购房定金该不该退 案例如何分析

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• 142****1832

  在购房者选中心仪的房子后，往往需要先交一笔定金，签下“认购书”。而后开发商会给购房者一周左右的时间付全款或交**并办理按揭贷款。然而，对于要办理按揭贷款的购房者则需要注意了，您一定要在交定金前确认自己能否顺利在银行办下贷款来，否则，您就有可能“被违约”。 案例一：林先生准备购买某项目楼盘，在与开发商签订了“认购书”并交付了2万元定金后，计划以按揭方式购买，双方同时约定了签订正式“商品房买卖合同”的时间。但**终在林先生申请贷款时被银行拒绝，无法继续购房，而开发商也因此拒绝退还林先生的定金。 案例二：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝阳区看中了一套出价为50万元的二手房，由于手头积蓄能够**30%，便决定向银行按揭贷款买房。由于没有单位，平时收入都是现金进出，无法提供银行要求的盖了公章的收入证明和流水账，王小姐对贷款申请能不能批下来有些担心。但中介人员表示，中介可代办。求房心切的王小姐便交了2万元定金，签了认购合同，托中介向业主砍价。**后，买卖双方谈妥以45万元成交，并签了买卖合同，付了**款。然而**近，中介却告诉王小姐，银行审批不过关，要她想办法凑钱，由于一时无处筹钱，王小姐便要求解除购房合同，然而中介和业主却表示，只能退房款，2万元定金不能退。王小姐表示是中介当时承诺没问题才买的，责任在中介，定金必须退，由此双方争执不下。 以上两件案例中，都因为银行贷款遇到问题而引发争议。银行拒绝个人房屋贷款申请的情况主要分为三种，个人原因、开发商原因以及政策风险等。 个人原因：主要可能是借款人有严重的不良信用记录、还款能力达不到放款条件、弄虚作假提供虚假申请材料等。而对于二套房贷的个人，也要核查其个人是否还有贷款未缴纳完毕。 开发商原因：一般情况如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或者开发商有严重的信用问题或者开发商有重大诉讼影响其偿债能力等情形，也会被银行拒绝申请贷款，因为此时开发商不具备保证担保的能力。 政策原因：所谓政策风险，可能是由于金融管理部门出台新的政策规定，使贷款人出现达不到申请条件，**终被银行拒绝贷款的情况。 一手房的认购合同和买卖合同都属于格式合同，开发商一般是不会跟客户建立某种约定的。所以客户在交定金认购房屋时要谨慎些，如果自己不放心，**好先向开发商指定银行委托的按揭服务机构提供一份详细的说明材料，让其请银行进行初步审核，确定**高贷款额度，再交定金签认购合同。二手房则灵活很多，由于认购合同和买卖合同都是双方约定的，可以和业主协商好，在订立合同时，将自己的情况列明，并补充说明因银行贷款未获审批导致成交失败时，需要无条件退还定金。在王小姐的案例中，中介有过错，中介应负一定的赔偿责任。但对于如何辨别是哪方原因造成的贷款不予批准的情况，这就需要购房者提交相关证据，以证明不是自己的问题，才能要求返还定金。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:50

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• 问 购房定金协议书怎么写 购房定金协议书案例如何分析
  答

