房屋重置成本怎么算?有重置成本的计算公式吗?

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• 141****4836

  资产的重置成本:简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。
  ①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
  ②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。检举 回答人的补充 2009-06-17 23:20 （1）重置成本计算。机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费用、设计费、工程监理费、保险费等。
  ①设备净价。设备净价的计算方法包括：直接法、物价指数法、重置核算法、综合估价法、重量估价法、类比估价法（指数估价法）。
  A.直接法，获得市场价格的渠道有市场询价、使用价格资料。
  B.物价指数法，物价指数可以分为定基本物价指数和环比物价指数。
  采用定基物价指数计算重置成本的公式为：
  重置成本=历史成本×（当前年份指数/基年指数）
  采用环比物价指数计算重置成本的公式为：
  设备重置成本=原始成本×（P01×P21×......×Pnn-1）
  其中Pnn-1代表n年对n－1年的环比物价指数。
  C.重置核算法，常用于确定非标、自制设备重置成本，重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成

  查看全文↓ 2018-09-25 09:30:38
• 146****7642

  在房屋建筑的估价中，用重置成本法求取房屋评估值一般分为3个计算阶段，即造价计算阶段、重置价值计算阶段和评估值计算阶段。无论采用什么方法去进行房屋价值评估，后两个阶段完全相同，所不同的就是造价计算所采用的计算方法各不相同。众所周知，计算一个建筑项目的工程造价的方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。另外还有一种概算指标编制法，它是属于预(结)算编制法的另一种形式，它和概预 (结)算编制法的不同之处只是所采用的定额种类不同， 预(结)算编制法所采用的定额为建设预算定额，而概算指标编制法所采用的定额为建筑设计概算指标定额。在企业的整体资产评估或群体建筑的资产评估中，单方造价比较法应用**广、也是行之有效的评估方法，指数调整法一般不提倡使用。总之，上述各种造价计算方法的选用应根据所具备的评估资料的条件来确定，下面将对各种造价计算方法的适用条件进行分析。
  
  1.概预(结)算编制法
  
  按照资产评估的概念，概预 (结)算编制法不是一个正规的评估方法，在正常的情况下， 概预 (结)算只能作为房屋评估的依据资料，由委托方提供给评估人员，而不是评估人员必须做的工作，更不能将资产评估和概预 (结)算编制混为一谈，除非在概预 (结)算资料未能保存，原图纸及技术资料、定额资料非常齐全，编制量又不大的情况下可以采用。用设计概算指标去编制建筑造价的方法更不能使用，因为设计概算指标是一个在进行房屋建筑初步设计时的经济控制指标，它不能代表房屋的实际价值，用这个指标去编制建筑造价，很可能误差太大而失去评估值的准确性。
  
  2.竣工结算调整法
  
  竣工结算调整法一般适用于原竣工结算数据齐全，准确可靠，距评估基准日又较近，现行建筑造价变动幅差不大的房屋估价情况，通常可以采用不超过±5%的造价调整系数对原竣工结算进行调整求得委估建筑的现行造价。如果上述条件不具备，建议慎用。
  
  3.造价换算法
  
  造价换算法实际上就是重套定额法，它按照原项目工程量套用现行预算定额去估算房屋现行造价的一种房屋估价方法，一般适用于单体建筑的评估。当委估建筑的建造期时过已久，概预算定额已有变动，其建筑造价已有较大的变化，原竣工结算造价已无法作为评估依据时，一般可以采用造价换算法。但是，必须在委估建筑的各类技术资料齐全、原竣工结算资料完整的情况下采用此法，否则，不得使用。
  
  4.工料机价值编制法
  
  工料机价值编制法就是先将委估建筑的人工、材料、机械三类费用分别计算而后再相加求出建筑造价的方法，它一般适用于单体建筑的评估。这个方法适用范围很窄，因为这三类费用的原始数据很难齐全，准确度难以掌握，容易因数据资料的不完整或不准确而失去造价的正确性。只有在评估项目各相关资料齐备、数据准确的情况下可以采用此法计算建筑造价。否则，要慎重考虑。
  
  5.指数调整法
  
  (1) 指数调整法应用分析
  
  指数调整法系按照账面原值乘以建筑调价系数去估算房屋现行造价的一种方法。它一般适用于群体建筑的评估，也可用于单体建筑的评估，但评估的可靠性较差。运用该方法进行房屋估价计算有两个关键因素，即账面原值和采用的调整系数，只有在账面原值正确，采用的调整系数准确的前提下，这样计算的结果才能准确可靠。在一个群体的房屋建筑评估中，由于很多项目账面值缺乏可靠性，有的调整系数不准确，应避免使用此法。
  
  在不得已的情况必须采用指数调整法进行房屋估价时，应认真审核账面原值及造价调整指数的正确性，只有在两个因素相关关系符合评估要求的情况下才能使用此法进行房屋造价计算。
  
