买了商住房会后悔吗

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• 154****6122

  1、商住房优点：
  (1)不限购。商住两用房较大优势就是不限购，无论是北京限购还是通州**严限购令，都没有限购商住两用房，而且商住两用房不算首套房!
  (2)面积小。商住两用的小公寓一般面积较小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常适合年轻人居住，或者投资。
  (3)可商可居。商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型，可以自己居住也可以经商，也非常适合办公成本要求较低的企业。
  (4)灵动性强。因为商住两用公寓的独特的区域位置，基本处于金融、城市综合体内，再加上户型小巧，投资性强，所以对于业主来说非常灵活，可以对外出租，出售也非常方便。
  2、商住房缺点：
  (1)商住两用房一般不能落户。商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。
  (2)“商住两用”房生活成本高。商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。
  (3)商住两用房安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等
  (4)商住两用房产权短。商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
  (5)商住两用房税费高，出手成本高。“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。
  (6)商住两用房贷款受限。商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，**高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。

  查看全文↓ 2018-07-03 16:57:37
• 147****7391

  商住房为40年产权的公寓， 买这种产权的房子，你需要了解其优缺点：
  
  商住房的优点：
  
  1、可以注册公司。 40年产权属于商住，可以居住也可以注册公司。
  
  2、面积小总价低。 公寓面积一般都小，相对而言总价格低。
  
  3、未知比较好。 商住地块一般交通位置都比较好一些。
  
  商住房的缺点：
  
  1、产权年限较短。 住宅一般是70年产权，公寓40年产权。
  
  2、使用成本高。 公寓的水电费是翻倍的，商业标准，且不通煤气。
  
  3、持有成本高。 公寓物业费较贵一般起码3.5块钱每平米每月以上
  
  4、通透性较差，拥挤。 公寓建筑结构一般是塔楼，4梯二十几户，且南北方向 上是不通风的。
  
  5、不能作为学区，不能落户。

  查看全文↓ 2018-07-03 16:57:19
• 131****1414

  40年土地使用权的商业办公性质房产被称为商办物业，商住房。
  
  1、不利用降低城市容积率，可逃避限购，与大方向政策背道而驰。
  
  成都市5年房地产规划发展中提到要在未来不断降低城市容积率，那么通过2017年的土拍可以看到，大部分中心城区容积率基本上都是2.0。通过发展天府新区，将人口外溢，降低中心城市容积率。同时通过住宅限够等政策严格控制中心城区人口涌入，那么商住物业是可以逃避限购政策的，在成都市住房限购的条件下，很多外地人的刚需购房需求被挤压至商办物业，这样的市场是不利用大政策实行的，所以在未来商住房的交易，无论是一手二手交易必定会受到严重打压。
  
  2、土地使用性质的硬伤。
  
  40年商业用地。
  
  3、不能落户。
  
  商住房土地性质本身是商业用地，不能够落户，没有户籍难以享受大城市发展红利。同时在二手市场交易中，缺乏这类优势。
  
  4、没有学区概念。
  
  商住房是不具备学区属性的，保值及**潜力低下。
  
  5、租金回报率低。
  
  商住**潜力非常低下，成都市住宅租售比1比330左右，商住年回报大概在4%-8%，看起来挺高是吧？错误，商住房款+装修费用+利息成本+装修时间成本+住宅投资资金成本+住宅投资机会成本这4%-8%的回报率实际是严重亏损的。
  
  6、二手交易税费高。
  
  不享受任何的税费优惠政策，二次交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。税费太高，直接影响二手交易，所以造成商住房脱手难。
  
  7、二手交易未来一定会受限。
  
  2017年初开始，北上深一线城市陆续重拳整治商住类公寓项目。1月份开始上海突然暂停上百个商住项目的网签，然后集中整治了闵行区的27个在售在建商住项目，拆除插层、隔墙、水电煤管道，恢复办公商业用途。4月21日，上海发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》。5月17日，又发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，整治商住的工作在上海全面展开。整治内容包括：不论是在建、在售还是已交付的，只要是业主未入住的项目，全部要按照商业办公用房功能进行整改，整改不到位的不得办理房屋交易登记手续。已入住的项目，整改责任由业主承担，相关信息记入房屋交易登记系统，今后转手会受到相应限制，而且支持购房者退房。一线城市已经开始从一手房买卖及建设上开始打压商住市场，未来二手房市场一定逃不掉。
  
  8、水电商用，不通燃气。
  
  水电费商用会让商住楼持有成本大大增加。
  
  9、居住舒适度低下。
  
  2017年4月21日成都市规划局、房管局、国土局、市建委联合发文《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，规定在4月21日后取得的建筑工程规划许可证的项目是不可以随意改变户型及房屋结构，比如商住房**喜欢的增加墙体及隔层，开发商是不可以这样做了，那么商住的居住属性将大大折扣。
  
  商住楼的通风采光等住宅所具备的舒适度属性是完全没有的。
  
  出入人员极其混杂。
  
  10、库存极大。
  
  2016年到2017年是全国住宅销售面积**大的一年，因为有去库存大政策为背景，而商住房在此段时间的待售面积不仅仅没有下降，反而增加了，商住市场本身处于一个供大于求的状态，新的商住都在等待市场的消化，二手商住只能烂在手里。
  
