自建自用房产税如何缴纳

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• 155****5830

  《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）规定，对单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售明确应当视同发生应税行为征收营业税，本文从自建自用自售代建等方面对有关税收政策进行阐述及风险提示，旨在帮助纳税人准确把握税收政策，谨慎处置相关事宜，规避涉税风险。
  什么是自建行为 　　关于自建行为的定义，新《细则》第五条规定，纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：“单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为”，可以理解“自建行为”是指单位或者个人自己新建建筑物的行为。
  所谓自己新建建筑物，是指拥有施工能力的单位或个人自行建造建筑物后供自己使用或对外销售的行为。就其形式来看，自建行为有自建自用、自建自售和自营工程等。
  按照《国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知》（国税发[1994]159号）“关于自建建筑物征税问题”的解释，是指单位或个人在1994年1月1日以后建成并未缴纳“建筑业”营业税的建筑物。
  风险提示： 一是所谓“自建”是指单位或者个人自己新建建筑物的行为。这里的“自己”是指拥有施工能力的单位或个人。
  二是指1994年1月1日以后建成并未缴纳“建筑业”营业税的建筑物，如果已经缴纳了建筑环节营业税，虽符合“自建”定义仍无需再缴纳建筑业营业税；1994年1月1日以前建成虽符合“自建”定义现销售的仍无需缴纳建筑业营业税。
  自建自用涉及哪些税收 　　自建自用不缴纳营业税。自建自用，顾名思义是为了满足自己生产或生活的需要，单位或个人自行建造建筑物后供自己使用。根据《细则》第五条的规定，对单位或个人自建建筑物，凡用于销售的应当缴纳建筑业营业税；只要没有发生销售行为，例如用于自用、出租、对外投资等，就不能“视同发生应税行为”，其自建行为不缴纳营业税。
  自建自用房屋需要缴纳房产税。根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（86）财税地字第8号）第十九条“关于新建的房屋如何征税”问题，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。根据上述规定，按建成之次月起或验收之次月起开始计算房产税，不满一个年度的应按从开始计征月份起的次月开始算起，对于实际使用前的月份可在按年计算的房产税中进行相应比例的扣减。
  房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房需要缴纳房产税、城镇土地使用税。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）明确，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
  风险提示： 《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）明确“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末”，因此，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。
  自建自售“视同”发生应税劳务 　　对于自建自售，《细则》明确“视同”提供应税劳务，对“自建”环节征收建筑业营业税，制定这项税收政策的立法本意主要是为了平衡税收负担，确保自建自售建筑物和采取发包方式由外单位承接的建筑物税负公平。但对自建自售业务的自建行为在征税时，由于其收入要在不动产销售时才能体现，因此必须对自建环节建筑业营业税计税依据进行核定，税法规定可顺序按该纳税人当月或**近时期提供的同类建筑劳务的平均价格核定，如果纳税人当月或**近时期没有提供同类建筑劳务的，则按组成计税价格核定，组成计税价格＝工程成本×(1＋成本利润率)÷(1－营业税税率)，政策授权成本利润率由省、自治区、直辖市税务局确定。
  对单位销售自建房屋，如果房屋是由本单位所属施工队伍建造的，应在征收“销售不动产”营业税的同时征收“建筑业”营业税；如果房屋是由其他单位或个人施工建造的，只征收“销售不动产”营业税，不征收“建筑业”营业税。
  对个人销售自建自用住房，如果房屋是由本人（含家庭成员）建造的应在销售时征收“建筑业”营业税。如果房屋是由其他单位或个人施工建造的，不征收“建筑业”营业税。根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》财税字[1999]210号规定，个人自建自用住房，销售时免征营业税，笔者理解应当是免征销售不动产营业税，而对个人自建自用住房销售则应按照现行政策，对照上述原则确定是否征收“建筑业”营业税。
  对“代建”房屋行为，《国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》（国税函[1998]554号）明确，对房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
  风险提示： 对纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。如果该住房是由本单位所属施工队伍建造的，则还应征收“建筑业”营业税，否则，不予征收。
  财政部、国家税务总局《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税[2007]13号）规定，根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。
  除上述规定情形外，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分（职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额），属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

  查看全文↓ 2018-07-15 12:37:36
• 155****3931

  　　企业自建房屋作经营使用，需要按照房产原值缴纳房产税，每年按照房产原值减除当地人民政府规定的扣除额后的价值的1.2%缴纳。 　　依据《中华人民共和国房产税暂行条例》 　　第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 　　前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。 　　第三条 房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 　　没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 　　房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 　　第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％

  查看全文↓ 2018-07-15 12:36:53
• 147****1039

  自建自用房屋，是免营业税和土地增值税的，但是房产税是不免的。纳税人自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳房产税。
  如果自建房屋将其销售的，应对自建行为按照建筑业缴纳营业税，对销售行为按照销售不动产缴纳营业税。

  查看全文↓ 2018-07-15 12:36:30

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• 问 企业如何缴纳房产税?企业自用房产如何缴纳房产税？
  答

  企业房产税是以企业房屋和收入为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从1986年9月15日日起依照国家颁布的法令开始实施。根据税法规定，房产税如何计算的方法有以下两种：(一) 按房产原值一次减除10%～30%后的余值计算。其计算公式为： 年应纳税额=房产账面原值×(1－10%至30%)×1．2%(二) 按租金收入计算，其计算公式为： 年应纳税额=年租金收入×适用税率(12%)以上房产税如何计算方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2；按季缴纳，则以年应纳税额除以4；按月缴纳，则以年应纳税额除以12。对于工业用的自用地下建筑物，以房屋原价的50%作为应税房产原值。对于与地上房屋相连的地下建筑物，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

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• 问  自用房产税如何计算
  答

  房产自用为原值的70%，再乘以1.2%，为房产税。征收范围称房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。[2] 房产税征收标准房产税征收标准从价或从租两种情况：（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：（1）以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）（2）以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×税率(12%)[2]

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• 问 自用房产税如何征收
  答

  自用房屋房产税的缴纳的计算方法：　　按照《房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据《房产税暂行条例》及《实施细则》的规定，国家机关、人民团体自用的房产免纳房产税，对于以上单位出租房产取得的租金收入应按照12%的税率缴纳房产税。　　根据现行税法规定，企业自用房屋房产税的计算计算公式为：年应纳税额=房产账面原值×(1-减除比例)×1.2%。　　计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：房产原值，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。包括账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价以及不可随意移动的附属设备和配套设施，而架设于房屋外水管、下水道、暖气管、煤气管的成本不纳入房产原值中。财税[2010]121号进一步明确了无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

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• 问  自用房产税如何计算
  答

  （1）契税。符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。（2）印花税。买卖双方各缴纳房价款的0.05%。（3）营业税。购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。（4）城建税。营业税的7%（5）教育费附加税。营业税的3%（6）个人所得税。普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20％。出售公房：5年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20％，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

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• 问 自建自用房地产如何确定房产税纳税依据
  答

  根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）第三条 定：“ 条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。 　　前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”因此，您本单位的自建自用行为，并不是有偿的提供条例规定的劳务，所以无需缴纳营业税。需要提醒的是：第五条规定：“纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为： 　　……；　　（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；”所以，当您转让时会涉及到建筑业和销售不动产两道营业税。至于房产税，根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（86）财税地字第8号）第十九条的规定：“关于新建的房屋如何征税？ 　　纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。　　纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起征收房产税。 　　纳税人在办理验收手续前已使用或出租,出借的新建房屋,应按规定征收房产税。”

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