如何与拆迁办谈

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• 153****3777

  
  第一、关于拆迁谈判（实际是协商），法律、法规层面是允许的。
  
  法律依据：国务院令第590号，第二十六条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
  
  第二、谈判无定势。个人建议，可以从以下几个方面作好准备工作。
  
  1、充分了解涉及动迁的相关法律、法规、以及当地的政策。
  
  涉及拆迁的土地性质是集体土地的，那么主要的法律、法规的依据是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、并参照国务院令第590号执行。涉及的拆迁土地性质是国有土地的，则主要依据是国务院令第590号。
  
  
  
  作到明确法律、法规层面是如何规定，以便判断自己公平、合理、合法的目标是否可行。
  
  
  2、搜集对方是否存在违法拆迁行为的证据、增大自身谈判的砝码。
  
  对于是否合法行为的判断，应当从实体和程序两个方面。比如涉及到征收拆迁集体土地性质的，那么依据《土地管理法》第四十五条
  
  征收下列土地的，由国务院批准：
  
  
  （一）基本农田；
  
  （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
  
  （三）其他土地超过七十公顷的。
  
  征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
  
  
  即，需要经过省级以上人民政府的批准。否则属于违法拆迁。那么对于程序方面，是否履行公示公告程序的，具体可以直接参看《征用土地公告办法》。
  
  对于涉及到的是国有土地上房屋征收拆迁的，那么直接依据国务院令第590号，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例，规定的比较详细，可以直接查询参看即可。
  
  3、协商谈判的过程，并无定势，也无固定的话术，可以委婉，也可以直接。这均是当事人拥有的合法权利。
  
  4、切忌，协商谈判久拖不决，错过司法救济的时效。
  
  《行政诉讼法》第四十六条 公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
  
  《行政复议法》第九条　公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。
  
  5、上述问题中提到“房屋的面积和拆迁款”，房屋和土地面积是计算补偿的基础，毫无疑问，这是补偿的核心要素，但是直接针对这些，并没有多大的谈判空间。比如关于房屋面积，一般是可以通过证据固定的，关于标准，法律法规也是有明确规定的。只有通过上述的思路，才能有效的保障自身合法利益**大化。
  
  法律依据：国务院令第590号
  
  第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
  
  （一）被征收房屋价值的补偿；
  
  （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
  
  （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
  
  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
  
  第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
  
  关于评估机构的产生，评估方法，可以直接参看《国有土地上房屋征收评估办法》。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:53:12
• 133****9247

