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一般商品房的销售中有两种方式，一种是期房，一种是现房。只有拥有房产证和土地使用证才能真正称为现房。现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。现房也是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。按照相关规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签合同也不是必须使用商品房买卖标准合同。
全部2个回答>购买现房的挑选技巧
144****9607 | 2018-07-03 21:16:36
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136****5151
■先看环境
查看全文↓ 2018-07-03 21:19:47
一个小区的居住舒适度很大程度上决定于这个小区的容积率。广告单上的数据以及“超低”等形容词实在无法带给购房者具象的思维。当初买房子的时候，看着沙盘上的房子，嗯，中庭开阔，小桥流水、绿树成荫，感觉还不错，等两年后交房，心里那个落差之大。买现房就不同了，小区规划合不合理看得见,楼栋密不密看得见,绿化好不好也看得见。
“由于市面上的现房前期施工还不完善，有时看着采光通透的，后期可能会有隔断，有时看着不太通透的，也可能随着施工器械的撤离，变得敞亮。”业内专家建议买房者在挑选现房时不要凭直觉感官，也要一样一样仔细看。
“可以从整体到局部依次看，先看楼间距是否开阔，满足通风采光需求，小区布局是否合理，例如人车是否分流，单元与单元之间出入是否方便等，再看绿化是否满意，健身设施、休闲设备等小区配套是否人性化，是否满足生活需要。”业内人士说。
■再挑户型
“买房的时候，楼盘宣传说赠送面积可以变成一间卧室，交房时一看，这‘卧室’小得只放得下一张床”；“户型图上面标的是三室两厅两卫，交房的时候一看，居然少了一室多了一卫”；“售楼小姐跟我说次卧的阳台视野也开阔，交房的时候一看，对出去就是隔壁的卫生间墙”……
选现房，只要走进现房内，对房间开间、进深尺度等就有了直观的了解，户型布局是否合理，功能是否齐全，动静是否分开，干湿是否分区等等，看得清清楚楚。再从结构上看房屋朝向如何，通风采光效果怎样，尤其是厨房和卫生间，是否明厨明卫。
■不要忽略物业管理
此外，据小编了解，在挑选现房时，大多数购房者都会忽略物业管理和施工质量考察。“即便是现房，买房前也要向开发商打听清楚小区未来的物业情况。”业内人士称，无论居住还是投资，物业都是一个重要方面，而相对于期房，购房者还可以从细节上对房屋进行简单的质量考察，比如门窗质量、管道材料、电线电路等，看墙壁平不平，有无裂痕等。
目前，市面上的现房房源一般分为现房开盘和尾盘清售两类。开盘就是现房的楼盘房源充足而种类齐全，对于购房者来说，可以全方位挑选满意的房子，而尾盘房源分布在很多楼盘上，多数为大户型，或者有一定瑕疵，当然，尾盘剩余房源的“剩”因多样，也不排除没有好房源，比如因为楼盘自身销控不当导致剩余等，这就需要购房者用心甄别。 -
148****6293
注意1、社区配套很重要
查看全文↓ 2018-07-03 21:18:26
一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，购房者要看看社区附近有没有超市、菜场、面包店、饮食店、公园、银行、医院，有老人的家庭**好离医院近一点；有孩子的家庭则应关心附近是否有托儿所、**等教育配套。
另外，还要注意看社区附近有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，要尽量避开这些配套，否则会对日后的生活产生巨大的影响。
注意2、用心挑选户型
在实地看房的时候，购房者要注意看每个房间的开间进深比例是否合适，各个房间的布局是否方便居住者生活，是否达到了动静分区，房屋的朝向怎么样，通风采光效果如何等细节，另外还要记得看一下房子是否为明厨明卫。
注意3、不要忽略物业管理
一个好的物业不仅能为居住者提供干净整洁的居住环境，还能给居住者带来好心情。所以，即便是购买现房，买房前也要向开发商询问清楚小区未来的物业情况，无论这房子是用于自住还是用来出租，物业都是很重要的。
注意4、仔细阅读合同
签订购房合同时，合同上的每个条款都要理解。很多业主维权事件中，都会以没看清合同条款作为抗辩理由，但“没看清条款”这一理由在法律面前是不成立的。所以，购房者在签字前要慎重，仔细阅读理解合同条款。
注意5、要和开发商约定处理房产证的时间
购房者在和卖家签订现房买卖合同时要明确交房时间、现房面积、付款方式等。而在购房纠纷中，许多纠纷都源于房子产权证发放期限。一般情况下，开发商常以有关部门进度缓慢来搪塞购房者为何房产证的发放总是再三拖延的问题。
但依据规则，发证机关对权属清楚、产权来源资料齐全的，应在受理挂号之日起两个月内核准挂号并颁发房子产权证。所以，购房者应该就现房、准现房的房产证发放时间向开发商进行咨询，并得到一个准确的答复。
注意6、不要轻信销售员口头允诺
