房者对于赠送面积并不是特别了解，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台、地下室、飘窗甚至管道井等算作赠送面积，五花八门，不一而足。 10、 饥饿营销，制造热销房荒的假象 “这次房源不多，要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了，赶紧（交钱）拿个号吧”，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。开发商拿出少量的房源加推，人为造成市场供不应求，房源紧张，房价趋涨的态势，再加上一些媒体的“软文”助力，购房者继而被引诱消费。 购房者买房须知的六大事项 购房者应理性的看待广告内容，不要只听开发商一面之词，要注意以下几点： 　1、不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，把广告写进购房合同。 2、收集与查证关于所购房屋的信息。 若确定购买，到规划部门、房管部门以及建设部门做资料查询。 3、要多多动腿亲自核实。 楼盘实际位置去看，多关注楼盘的位置以及周边的配套设施是否与宣传册上描述的一致。规划等还可以向当地规划门咨询核实，并要求将期待的规范设施写进合同。 4、尽量达成书面约定。消费者购买“精装房”、“学区房”、或者对小区的配套设施有要求时，**好在合同中，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。 5、注意证据的收集。对于开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料，购房者应妥善保存。 6、注意合同中的免责条款。一般协议里有“**终交付以政府规划或**终确定的示意图为准”类似的字眼，购房者在签订的时候需谨慎。 以上就是在我们买房过程中常见的一些销售陷阱以及买房过程中需要注意的相关事项。在买房过程中，开发商往往为了促进销售，采用一些虚假信息，吸引消费者购买，本来就急于买房的消费者在开发商的各种糖衣炮弹下，一时头脑发热没有理性考虑而冲动购买，事后造成自己维权难的局面。

• 问 购房时常见陷阱有哪些 购房者该如何规避购房陷阱
  答

  购房者买房交易过程，或多或少被置业顾问忽悠过，消费者将怎样规避购房陷阱？ 1、 收封房金逼订 置业顾问察言观色能力很强，能精准判断消费者的购买意向。假如购买意愿很强烈，置业顾问让消费者先交定金，数额不高在1000左右。交钱后，售楼人员承诺不再将房子介绍给其他人，这让消费者对其有了归属感。其实，置业顾问逼订阶段。购房者会在心理上对楼盘有了牵挂，往往**终会将其买下。 2、封杀第一需求 楼盘的销售现场通常会张贴出一张销售进度表，上面明确显示哪些户型已被售出、哪些户型已被预订。如果消费者完全相信这个进度表，可能就被忽悠了。 消费者第一眼看中的往往是整个小区**好的房子，但这样的房子并不一定能买到手。当售楼人员用某些暗语询问销售控制台时，控制台的人员立即就心领神会，告知消费者这套房子已经售出。 3、开发商捂盘囤房加价 一般，项目刚开盘，当天宣布售罄。其实，售楼人员自己手中有时会握有房源，当消费者的购买意向强烈时，售楼员便声称正好有人想加价转让，消费者为了买到满意的房子，往往会心甘情愿地加价购买。然而。这笔转让费其实已经装入了售楼人员的腰包。 4、销售过程中施苦肉计 买房与卖房可以说一场心理战，置业顾问也会施展小计谋，展现工作诚意。如选择在雨天的天气拜访客户，湿漉漉把文件送到消费者；大冬天冻得嘴唇发紫……此时，消费者都会旁生恻隐之心。 5、开发商包装美化楼书 开发商借用包装美化楼书，与事实有出入，仅代表开发商单方面的意愿。如发生法律问题纠纷，楼书将不会产生法律效益。除双方签字认可了楼书中的承诺，并将其附在购房合同的补充协议中。 6、物业存在借名贴金 楼盘广告中称，小区聘请了某知名外资物业公司进行管理，但实际情况并非如此。开发商只付费购买了知名外资物业公司的使用权，称其为物业顾问。通常知名外资物业公司只为每平方米价格在数万元以上的高端服务，而借用其名字的开发商通常自己组建队伍。 7、宣传存在偷换概念 购房者买房时，为了家人身心健康，大多会注意小区绿化。因此，绿化率也是开发商经常作弊的地方。业主或许对绿化率概念模糊，用绿化覆盖率代替绿地率。 8、 样板间“偷龙转凤” 样板间确实是开发商为了实现入住后房子的效果而搭建的，但部分开发商会过多地包装，目前，新闻中频繁爆料，开发商实际交的房与样板间不符，甚有很大的落差。

• 问 购房者在审核开发商时，审核开发商必须提供的材料有哪些？
  答

  购房者在接到收房通知后，应该审查开发商的交房手续是否完善。根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：《商品房住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和竣工验收备案表，有了这“两书、一表”，才能说明该房屋经相关部门验收，并且合格。此时，应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章，如有异议应该马上询问。注：一旦签了入住交接单或类似文件，就视为对房屋质量的认可。因此，收房前千万记住要求开发商出示“两书、一表”，确定该房屋已验收合格，并且与购房合同一致。只有证件齐全了，才能签署入住单。但时下不少开发商交房时，大多未能出具完整的文件，若购房者确实急于收房，在验收过住宅质量保证书以及有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保项目具备居住条件，也可自愿收房。