  篇一：拆迁谈判技巧(很实用) 拆迁谈判技巧 谈判的技巧有几条要点 ：总结起来就是一句话，首先绝对不签字， 不签字， 你就有资本谈， 相信大家身边都有签了字然后要翻耙 ，天天找拆迁办闹的人， 那种人要翻过来几率是非常小的，这点大家其实心里都知道，只不过有时候被策晕了， 迷迷糊糊就签了。
  其次 ，这一点， 很多人谈判的时候就没有注意到了，在和你谈之前 ，他们会有一个评估价出来 ，你们每家每户房子按他们的政策， 价值多少钱， 都会有个表， 当然， 这个价格很底 ，也肯定不是**后的成交价。
  你们注意到没有， 在谈判开始相当长的一段时间内， 他们是不会和你说你的房子到底他们**多出到多少钱的，大家仔细想想 ，是不是？ 你如果问：“那你说， 我的房子**多你们能出多少？“ 这个问题 我可以代替所有拆迁办的回答那就是：“政策是不能逾越的！
  我只能私下帮你争取**大的利益” 他的这个回答是什么意思呢？ 前半句， 说的是， 你问我你的房子能值多少钱， 之前给你的评估表已经写得很清楚了， 就是那个价， 这是政策 ，不会改变， 但是呢 ，我可以私下照顾你， 比如给你家测量的时候量宽一米， 或者把你家2楼也按1楼的价格算， 之类。
  拆迁人员往往喜欢用小恩惠来诱惑你， 让你觉得给你的政策是与别人不同的，**优惠的， 骗你先签字， **后往往糊涂的人被宰了之后还对拆迁的人千恩万谢。
  他们为什么不肯说他们的底线 到底你的房子价多少钱呢！？ 因为他们在等你说！！！ 一般的人往往开始开口会非常大！ 但是反复交涉对方给出的价格都只是那个评估价格之后， 大家心里往往就动摇了， 觉得没希望， 然后主动改口降价。
  谈判的双方都很想知道对方的底线。 你们很难套出拆迁办的底线的 ，因为不管你自己考虑之后价格降到什么程度 ，也许比他的底线还是高 ，也许比他的底线已经低了 ，你得到的回答永远是一个， 不可能， 政策是不能变的。
  但是， 往往在这种你自己反复开价的过程中， 他已经掌握了你的底线！！！ 这很重要 ，一方的底线被对方掌握 ，那谈判就非常的被动。 打个比方 你的房子 ，第一次评估价格是100万， 而拆迁办对你的底线是200万 ，你第一次的开价是300万。
  大部分的情况是 在前几个月的谈判中，拆迁办和你说的价格永远是100万！ 而你的要价可能会是300， 250， 200， 180，分好几个阶段。 拆迁办的那些拆迁员， 都经过了非常专业的谈判训练！！！ 强拆的部分我一会会说到的。 总结下就是一句话 ：你不能轻易说价格！ 一但说了， 不要轻易变 。 这句话很简单， 但是很少人能做到。 因为大家心里都害怕。 相对于政府 ，我们确实太弱势了。 但是有一点我要告诉你们： 一般会把拆迁户分成若干小组， 每组大概7，8户 每组有若干的人负责 ，一个组长。
  这个是第一步的谈判，这个时候出马的人 ，就是你说的那些7拼8凑的，他们会先解决掉一大批。 剩下一些策不进去的人， 他们就会并组重新换人谈。 这个时候出马的人。 才是真正政府的人。 又解决一部分 ，再剩下的就不多了， 再集中谈， 出马的就是开发商的人了。 你们难道没遇到过拆迁到后期 ，你再找和你谈的那个人， 他们告诉你，他已经不在那工作的情况吗？ 如果你是这种情况 ，那你很悲哀， 要知道 ，价格会随着换人层层增加的。
  你连第一关都没撑过去。有一点我要告诉你们， 面对强势的政府 ，也不用太害怕。 我们怕的无非是一个强拆！对不对 确实， 我刚也说了 ，强拆之后， 大部分人拿到的钱是比之前协议的要少。 可是有一点你要清楚， 谈判的大门任何时候都是敞开的， 你只要肯谈 ，他们不会真的强制 ，强制执行要牵动很多部门 ，每个部门都要打点， 他们也不愿意 ，谈到**后要强制执行的时候了， 对方的底线你应该多少也清楚个大概了 ，再找他们说 ，不要把你的要求和他们的底线拉得太大，让他们觉得没办法谈， 那他们会强制执行。
  这就是我刚说的 ，你现在签字他们答应你是这个价 ，只要你房子没倒， 你等推土机开到你楼下了， 你再答应和他谈， 这个价格也不会变， 他们还是愿意谈的，说简单一点， 就是 ，签字越晚对你越有利 ，当 然 ，这个时间要在你的房子倒之前。
  你到**后签 ，你能看到别人都拿了多少钱， 和他们比， 你就不会吃亏。 轩辕殿待拆迁黄(83282610) 22:51:05 意思只能在他们底线上加一点点咯 木牌楼拆迁户陆(100299) 22:51:42 对！
  但是这是你真正掌握他们的底线之后 他们的底线问是绝对问不出来的 怎么看？ 你要看，看别人拆了多少钱！ 所以 ，你要等！ 在等的过程中， 你不能随