  支付购房定金前签订的购房定金协议书是购房过程中非常重要的环节之一。购房定金协议书的写法也是许多购房者的困扰。 购房定金协议书的写法 购房定金协议书 出售方（甲方）： 买受方(乙方)： 一、双方交易的房地产基本情况：（若本条描述的该房地产之条件与实际情况不符或不详尽，则以该房地产权属证明或相关法律文书的记载内容为准，且双方同意不再另行签订补充协议予以变更和确认。） 类型：□住宅□花园住宅□办公楼□商铺（商场）□其他 交易房屋坐落于区路弄号室以及其附属的号车位； 建筑面积：平方米（具体面积以产权证登记为准）；户型：室厅卫； 权利人； 房地产权证/房屋所有权证编号：沪房（地）字（）第号； 预售合同预售登记编号：； 室内装修情况：； 附属设施、设备：； 是否已设立抵押：□否□是，抵押权利人：；贷款余额：约元； 贷款余额处理方案：□甲方自行还清；□乙方首期房价款由丙方保管并优先用于偿还，余额转付甲方/不足部分甲方自行补足；□转由乙方承担（转贷款，或称转按揭） 是否已设立租赁：□否□是（租赁期限：年月日至年月日），是 否已取得承租人放弃对该房地产优先购买权的书面证明：□否□是 其他约定事项：； 二、乙方为表示对甲方所有的房地产之购买诚意，向甲方支付定金计人民币元整。 三、买房条件： 房价款：人民币元整。 房价款的支付方式： 首期房价款为元（其中包括乙方已经支付的定金元）。 如需用于偿还贷款的，乙方应与买卖合同签订后且抵押权人许可的**短时间内替甲方支付至甲方的抵押房款还款账号，如有剩余转付甲方，如果不足甲方自行补足，并应该由甲方办妥该房屋的抵押解除手续。 如甲方自行筹款还清贷款的，乙方应当于房屋买卖合同签订日内直接支付给甲方，在抵押权人许可的**短时间内，甲方自行筹款解除该房屋的抵押并办妥相关手续。 如该房屋没有抵押，**款应当于签订房屋买卖合同日支付支付给甲方。 第二期房价款元。 a乙方自筹资金支付的：在申请办理过户手续并由乙方收到收件收据回执当日，乙方直接支付给甲方。 b乙方银行贷款需要支付的，由乙方的贷款银行支付，房款期限以银行贷款实际放款日为准。乙方银行贷款审批手续应当在双方约定的过户日前办妥，否则视为申请贷款失败或者部分失败，乙方应当于过户当日以现金方式直接支付给甲方或者向甲方补足贷款不足部分。 尾款计人民币元，应当于办妥交房手续当日支付给甲方，如需担保户口迁移的，应当于约定的户口迁出日付清尾款。 其他： 、甲方已经支付给该房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金（若有）、管理费押金（若有）、电话初装费（若有）、煤气初装费（若有）、有限电视申请费（若有）、等已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的要名费由乙方承担。 、该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方。 、甲方承诺自该房地产权利转移（送件取得收件收据）之日起的日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。 、甲、乙双方应根据国家法律、法规等规定各自承担本交易所产生的税、费。（买卖合同如需公正，公证费用 由引发公证的原因方承担，借款抵押合同如需公证，公证费用由乙方承担）。 、如款b项所述乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日将其补足并支付给甲方。 四、甲乙双方约定于年月日前签订正式《上海市房地产买卖合同》或类似合同。 如果甲方未能履行本条所述事项的，应当双倍返还定金，如果乙方未能履行本条所述事项可，则已支付甲方的定金不予返还。 五、双方约定应当于签订房屋买卖合同后日内办理房屋买卖过户手续。 六、双方约定应当与过户后日内办理交房手续并应当办妥该房屋的维修基金、水电煤气以及有限电视的过户手续。 七、依据本协议，乙方应当支付给甲方的任何款项。若需通过转帐等方式支付的，甲方同意支付至以下账户： 户名：；开户银行：；账号：； 八、甲、乙双方在本协议盖章处书写的联络地址即为本协议下任何书面通知的送达地址，若因受送达方拒收或因联络地址错误无法送达的，均按照付邮日（以邮局邮戳为准）视作通知方已依本协议给予书面通知。若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方。 九、本协议各方约定的其他事项：。 十、本协议一式三份，经三方签章后即为生效，三方各执一份。 出卖方（甲方）：买卖方（乙方）： 代理人（代表人）：代理人（代表人）： 证件号码：证件号码： 联络地址：联络地址： 日期：日期： 定金收款收据 本人，身份证号码为 是**的产权人，兹收到购买上述房屋的购房定金人民币元整（大写）。 立此为据。 收款人： 年月日

