房地产物业服务企业可能面临的法律风险有哪些?

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• 153****6926

  一、治安风险防范
  所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业服务风险
  二、车辆管理风险防范
  车辆管理损毁风险，是指在物业服务企业在进行停车场经营服务过程中，因车辆发生损坏、灭失等给企业带来的风险。
  三、公共设施、设备风险防范
  ?物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失，此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一
  

  查看全文↓ 2018-07-12 16:31:26
• 147****9875

  物业管理的风险包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。
  　　(一)早期介入的风险
  　　早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。
  　　1．项目接管的不确定性带来的风险
  　　有的物业服务企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，**终未被建设单位选聘，物业服务企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。
  　　2．专业服务咨询的风险
  　　早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位良好地沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。
  　　(二)前期物业管理的风险
  　　前期物业管理的风险有许多方面，但**主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面。
  　　1．合同期限
  　　《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”前期物业服务合同是附解除条件的合同的，《物业管理条例》第二十六条规定：“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位，可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主(或物业使用人)与物业服务企业的矛盾和冲突。
  　　2．合同订立的风险
  　　在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担的风险转嫁给物业服务企业。此外，一些物业服务企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持；一些物业服务企业在签订合同时没有清晰约定有关责任，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使在接管后发生不测事件(家中财产被盗、人员伤亡等)时，处于被动局面。在合同内容上的疏忽有可能成为业主向物业服务企业索赔的理由。
  　　3．合同执行的风险
  　　前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业主人住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业服务企业之间的纠纷。
  　　前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题、设施设备调试中未妥善解决等问题，都会影响业主正常生活。由此引发的对前期合同的争议和纠纷，若处理不当，将会诱发管理风险。
  　　(三)日常物业管理的风险
  　　日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程中存在的风险。

  查看全文↓ 2018-07-12 16:30:24
• 131****0450

  劳务用工风险。这类风险是指企业在用工过程中对有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动保护、保险福利等直接涉及劳动者切身利益而引发的法律纠纷。企业用工不规范、员工违规操作导致伤亡都是这类风险产生的原因。
  　　收费风险。收费风险是指物业服务企业在收费过程中因业主拒交物业费、采暖费而引发的法律纠纷。据有关资料统计，物业服务收费争议在全国都是一个普遍现象，各地住宅小区大约有15%的物业费收不上来。
  　　治安风险治安风险是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等产生的风险。如小区发生入室盗窃等各类治安事件时，就会给物业管理服务工作带来一定风险。
  　　公共环境管理风险。这类风险是指物业服务企业依据合同，在对小区内公共区域的管理和养护过程中未履行应尽的义务或管理、养护不善带来的风险。如检查井因沼气过多，因明火引发爆炸、春秋两季儿童焚烧未及时清理的柳絮或落叶引发烧伤、保洁员违反规定在小区内焚烧落叶而引发火灾等。
  　　其它风险。这类风险是指由各类突发或不可预见的事件给企业带来的风险。如业主家因装修、改造不当发生管线断裂而导致楼下浸水，小区道路因动物粪便、下雪结冰致使行人跌伤等等，而一旦出现此类事件，法院会从保护弱势群体的角度出发，往往将相关责任推向物业服务企业。