置业顾问的说辞，如果有一些是能够影响你买房决定的，那么你应该让该置业顾问立下字据并加盖公章，然后保存好，这才是具有法律效力的。
购房对于很多人来说都是人生中**大的消费，很大程度上是会影响着整个家庭的生活质量和品质的，因此购房者在买房前一定要做好功课，多多了解对比，切勿冲动购房。 -
132****7348
一、不看白天看晚上
查看全文↓ 2018-07-03 21:17:34
1、留意小区的污染源
要留意生活垃圾的污染。由于一般社区的生活垃圾在早上10点之前都会清理一次，因而，白天看房一般都不会注意该问题。而晚上，生活垃圾相对多起来，这时看房，可以看看房子附近有没有垃圾回收点，是否靠近污水排放较严重的河流等。这些地方在高温下都是滋生蚊虫、散发难闻气味的源头。
2、物业安保是否到位
小区物业管理也是很重要的一个购房因素，对于日后的生活往往会有较大影响。晚上看房能考察一个小区是否重视安全保卫，有无保安定时巡逻，安全防范措施是否周全到位等。
小贴士：一般来讲公寓是有可能有保安巡逻，其实无论是保安还是摄像头都是一种威慑，如果观察一下，摄像头位置很多，而且还都处于开机状态的话，起码证明对于防患于未然还是很有帮助的。
二、不看晴天看雨天
很多人觉得，看房应该选个天气好的日子，雨天不适宜出行，看房也麻烦。其实，选择雨天看房才是个明智的选择。
1、看小区周边的路面
下雨后，我们要到小区观察路面是否平整，是否有积水、泥泞等现象，因为路面积水会带来出行不便，且容易造成地下室渗漏，对地下停车位有一定的影响。
2、看窗户
雨天看房的话，要注意看飘窗、东边墙体和窗户、阳台等部位是否存在渗、漏水的情况，在雨天看房时通常都能注意到这些细节是否漏水。
三、不看建材看格局
购买房屋**好是看空房，理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。
四、不看装潢看做工
买房时必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致。如果出现问题，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。
五、不看墙面看墙角
查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角是承接上下左右结构力量的，如果墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。 -
143****9746
看房顶是否漏水、墙面是否渗水（因为电线安装在墙体内，墙体潮湿，容易引起墙体导电，非常危险）。注意：较好是雨天去看房，这样更容易看到雨水是否渗漏。
查看全文↓ 2018-07-03 21:17:05
看房屋楼层之间的高度，如果天花板过低，会使人感到压抑，同时严重影响采光，此外，楼下住户也很容易听到楼上住户搬动家具时的嘈杂声。
看墙上是否有裂缝，看墙角是否有裂缝，注意天花板是否有泥土跌落、是否平展，查看墙壁是否隐藏着竖向裂纹。
不要只看厅堂，更要看房间、厨房、卫生间，注意水龙头是否通水，下水道是否堵塞。
看内部布局是否合理，如客厅多面开门，不便摆设家具；还要注意墙体是否隔热、隔音良好，下水管道是否在室内，通风、采光是否良好等。
看装修。如墙体是否散发出刺激性的气体，是否容易脱白，地砖铺的是否平整，电线、插座是否为次品或不合格产品，电气线路的安装是否符合规范。
看小区的环境、生活配套设施是否与广告、合同相符，是否完善齐备。如电梯的数量是否与小区的住户相匹配等，小区的停车位是否充足等。
看房屋周边的交通条件、商业配套设施、教育、医疗设施是否齐备及距离的远近、规模的大小等。
另外，购房者不应只在白天看房，如果有条件的话，晚上也去看一下，这时你可以看到白天注意不到的一些情况，以对所要购买的房子更加了解。
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购买现房，有许多优势，但这并不意味着现房就是完美无缺。唯物辩证法告诉我们，事物要辨证的去看，购买现房也不例外。购买现房需要考虑的几个问题，想好了您再买！1、属于尾盘阶段，选择空间小在目前的房地产市场中，绝大部分楼盘开盘时所销售的房源为期房，开发商一般都采取一边盖房一边销售的策略。所以对于先前购买期房的业主来讲，他们的选择空间非常大，因为所有的房源都是新推出的。然而随着销售一步步的进行，等到房屋已经可以入住成为现房的时候，该楼盘的销售已经基本接近尾盘阶段了。绝大部分的房源都已经在前期的销售中被别人买走了。这就使得此时前来买房的消费者所拥有的选择空间大大缩减。往往在他们选房的时候只有不到20%的还没有出售的房源可供挑选。所以相比较于那些购买期房的消费者来讲，买现房的人所有用的选择空间非常小。2、隐蔽工程难以看到 购买的现房内部格局和装修多数已经固定，许多的隐蔽工程都难以看到，另一方面内部格局和装修固定后不利于后期调整，如房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道具体安装情况，各方面进一步变通和完善的机会较少。3、房屋并非首次出售，手续办理过于繁琐有些市场上出售的现房，其本身并非第一次销售。而是之前在期房阶段已经有投资客或其他购房者将其买下，作为投资用途。然后当所有工程完工后，这些房主便将自己名下的房屋拿到市场上再进行销售。此类的现房，虽然表面上看并没有人居住过，仍属于新房。但本质上它已经属于二手房交易的范畴内了。对于购买者来讲，所要办理的过户登记等手续，要比直接从开发商那里买房要复杂很多。而且还存在一定的风险性，搞不好便会被不法中介机构欺骗，**终导致房财两空。