• 问 买房交易如何交割房款 案例如何分析
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  又到年末岁尾，在“年前观望需求积压，年后释放市场井喷势必竞争激烈”观点主导下，不少人已跃跃欲试准备购置房产。但房产交易流程较新房繁杂，很多购房者不注意房款交割时间便可能吃大亏。看看以下2个房产交易购房者财产受损案例，提醒购房者规避类似购房陷阱。 李先生看中卖方陈先生的一处房屋，在协商付款方式时，陈先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生买房心切，同意了卖方的要求。**后，买卖双方签署了《房屋买卖合同》，约定以120万元购买该房屋，10天内到房屋登记部门交件，付款方式为窗口交件前交首期房款36万元，完税后再交剩余的84万元。3天后，陈先生以急用钱为由，提前收取李先生36万元首期房款。然而，第十日到窗口交件时，李先生却被告知由于卖方房屋被法院查封无法办理过户手续。 购房提示：购买房屋涉及的款项数额较大，买卖当事人选择自行交接房款是具有一定的风险的。本案中，卖方的行为有故意欺骗的嫌疑，买方可通过法律途径追究其责任。 刘先生通过某中介公司，欲购一套120平方米的房子。双方签订房屋买卖合同，约定房价50万元。中介公司让刘先生先将全部房款和8万元税款打到他们公司，称卖方让他们代收而且这样办手续会快一些。刘先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，两个月过去了，中介还没通知他去办理过户手续，等他去中介公司时发现已经人去楼空。 购房提示：在选择中介时，中介的信用是首要问题。即使中介不是主观诈骗，但是有些中介违规挪用房款，当事人无从得知，一旦市场变化导致中介投资赔钱，就会给买卖双方造成不可挽回的损失。中介代收房款是不能被视为卖方收到房款。中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中**主要的原因是钱款不受监管，买方交完数额不低的房款（包括全款、**款、尾款，办证税款等）后没有法律保障。 房产交易，特别是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通过中介来完成。这种方式虽然是**常用的，但会存在一定的风险。一般情况下，房款交割还有以下方式可供选择和考虑： 1、 买卖双方直接交接 购房人在购买一套二手房的时候就直接与卖方进行交接。当与卖方谈好价格签好合同后，购房人将钱存在存折上，同卖方一同去办理过户手续。在完成过户后，购房人与卖方一同到开户银行将钱存入卖方的账户。 2、 通过律师事务所交接 交易双方通过律师事务所签署合同，然后买方将款存入律师事务所，待办完过户后，通过律师事务所将钱付给卖方。由于有律师事务所作为中间人并承担相应责任，双方都会减少不必要的担心。但据了解，目前这种方式很难实行，因为买方的钱一旦存入律师事务所，则被视为所内业务收入，需要纳税。 3、 通过公证处交接 通过公证处完成钱房的交接也叫做公证处提存。公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下，交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。同时公证部门会收取一定的公证费用。 4、 银行托管交易 资金通过银行来托管交易资金，使交易过程更透明，给买卖双方更大安全保障。银行为个人出具履约保函据有关律师介绍，他们在办理二手房买卖的业务时,普遍采用银行为个人出具履约保函的方式。在履约保函有效期限内，如因买方未能履行其在基础合同项下的义务，卖方按履约保函约定向银行索赔时，银行对有关索赔文件进行形式审查，确认符合履约保函约定的索赔条件后，无须征得买方的同意即可直接将索赔金额支付给卖方，且该付款行为不受买方与卖方之间基础合同纠纷的影响。 在二手房交易过程，何时交割房款是**为关键的一个环节。所以得打起十二分精神，谨防陷阱！

• 问 买房押金该不该退
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  1. 买房押金不退属于合同违约行为。2. 买房押金不退要承担法律责任。3. 违约责任的承担方式有以下几种（1）支付违约金.违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱。（2）损害赔偿.损害赔偿：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。（3）继续履行.继续履行：是指由法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。