  查看全文↓ 2018-07-13 23:52:16
• 153****8348

  如何与拆迁办谈

  查看全文↓ 2018-07-13 23:48:34
• 143****9719

  动迁对于每一个被拆迁人来说都是一件大事，拆迁公司的强势和他们背后的实力都是我们普通人没有办法比拟的，我们能够做到的只有与他们谈判。谈判的时候应该注意以下几点:
  
  1、谈判的主要人 谈判时要推荐一个或者几个谈吐文雅、条理清楚、脾气和蔼的长者、老者和学者，自己可以在一旁观察和记录他们与拆迁人的谈话。如果必须是自己亲自出面的话，一定要衣着整洁。
  
  2、谈判的态度 谈判时态度十分重要，谈判的语气也很关键。谈判时要语气平和、不卑不亢。拆迁人**不怕的就是被拆迁人发火，你如果与拆迁人动手厮打，那就正好中了他们的计策。他们可以用各种手段和政府工具来修理拆迁人，其实，谈判就是谈判，大家平等、公开的谈条件，不要生气，这对拆迁根本没有帮助。
  
  3、谈判前的准备 知道要拆迁后，一定要开始着手准备了。准备的东西包括:相关政策法规的查询和检索、拆迁法规的研读、有利和无利条件的判读。 拆迁是政府的行为，拆迁法规就特别重要。要查询和检索**新的拆迁办法和相关条例，有的时候，拆迁人会用过期的法规来哄骗被拆迁人。 法规查到后，一定要仔细研究，尤其期中的法律文字必须搞懂。 从中找出对自己有利和无利的条款，记录在本子上，在谈判的时候能够使用。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:43:41
• 146****9302

  这个问题，在百度知道上问的比较多，本人也多次回答过。总体的思路还是从法律法规的角度入手，从征收拆迁的合法性与补偿标准能否满足被拆迁人原有的生产生活水准不降低的层面来谈。
  第一、关于拆迁谈判（实际是协商），法律、法规层面是允许的。
  法律依据：国务院令第590号，第二十六条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
  第二、谈判无定势。个人建议，可以从以下几个方面作好准备工作。
  1、充分了解涉及动迁的相关法律、法规、以及当地的政策。
  涉及拆迁的土地性质是集体土地的，那么主要的法律、法规的依据是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、并参照国务院令第590号执行。涉及的拆迁土地性质是国有土地的，则主要依据是国务院令第590号。
  作到明确法律、法规层面是如何规定，以便判断自己公平、合理、合法的目标是否可行。
  2、搜集对方是否存在违法拆迁行为的证据、增大自身谈判的砝码。
  对于是否合法行为的判断，应当从实体和程序两个方面。比如涉及到征收拆迁集体土地性质的，那么依据《土地管理法》第四十五条
  第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：
  （一）基本农田；
  （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
  （三）其他土地超过七十公顷的。
  征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
  即，需要经过省级以上人民政府的批准。否则属于违法拆迁。那么对于程序方面，是否履行公示公告程序的，具体可以直接参看《征用土地公告办法》。
  对于涉及到的是国有土地上房屋征收拆迁的，那么直接依据国务院令第590号，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例，规定的比较详细，可以直接查询参看即可。
  3、协商谈判的过程，并无定势，也无固定的话术，可以委婉，也可以直接。这均是当事人拥有的合法权利。
  4、切忌，协商谈判久拖不决，错过司法救济的时效。
  《行政诉讼法》第四十六条 公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。
  《行政复议法》第九条　公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。
  5、上述问题中提到“房屋的面积和拆迁款”，房屋和土地面积是计算补偿的基础，毫无疑问，这是补偿的核心要素，但是直接针对这些，并没有多大的谈判空间。比如关于房屋面积，一般是可以通过证据固定的，关于标准，法律法规也是有明确规定的。只有通过上述的思路，才能有效的保障自身合法利益**大化。
  法律依据：国务院令第590号
  第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
  （一）被征收房屋价值的补偿；
  （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
  （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
  第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

  查看全文↓ 2018-07-13 23:42:28

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