  查看全文↓ 2018-07-12 16:30:09

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• 问 房地产物业排名前十的企业有哪些？
  答

  中国房地产排名第一：万科地产万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内**的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济**具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位；2017年再度上榜，位列榜单第307位。万科始终坚持为普通人提供好产品、好服务，通过自身的努力，为满足人民对美好生活的各方面需求，做出力所能及的贡献。公司核心业务包括住宅开发、物业服务、租赁住宅；在住房领域，公司始终坚持住房的居住属性，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”中国房地产排名第二：中国恒大大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的世界500强企业集团。2018年上半年，恒大总资产1.77万亿，净资产3245亿，销售额3042亿，营业额3004亿，利税超850亿，现金余额2579亿，员工13.9万人，解决就业260多万人，在世界500强排名第230位，已累计为公益慈善和脱贫攻坚捐款超113亿。恒大地产秉承“民生地产”理念，在中国280多个城市拥有项目800多个，与全球800多家知名企业战略合作，实施精品战略，打造高品质、高性价比产品，开创行业“全精装修交楼”和“无理由退房”先河，让600多万业主实现宜居梦想。中国房地产排名第三：碧桂园碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司（股份代号：2007.HK），总部位于广东佛山顺德，是中国**大的新型城镇化住宅开发商。采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。中国房地产排名第四：保利房地产保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。保利置业，秉持“专筑文化地产”的企业经营理念，坚持以“文化、和谐、自然、高端”为核心，精耕房地产开发、房地产投资及物业管理三大业务板块。中国房地产排名第第五：绿地集团绿地集团房地产开发项目遍及全国主要省区市，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥**，目前的世界十大高楼近一半来自绿地。2014年实现经营收入超过42,51.51亿元，较上年增长3.7%，预计2015年经营收入突破5000亿。中国房地产排名第第六：中海地产中海地产（以下简称“公司”）隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市（股票代码：00688.HK，简称“中国海外发展”），2007年入选恒生指数成份股。公司拥有39年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布纽约、伦敦、悉尼、港澳及内地60余个城市，累计开发项目超过500个。截至2017年底，公司总资产达港币6454亿元，净资产达港币2657亿元。2017年，实现销售合约额港币2321亿元，股东应占溢利港币407.7亿元，经营效益领跑行业。2017年，三大国际评级机构给予公司的信用评级分别是：穆迪Baa1、标准普尔BBB+、惠誉A-，信用评级保持行业**。中国房地产排名第第七：万达集团万达控股集团有限公司（简称“中国万达集团”），中国企业500强、中国制造业企业500强、中国大企业集团竞争力500强企业。创建于1988年，现已发展成为拥有总资产800多亿元、占地560多万平方米、员工13000多名，涵盖轮胎、电缆、化工、地产开发四大产业，拥有国家级企业技术中心、国家级博士后科研工作站和国家级实验室的国家重点高新技术企业。中国房地产排名第第八：龙湖地产龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：00960），创建于1993年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。2011年被评为**具风险控制能力的多业态领军企业”。截至2015年12月末，集团累计实现合同销售金额为545.4亿元人民币。中国房地产排名第第九：融创中国融创中国控股有限公司是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略。公司专注于高端物业的开发和管理，以“至臻，致远”为品牌方向，以“客户需求”为导向，持之以恒的为客户专注打造高端精品物业，立志成为对高端品质不懈追求的房地产行业领跑者。中国房地产排名第第十：中南置地中南控股集团起步于1988年，已发展成为拥有各类员工40000余人、总资产514亿元、2011年综合产值270亿元的大型集团化上市企业。中南集团拥有“房地产业”、“建设产业”、“土木工程产业”、“工业产业”等产业板块，下辖江苏中南建设集团股份有限公司，中南房地产业有限公司、南通建筑工程总承包有限公司、南通市中南建工设备安装有限公司、北京城建中南土木工程集团有限公司、金丰环球装饰工程（天津）有限公司等30多个子公司。

