继承房产有的说税费高，有的说便宜，到底怎么才划算

155****4652 | 2018-08-13 18:31:04

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133****0562
“继承”、“赠与”和“买卖”，3种过户方式都有各自的优缺点。父母还在世，只能采取“赠与”或“买卖”两种方式将房产过户给子女。如果考虑到将来女儿出售房产时需要缴纳的税费，“买卖”的税费有时候还可能低于“赠与”。
　　赠与：首次过户时只缴3%契税
　　房产“赠与”需要缴纳的税费有契税、公证费以及登记费等，其中**主要的是契税，为房屋评估价格的3%，一般来说也就是市场价格的3%。目前市价为120万元的房屋，契税为3.6万元。如果子女在房产证满5年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费。如果儿女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。假设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中父女总共需要缴纳的税费可能高达40万元。
　　买卖：5年内再次转手可少缴税
　　父母如果将房产“卖”给子女，则需要缴纳评估价总额1%的个人所得税。由于房产证未过5年，还要缴纳增值部分5.5%的营业税。子女需要缴纳1%的契税。他们共需缴6.8万元。
　　当以后子女再次转让这套房产时，若取得房产证满5年且是唯一住房，女儿只需缴纳少量交易手续费。
　　若房产证未满5年或者拥有多套房屋的话，则需要缴纳总额1%的个人所得税及增值部分5.5%的营业税，两次交易的税费共9.95万元。
　　可以看出，如果子女将来不等房产证满5年即卖出房子，父女之间采用“买卖”的方式比“赠与”更省钱。此外，如果女儿房产证超过5年，应该先卖掉这一套房再买大房，可以节省不少税费。
　　继承：税费**省
　　理论上讲，通过继承的方式将房产留给女儿是税费**少的一种方式，如果没有别的考虑，可以等到父母过世之后再办理房产过户，这一过程只需要缴纳极少的登记费和印花税。
　　子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产时没有其他物业，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的交易手续费。
　　即使在房产证不到5年的情况下出手，也只需要缴纳1%的个人所得税和5.5%的营业税，总费用只有9.75万元
查看全文↓ 2018-08-13 18:33:33
136****3120
1.亲人之间的过户，赠与和继承都很划算，**划算的就是继承了。如果是父母子女之间的过户，继承的成本**低。只需交纳280元的登记费,没有营业税、个税和契税无。但条件比较单一，只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。税费：200元公证费、280元登记费。总计480元。
2.目前不少购房的市民有这样的想法,用赠与过户逃避一些费用。但实际上这种方式也不省钱。当然,如果出售的房子离上次交易时间未满5年,需要交纳营业税的情况下,还是赠与划算些。税费：1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元、总计11830元。
查看全文↓ 2018-08-13 18:33:01
145****4156
由于房子过户时所交税费和房产购买年限及面积等因素有关，为了便于计算，我们分别以1，一套面积80平方米，价值300万的普通住宅；2，一套面积152平米，价值690万的非普通住宅为例，且上述两房产均满五年且唯一。
方法一、继承
继承房产所涉及税费多少与房屋价值和是否法定继承人有关，与房屋是否满五唯一和是否非普宅无关。
1、计算
（1）、以上述300万的房子办理继承过户，承担费用包括：1万元的房屋评估费用＋2.54万元的公证费用＋80元的登记费＋5元的权证印花税＝35505元
（2）、以上述690万的房子办理继承过户，承担费用包括：1.975万元的房屋评估费用＋4.14万元的公证费用＋80元的登记费＋5元的权证印花税＝61230元
备注：一般来说子女都是父母资产的法定继承人，可以免缴契税，因此继承比赠与的方式少了一大笔契税。同样，通过继承、遗赠取得的房产，都可以免收个人所得税和营业税，只需要支付公证费和工本费。
2、办理手续时需提交证明
（1）办理继承权公证
办理地点：房屋所在地公证处
提供资料：被继承人死亡证明；房屋的产权证明；户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件；继承人的身份证件；合法机关出具的合法继承人名单证明；如有遗嘱，还需提交原房屋权属人立有的遗嘱原件；如果部分合法继承人自愿放弃继承权，须出具放弃财产承诺证明。
（2）办理房屋过户登记
办理地点：广州市房地产交易中心
提供资料：《房地产登记申请书》；身份证明原件；房地产权证书原件；继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书；契税完税凭证原件。
提醒：继承公证手续不能代办，必须亲自到公证处办理。
3、继承的房产再出售所涉及税费
（1）300万普通住宅满五年且唯一住房则免征个税；如果是满二未满五，卖方需支付300*1%=3万的个税；如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万÷1.05*5.6％=16万的增值税。（注：此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算，并非继承之日开始算）