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多层的 3、4楼**好小高层尽量往高选，但注意不要选择**高层的下面那一层，也就是说总共有9层的话 尽量不要选8层，有可能会比其他层多出一些梁，装修的时候很难处理，我的亲身感受呀~~~但也没办法了。高层的话也还是尽量选中间偏上的楼层，但要注意，有些高层建筑上了一定高度以后不知道为什么室内手机信号不好了，这种情况我也遇到过。不管怎么选，是现房的话就上去看看，看看户型，看看有没有多余的梁，要是房子还么盖好，在安全的前提下**好也看看房子框架结构，做到心里有数，找个专业人士帮着看
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买房可以说是老百姓生活中的一件大事，大家都希望把钱用在刀刃上，买一套物有所值的房子。怎样才能选购一套让人满意的住宅呢?要遵守三大原则。 原则一：选择适合自己的房屋所具备的一些特性 如：位置、价格、楼层、居室类型、朝向、社区环境等，可以描述出房屋的基本状况，并区别于其他房屋或产品。通过对比，将房屋的不同特性进行对比，优先考虑对自己更重要的，自己列出看中的方面。 比如，一套市区的二居和郊区的一套三居，总价都差不多，市区的朝向好，户型一般，但交通方便;郊区的正相反，户型好，朝向一般，交通不怎么方便，但价钱便宜、面积大，多一间房!这两套房的主要区别在于交通、居室类型(面积)和户型朝向，如果您是一个上班族，您就选市区的;如果您家里人多，那就选择郊区的那套。 原则二：不要苛求完美 各方面都能兼顾的房子实际上是不存在的，由于市场的细化和个性化，追求完美将是一件很困难的事，且容易陷入选购的误区。比如，您看上了一套位置不错，价钱也适合的三居室，但户型交通不很理想，朝向也不是太好!可是琢磨一下，以这样的价钱买到这个位置的房子已经比较值了，住起来完全没什么问题，户型还可以通过装修和室内改造来弥补，即使家具摆设稍感不适，只要改变一下家具摆设的位置，都不是什么太大的问题。白天不用总呆在家里，西晒可以通过遮阳伞和百叶窗来解决，所以朝向也没问题。**关键的居住、位置、价钱方面挺让人满意，就很值了。 原则三：运用性价比优选法 通常会出现这样的情况，购房者同时圈中了几套房子，综合情况都差不多，该买哪套不该买哪套拿不定主意。还举上面的例子，两套房，一套市区的两居，一套郊区的三居，总房价差不多，假设购房者对这两套房的交通位置和面积大小都可以接受，户型朝向是各有千秋，选择起来比较犯愁。当出现这种对选购房都比较满意的时候，可以估算一下这些房的性价比来帮助自己决策。性价比是一个可以量化的指数，购房者可以从购房需求的几个主要方面，诸如位置、价钱、户型、物业、环境、配套、交通等方面列出各因素所占的百分比，然后对几个项目分别进行分值评定。**后综合分值高的房屋可以优先考虑。这里需要说明的是，性价比虽然可以量化，但其中从需求因素到权重以及**后评定都是一种个人行为，所以性价比评定**好综合多人的意见，这样会比较客观一些。 此外还应注意要关注成熟社区，**好选一个成熟社区，人气足，配套全，交通好，管理优，开发商的实力强。这样，生活的大环境便有了保证。别选手续不全的项目，有些商品房存在法律纠纷，这些房子千万别选。
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选择别墅的方式：1、一层有卧室，尤其是三代同堂的人家，一定要考虑一层有卧室，方便老年人起居，车库面积大，尽量做到能够并排停放两辆车，地下室注意采光和防潮问题。2、二层可以设置次卧和儿童卧室，如果面积允许，应尽量设置家庭厅，这样方便晚睡的父母与子女在此消磨时光，同时又不会影响一层老人的休息，做到动静分开。3、三层则为主卧套房，一般而言，主卧套房面积不应该小于40平方米，可以包括卧室、书房、衣帽间、卫生间以及室外露台等，卫生间面积不能小于10平方米，能够摆放浴缸、淋浴器、马桶以及洗手盆等四件套。买别墅注意什么：1、私密性：有条件的可选购独立别墅,别墅四周的绿化树，在一定程度上可以有效“隐蔽”室内的生活而不受外界影响。2、体面性：这是大户人家选购别墅时特别注意的事项，但这主要看主人的喜好，只要自己满意就行。3、舒适性：有些共性的东西是可以借鉴的，包括起居室和户外露台要够宽敞，家具摆设应有足够的空间等。4、配套性：别墅附近有相对完善的商业、教育和医疗服务机构，对于“有车一族”，大致在10-15分车程内可以解决问题就算方便了。5、通达性：主要是指交通问题，动态交通要考虑出入方便，小区附近的道路是否通畅，而静态交通则是停车、取车是否方便。6、景观好：景观好的别墅，视野要开阔，周边建筑物相对较少，或建筑物的密度和布局比较协调，看上去比较舒服。
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