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• 问 房地产物业排名前十的企业都有哪些？
  答

  中国房地产排名随着地产行业已步入白银时代，新房开发整体增量空间受限，房企布局由扩张转向收敛，核心城市激烈的土地竞争不断压缩企业盈利空间。但尽管如此，房地产行业的利润依然非常大。中国房地产排名第一：万科地产万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国**大的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内**大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上。中国房地产排名第二：中国恒大恒大地产集团有限公司的简称，是中国恒大集团的下属控股企业，是集团的地产业务平台[1-3]，总部位于中国广州。中国恒大集团是集民生住宅、文化旅游、快消、农业、乳业、畜牧业及体育产业为一体的企业集团。企业员工达8万人。2015年销售额2013.4亿，总资产达到7570.4亿，《财富》世界500强企业中排名496位。中国房地产排名第三：碧桂园碧桂园集团，即碧桂园控股有限公司（股份代号：2007.HK），总部位于广东佛山顺德，是中国**大的新型城镇化住宅开发商。采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。中国房地产排名第四：保利地产保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。中国房地产排名第第五：绿地集团绿地集团房地产开发项目遍及全国主要省区市，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥**，目前的世界十大高楼近一半来自绿地。2014年实现经营收入超过42,51.51亿元，较上年增长3.7%，预计2015年经营收入突破5000亿。中国房地产排名第第六：中海地产中海地产全称是：中海地产集团有限公司，是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元，企业类型中外合资。作为中海地产集团有限公司的控股企业——中国海外发展有限公司1992年即在香港上市（香港联合交易所代码:0688），曾被国际知名的《财富》杂志评为中国上市公司（香港和中国大陆）百强中的房地产主要企业。中国房地产排名第第七：万达集团万达控股集团有限公司（简称“中国万达集团”），中国企业500强、中国制造业企业500强、中国大企业集团竞争力500强企业。创建于1988年，现已发展成为拥有总资产800多亿元、占地560多万平方米、员工13000多名，涵盖轮胎、电缆、化工、地产开发四大产业，拥有国家级企业技术中心、国家级博士后科研工作站和国家级实验室的国家重点高新技术企业。中国房地产排名第第八：龙湖地产龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：00960），创建于1993年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。2011年被评为**具风险控制能力的多业态领军企业”。截至2015年12月末，集团累计实现合同销售金额为545.4亿元人民币。中国房地产排名第第九：融创中国融创中国控股有限公司（简称：融创），是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略。在京、津、沪、渝、杭拥有众多处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。中国房地产排名第第十：中南置地中南控股集团起步于1988年，已发展成为拥有各类员工40000余人、总资产514亿元、2011年综合产值270亿元的大型集团化上市企业。中南集团拥有“房地产业”、“建设产业”、“土木工程产业”、“工业产业”等产业板块，下辖江苏中南建设集团股份有限公司，中南房地产业有限公司、南通建筑工程总承包有限公司、南通市中南建工设备安装有限公司、北京城建中南土木工程集团有限公司、金丰环球装饰工程（天津）有限公司等30多个子公司。

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• 问 房地产物业哪家好
  答

  既要看在哪个城市，也要看地产公司的规模，地产旗下自己做物业会好点。国企物业比较规范，定期会有检查，回访之类的。

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• 问 什么房地产物业助理
  答

  其实就是一般的物业 负责收费、检查等等的工作的 可能还加上一点财务工作

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• 问 房地产企业税费有哪些
  答

  房地产公司需要交纳的税种：营业税 、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、契税、土地增值税、所得税等。 1、营业税: （1）是按销售计算缴纳的。税率 5%。 （2）应交营业税=销售收入*5% 2、城建税： （1）是按营业税计算缴纳。 （2）税率： 纳税人所在地在市区的，税率为7％； （3）应交城建税=营业税*城建税税率 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％； 纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％ 3、教育费附加 （1）是按营业税计算的 税率 3%。 （2）应交教育费附加=营业税*3% 4、个人所得税 （1）按员工工资薪金计算代扣代缴。 （2）计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 其中：应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金” （3）工资、薪金不含税收入适用税率表 级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分 10 25 3 超过2000元至5000元的部分 15 125 4 超过5000元至20000元的部分 20 375 5 超过20000元至40000元的部分 25 1375 6 超过40000元至60000元的部分 30 3375 7 超过60000元至80000元的部分 35 6375 8 超过80000元至100000元的部分 40 10375 9 超过100000元的部分 45 15375 5、企业所得税：税率为25％。 6、房产税 （1）从价计税：税率1.2% 应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2% （2）从租计税：税率12% 应纳税额=租金收入×12% 7、土地使用税 土地使用税每平方米年税额如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 8、印花税 （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 9、契税： 契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率 10、土地增值税 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （1）增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额=增值额×30％ （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

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