因此案例1中转售继承房产（满五且唯一），卖方免征个税；买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万+契税（按首套房算）3万+手续费85元，买方共计缴纳约4.52万。
（2）以690万的非普通住宅计算，满五唯一免征个税，但需要交纳非普通住宅的增值税，税费为房屋总价690万÷1.05*5.6％=36.8万。
因此案例2中的转售继承的非普通住宅，卖方共需缴纳增值税36.8万；买方需缴纳测绘费206.7元+评估费3.45万+契税（非普宅3%）20.7万+手续费85元，买方共计缴纳约23.84万。
分析：继承房产需要父母死亡证明，因此父母在世时无法办理继承过户，只能通过立遗嘱，确保日后房产归儿女所有，优点是税费**少，缺点是证明手续复杂，而且房子要等父母过世后才能办理过户。
方法二、赠与
赠与房产所涉及税费多少与房屋价值、是否直系亲属、房屋是否满五唯一和是否非普宅均有一定关系。
1、计算
（1）以案例中300万的房子办理赠与过户，承担费用包括：1万元的房屋评估费用＋2.54万元的公证费用+80元的登记费＋9万契税，约12.5元。
（2）以案例中690万的房子办理继承过户，承担费用包括：1.975万元的房屋评估费用＋4.14万元的公证费用＋80元的登记费＋5元的权证印花税＋20.7万契税，约26.82元
备注：父母的住房一般都住满5年以上且属于近亲属之间的赠与，因此可免收增值税和个人所得税。但赠与比继承需多交3%的契税，事实上，继承和赠送的费用差别也主要在契税上面。
2、办理手续时需提交证明
父母带《身份证》、《户口簿》、《结婚证》、《房屋所有权证》、《父子关系证明》和子女带《身份证》、《户口簿》、《婚姻证明》一同到当地公证处办理《房屋产权赠与合同》公证，然后再带上述手续到当地房屋产权登记部门办理房屋产权过户手续，将该房屋产权过户到子女名下即可。
提醒：赠与公证手续不能代办，必须亲自到公证处办理
3、赠与的房产再出售所涉及税费
（1）300万普通住宅满五年且唯一住房则免征个税；如果是满二未满五，卖方需支付300*1%=3万的个税；如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万÷1.05*5.6％=16万的增值税。（注：此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算，并非继承之日开始算）
因此案例1中转售继承房产（满五且唯一），卖方，免征个税；买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万+契税（按首套房算）3万+登记费80元，买方共计缴纳约4.52万。
（2）以690万的非普通住宅计算，满五唯一免征个税，但需要交纳非普通住宅的增值税，税费为房屋总价690万÷1.05*5.6％=36.8万。
因此转售案例2中继承的非普通住宅，卖方共需缴纳增值税约36.8万；买方需缴纳测绘费206.7元+评估费3.45万+契税（非普宅3%）20.7万+手续费85元，买方共计缴纳约23.84万。
分析：出售赠与房屋和出售继承房屋一样，都需按照正常的税费标准缴纳；赠与房产所涉及税费多少与房屋价值、是否满五唯一和是否非普宅均有一定关系，但与是否直系亲属赠与并无关系。
方法三、买卖
1、计算
（1）以案例中300万的房子办理买卖过户，承担费用包括：80元的登记费+1%的契税3万+测绘费109元，约3.01万元。
（2）以案例中690万的房子办理买卖过户，承担费用包括：80元的登记费+3%的契税20.7万，约20.7万元。
备注：房屋买卖可不经公证直接过户，赠与和继承过户则必须经过公证程序，另外交纳公证费。评估费是评估公司收取，贷款买房需评估，全款交易可无需评估。通过买卖过户房产，按二手房常规交易标准收费，而父母与子女间买卖交易，还可以省下公证费。
2、办理手续时需提交证明
父母和子女的身份证原件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、购房合同还有房产证、土地证等。到房屋所在地的房管局办理过户手续。
提醒：中介代理收费一般为房款的2%左右
3、买卖过户的房产再出售所涉及税费
（1）300万普通住宅满五年且唯一住房则免征个税；如果是满二未满五，卖方需支付300*1%=3万的个税；如果证未满两年出售还需缴纳房屋总价300万÷1.05*5.6%=16万的增值税。
注：此处证满两年也是从继承前房屋购买之日开始算，并非继承之日开始算
因此案例1中转售继承房产（满五且唯一），卖方免征个税；买方需缴纳测绘费108.8元+评估费1.5万+契税（按首套房算）3万+登记费80元，买方共计缴纳约4.52万。
（2）以690万的非普通住宅计算，满五唯一免征个税，但需要交纳非普通住宅的增值税，税费为房屋总价690万÷1.05*5.6%=36.8万。
因此案例2中转售继承非普通住宅，卖方共需缴纳增值税约36.8万；买方需缴纳测绘费206.7元+评估费3.45万+契税（非普宅3%）20.7万+登记费80元，买方共计缴纳约23.84万。
分析：从省钱角度来看，如果是普通住宅，父母不通过中介并以买卖方式过户给子女**省钱，双方直接到房地产交易中心办理，主要承担1%的契税。如果是非普通住宅，买卖过户契税较高，继承过户的方式能省一大笔税费，主要承担公证费。但过户手续只能在产权人去世后才可办理。
而无论是通过继承、赠与还是买卖过户给子女的房子，再转售所涉及的税费均按正常二手房交易标准收，税率与房产是否满五唯一、是否非普通住宅有关。
查看全文↓ 2018-08-13 18:32:20