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• 问 购房定金订金意向金是什么 有哪些案例分析
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  买房不易，除了买完房子要背上沉重的房贷外，签合同时还可能因为定金，订金分不清楚而被销售人员给绕进去。今天购房指南就通过案例来讲一下购房定金那些事儿。 案例： 故事主人公：薛子曼 年龄：32周岁 学历：本科 持有房产：哈尔滨2居室 心得体会： 购房交易猫儿腻多，房奴日子不好过 在进行房屋买卖的时候，开发商或者中介会要求购房者支付“订金”或者“意向金”，但是开发商将“意向金”变成“定金”的花样层出不穷，购房者们也是防不胜防，这不，哈尔滨的薛女士就遇到了“意向金”被变成“定金”的猫儿腻事件。 今年初的时候，薛女士与丈夫打算告别蜗居了3年的出租屋，买一套属于自己的房子。经过多次看房，夫妻二人相中了一处楼盘的商品房，大两居，朝南，当时看施工图的时候，客厅带有大阳台，还有角窗，采光很好，二人很是满意，，薛女士当即就交了2万元“意向金”，并签订了购房合同，售楼处的工作人员表示意向金是可以退还的。 经过几年打拼，夫妻俩本以为可以顺利买到属于自己的房子，可是就在验房的时候，售楼处承诺的角窗不见了，薛女士要求开发商退还2万元“意向金”，谁知工作人员说已经交了的“定金”退不了。“当初明明说的是‘意向金’，怎么就变成定金了呢？”薛女士跟售楼处理论了起来，开发商辩称：商品房买卖合同里没有角窗这一条款，并且售楼处工作人员的口头承诺不具有法律效力，不故属于违约。 无奈，薛女士向当地工商局投诉，工商局出面调解，薛女士表示：“售楼处承诺房间有角窗，但是现在新房里说好的角窗没有了，开放商应当承担违约责任。并且当时我把售楼处说的话都录了下来，算是售楼处口头承诺的证据。”不过开发商坚持自己没有违约，双方调解陷入僵局。经过4次调解，双方终于达成一致：薛女士夫妻可获得5000元购物卡，并免交1年物业费。 事后薛女士表示，自己对意向金跟定金的概念不是很清楚，当时急于买房，就没太在意这个问题，这次吃一堑长一智，现在见到要买房的亲戚逢人必说自己的经历，“没办法啊，大家伙都是平常老百姓，好不容易要买套自己的房子，谁遇到这种事都会心烦，但是防不胜防啊。”薛女士感慨道。 后记： 想必不少人都像薛女士一样，对文中的定金、意向金不了解，其实除了这两个还有一个就是订金。 定金、订金、意向金到底有什么不同呢？ 定金 定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋买卖交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。 我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同的标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金做了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金合同从实际交付定金之日起生效。 订金 订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。 意向金 意向金，他不是定金也非订金，严格的说他不是一个法律概念，意向金的支付只是买方购买房屋的意愿表示。在意向金没有转为定金之前，购买人随时可以拿回意向金。 综上可以看出，只有定金真正具有法律效力，另外两个“金”都只是没有法律规范的概念。就上面薛女士的经历来说，售楼处采取意向金的销售方式，目的是以意向金可退还为借口来掌握客户，甚至以定金名义进行强制交易。其实不仅是新房，二手房交易中，意向金转定金的议价方式，已经逐渐成为国内的行业惯例。意向金转定金后，上下家任何一方违约或中介方"一房二介"，都应当承担合同约定或法律规定的赔偿责任。这对于购房者来说是不利的。 看到这里，小融觉得购房者们真是不容易啊，背着房贷成为房奴不说，买房的时候还要应对各种猫儿腻。用范大厨的话来说就是：防不胜防啊！ 购房指南建议购房者在签订购房合同、交纳定金前，要详细了解购买房屋的有关信息，确定购买后，认真阅读合同内容，再签订合同。需要注意的是，售楼员的口头承诺没有法律效应，为了防止销售商反悔，消费者一定要将这些承诺落实在购房合同中，同时要明确自己交的到底是“定金”还是“意向金”，这样才能充分保障自己的权益。

• 问 购房定金怎么退? 律师教你该如何退购房定金？
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  看是否能拿回定金，要看你是否签订了购房意向书，如果购房意向书采取的是“定金”方式是不能要回的。（1）订金可退具有预付款性质的“订金”，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都应依法从其约定。（2）定金不退买房人给付的定金在总额的20％以内的，在自己的原因不想买房的情况下，不能主张返还定金。而超过20％的部分，可以主张返还。 （3）签了认购书怎么要回定金？1、调查开发商是否取得了《商品房预售许可证》。2、审查认购书是否有不公平、不合理的条款。如果购房者发现开发商有以上违法之处，可申请要回定金。

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