请问，土地出售税费高吗？

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• 142****5430

  一、费用方面主要是前期的土地竞买保证金（一般不低于总价款的20%）和土地出让金即成交总价款。
  二、税的话首先是契税，一般按照出让总价的3%收取。其次如果涉及占用了耕地还需要缴纳耕地占用税。**后是日常使用过程中还有土地使用税（每年缴纳）。
  另外，做地产开发或工业项目建设都需要很多配套的手续，办理过程中会产生些费用，不过相比之下数目都不大。

  查看全文↓ 2018-07-30 11:21:09
• 145****8879

  一、 营业税及附加（出让方）：
  1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
  2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
  二、印花税和契税（双方）：
  1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。
  2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。
  三、土地增值税（出让方）：
  1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
  2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。
  3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 为计算方便，可以通过速算公式计算：
  土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
  （0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。
  
  购买挂牌出让的土地是否还要缴纳土地使用税
  城镇土地使用税暂行条例第九条第一款规定：新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。这是基于上世纪八十年代由土地使用人直接征地的情形所做的规定。随着我国土地使用制度改革的深化和土地管理方式的逐步规范，目前土地出让的主要方式是，由地方土地储备中心征用土地，经过前期开发，然后以招标、拍卖、挂牌等方式出让给土地使用人。因此，财税〔2006〕186号文件规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
  目前，地方土地储备中心征用耕地后，对应缴纳的耕地占用税有两种处理方式，一种方式是由地方土地储备中心缴纳，作为土地开发成本费用的一部分，体现在招拍挂的价格当中；另一种方式是由受让土地者缴纳耕地占用税。对后一种情形，需要进一步明确纳税义务发生时间的政策适用问题。
  根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）的有关规定，未利用的土地出让前，应当完成必要的前期开发，经过前期开发的土地，才能依法由市、县人民政府国土资源部门统一组织出让。因此，通过招拍挂方式取得的土地都是建设用地，不属于直接取得耕地，无论耕地占用税以何种方式缴纳，都应当适用以出让或转让方式有偿取得土地使用权的纳税义务发生时间的政策规定。
  因此，公告明确规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人均应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
  

  查看全文↓ 2018-07-30 11:20:27
• 156****7211

  一、土地出让需缴纳税费吗
  1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。
  2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。
  3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。
  税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
  增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
  4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，差价的20%。单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。
  5、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。
  6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。
  二、土地出让的流程
  1、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。
  2、出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。
  3、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。
  4、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。
  5、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、**新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。
  6、揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。
  7、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。
  8、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。
  三、房产以国有土地出让方式取得所有权应有何条件
  以出让方式取得土地使用权的房地产应当具备的条件有：
  (1)按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
  (2)按照出让合同约定进行投资开发、属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施，公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
  (3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房地产所有权证书。
  《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》、《城市国有土地使用权出让转让暂行条例》等之所以对以出让方式取得的土地使用权的房地产转让的条件作出上述规定，其意义在于：解决房地产转让突出存在的“炒地皮”、投机牟取暴利的现象，以维护国家利益和当事人的合法权益。立法中总结了我国一些地方和实践经验。
  如深圳市规定，转让国有土地使用权必须领有国有土地使用证，并在缴纳土地使用权出让金之外，要求投入开发房屋建设的资金达到投资总额的25%;上海市、海口市等地也有类似规定。与此同时，也参考了国外关于禁止土地投机的规定。如日本《土地基本法》第4条规定：土地不准作为投机交易的对象。
  

  查看全文↓ 2018-07-30 11:20:09
• 158****3919

  土地转让需要交纳的税费如下：
  　　一、营业税及附加(出让方)：
  　　1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
  　　2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
  　　二、印花税和契税(双方)：
  　　1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
  　　2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
  　　三、土地增值税(出让方)：
  　　1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
  　　2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
  　　3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
  　　为计算方便，可以通过速算公式计算：
  　　土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数
  　　(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。
  　　一、新征耕地环节
  　　1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
  　　2、契税。按成交价格的3%缴纳。
  　　3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。
  　　4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。
  　　二、土地出让环节
  　　1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。
  　　2、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。
  　　三、土地转让环节
  　　1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。
  　　2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。
  　　3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。
  　　税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
  　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
  　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
  　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
  　　4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，差价的20%。单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。
  　　5、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。
  　　6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。

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  一、土地出让需缴纳税费吗1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

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