  王工付费文章《住房资产倍增投资计算模型》将在小密圈发布。

  查看全文↓ 2018-07-03 16:57:05

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• 问 买了商住房会后悔吗？有什么缺点？
  答

  什么是商住两用房？商住两用的房子，可以用于居住，也可以用于办公，项目有商业部分，或者是商业裙楼，或者是有部分单位按照写字间销售。它有别于传统住宅仅仅用于居住，它是soho住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动，各种功能的配备逐渐让我们看到了它的优势。 商住两用房有哪些优势？商住两用房优点一：不限购商住两用房**大优势就是不限购，无论是北京限购还是通州**严限购令，都没有限购商住两用房，而且商住两用房不算首套房！商住两用房优点二：面积小商住两用的小公寓一般面积较小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常适合年轻人居住，或者投资。商住两用房优点三：可商可居商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型，可以自己居住也可以经商，也非常适合办公成本要求较低的企业。商住两用房优点四：灵动性强因为商住两用公寓的独特的区域位置，基本处于金融、城市综合体内，再加上户型小巧，投资性强，所以对于业主来说非常灵活，可以对外出租，出售也非常方便。 商住两用房缺点总结商住两用房缺点一：商住两用房一般不能落户商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。商住两用房缺点二：“商住两用”房生活成本高商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。商住两用房缺点三：商住两用房安全问题也值得担忧商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚等商住两用房缺点四：商住两用房产权短商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。商住两用房缺点五：商住两用房税费高，出手成本高“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。商住两用房缺点六：商住两用房贷款受限商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，**高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。 商住两用房40年产权到期后该怎么办？深圳的国际商业大厦就是国内第一个续约土地使用权的案例。该项目由于历史遗留问题，在同一栋楼内，有20年、30年、40年、50年这四种年限不一的房产证，**早的20年产权部分早已到期。为此，政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》指出，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期(国家规定的**长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。按照该《规定》，国际商业大厦产权到期的房源，都通过补交土地出让金，完成了续期，也令众多商住项目看到了续期的重要依据。北京商住两用房真值得购买吗？看了以上商住两用房有点缺点分析，相信每个心心里都有自己的权衡

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• 问 买了商住房会后悔吗？商住房有哪些缺陷呢?
  答

  因为北京限购传闻，商住房的热度直线上升，但商住房本身存在不小的缺陷，刚需购买商住房需非常谨慎。商住房本质上就属于灰色产品，其土地属于非住宅用地，房产证也注明书商业和办公类产权。这种特点就注定了商住房存在不小的风险和弊端。我们梳理了以下，商住房至少存在以下11个问题：1、 商住房的配套要比普通住宅差，开发商为了促进销售，一般都会为普通住宅引进**、幼儿园等配套，但商住项目一般不会有这种待遇。即使是普通住宅混合商住的项目，商住房业主也不能享受子女入学待遇。2、 商住房的土地使用年限多是40-50年，比普通住宅少20-30年。这种天然的缺陷，让商住房二次销售面临尴尬的局面。因为自从温州鹿城土地使用年限问题被曝光后，几乎所有的购房者对土地使用年限都倍加关注。3、 商住房贷款压力大，你至多能贷款10年，**必须50%，利率非但没有优惠，还得在基准利率的基础上上浮10%。4、 一手商住房不享受税费减免优惠，二手商住房不仅不享受“满五唯一”等政策，还会强制征收增值税，交易成本更高。5、 部分商住房能争取到民水民电，但即使这样，物业费和供暖费等支出仍然会按商业标准执行。6、 买商住房不要指望落户了。7、 商住房没有燃气，电费又很贵，进一步增加了居住成本。8、 选择商住房居住的购房者要接受办公、餐饮、零售等人员混杂的状态。而且每一次的人口密度都很大，出行和居住体验都不好。9、 商住房基本没有业主委员会，一旦出现问题，只能自行维权，势单力薄啊！所以，对于开发商吹嘘商住房“不限购不限贷、精装修拎包入住”时，要多一分考量，不要被忽悠了。

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• 问 买了商住房会后悔吗？商住房产权到期后怎么办？？
  答

  一、商住用房，是指楼盘以商业立项，但以住宅名义对外销售的房屋。因限购政策和价格，大量一线城市的刚需人群选择了购买商业性用房来自住。二、但根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权。我国2007年出台的物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定。三、如果续期问题“有法可依”，根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”四、即便国家批准了续期，对于采用何种方式续期，新的年限怎么制定，续期费用的标准如何，各方也存有争议。根据现有法律来看，很可能会由业主缴纳土地使用金；也不排除以后也像住宅一样自动续期，而且有可能不用缴费。

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• 问 恒茂未来都会值得购买吗？买了会后悔吗
  答

  恒茂未来都会其实是一个很适合、很值得购买的楼盘项目，周边配套齐全，居住舒服，房价也不高，对于刚需及想在湾里买房置业的朋友来说，是一个很好的选择，毛坯洋房现在7600元一个平米，性价比非常高。

  全部2个回答>
• 问 买商品房会后悔吗
  答

  有些人想等工资涨了再买房，但如果等几年后，虽然工资是多了，可房价也更高了，结果是，买同样的房子，压力反而更大，岂不是更亏？

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