  (2)计算方法
  
  建筑调价系数系由造价调整系数、前期和其它费用调整系数以及资金成本综合调整系数等部分组成，前者系指在房屋建筑建造过程中所耗费的建造成本在不同建造时期的比例关系；后者系指在房屋建筑建造过程中建造成本以外所耗费的费用成本在不同建造时期的比例关系以及在不同建造时期资金成本综合率的比例关系，还有其它方面的调整比例关系暂未考虑。在重置价值评估计算过程中，重置价值的调价系数应由建筑综合调价系数来表达，建筑综合调价系数可以近似地按下列公式计算。
  
  C=C1×(1+Cq1) ×(1+Cz1)/ (1+Cq2) ×(1+Cz2)
  
  Jc=Jz×C
  
  C：建筑综合调价系数;
  
  C1：评估基准日时的造价调整系数;
  
  Cq1：评估基准日时的前期和其它费用系数;
  
  Cz1：评估基准日时的资金成本综合率;
  
  Cq2：原前期和其它费用系数;
  
  Cz2：原资金成本综合率;
  
  Jc：建筑重置价值或建筑单方重置价值;
  
  Jz：建筑账面成本价值或建筑账面单方成本价值。
  
  在房屋建筑评估中，仅用一个造价调整系数去进行造价计算是不科学的。
  
  例如，北京市某办公楼，砖混结构，6层，层高3.0m，砖条形基础365mm厚砖外墙，240厚砖内墙，钢窗，包板木门，包门套，水磨石地面， 外墙水刷石，内墙喷大白浆，每层设有普通卫生间，水暖电配套齐全，建筑面积3058平方米，竣工造价570409元，1985年12月竣工使用，评估基准日为2002年12月，现求评估基准日时的单方重置价值。
  
  经测定评估基准日和房屋建造时的造价调整系数为531%，建造时期的前期和其它费用率为5.65%，计划经济时期的资金成本率应为0;评估基准日时的前期和其它费用率为7.86%，资金成本率为一年期5.49%的一半，即2.745%。则
  
  当时的单方成本价=570409/3058=186.53元/m2，
  
  建筑综合调价系数=531%×(1+7.68%)×(1+2.745%)/(1+5.64%)×(1+0%)
  
  =531% ×107.68%×102.745%/105.64%×100.00
  
  = 556.11%
  
  评估基准日时的单方重置价值=186.53×556.11%
  
  =998.25元/m2
  
  重置价值=1037.31×3058
  
  =3172093.98元
  
  在使用造价指数进行房屋造价评估时，应注意造价指数的类别，要选择相应类别的造价指数去调整，一般情况，造价指数按结构类型划分可分为钢筋混凝土框架、钢筋混凝土排架、砖混、砖木等结构以及其它结构造价调整系数，构筑物可按其相应结构类型调整系数套用或按其它结构调整系数套用。还要指出，国家有关部门公布的物价指数及环比指数、清产核资采用的固定资产调整指数不能使用。因为这些指数综合范围太广，概念含糊，没有针对性;还有按建筑物用途划分的造价系数例如仓库、医院、办公楼、住宅、锅炉房、车间等用途的造价系数也不能使用。因为房屋造价与结构构造有关，而与用途无关。
  
  另外，建筑造价和建筑重置价值的含义应区别开来，建筑造价增长了，重置价值不一定增长，因为当前期和其它费用率或资金成本率大幅度减少时，建筑重置价值有可能还要降低。

  查看全文↓ 2018-09-25 09:30:32
• 133****6908

  重置成本的估算一般可以采用下列方法：
  1、重置核算法。是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分，间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。间接成本可以通过下列方法计算。
  （1）按人工成本比例法计算，计算公式为：间接成本=人工成本×成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额×100%
  （2）单位价格法，计算公式为：间接成本=工作量（按工日或工时）×单位价格/工日或工时
  （3）直接成本百分率法，计算公式为：间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率
  2、物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为：
  资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数 /资产购建时物价指数 资产重置成本=资产历史成本×（1+物价变动指数）
  （1）物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
  （2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。一项科学技术进步较快的资产采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。物价指数法和重置核算法也有其相同点，都是建立在利用历史资料基础上。
  3、功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：
  被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量×参照物重置成本
  前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。
  4.规模经济效益指书法。由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化。计算公式为：被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×（被评估资产的产量/参照物资产 x的产量）
  x 是一个经验数据，成为规模经济效益指数。
  5、统计分析法
  在用成本法对企业整体资产及某一项同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本。
  第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准化分为若干类别。
  第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，估算其重置成本。
  第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本，计算出分类资产的调整系数。根据调整系数估算被评估资产的重置成本。

  查看全文↓ 2018-09-25 09:30:25
• 147****9834

  重置成本估算方法有:
  　　(1)直接法
  　　也称重置核算法、细节分析法。它是按照物品的成本构成，把以现行市场价格计算的全部构建支出按都计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。比如组装电脑
  　　直接成本是可以直接构成物品成本的支出部分
  　　间接成本是购买资产而发生的管理费。
  　　(2)价格指数调整法
  　　它是在物品原始成本基础上，运用价格指数确定其重置成本的方法。
  　　或者重置成本=原始成本×(1+价格变动指数)
  　　原始成本要准确，价格指数采用物品的个别价格指数或者分类价格指数
  　　(3)功能价值法
  　　也称生产能力比例法，这种方法的依据是一项资产的生产能力与制造成本是简单的线性关系。
  　　这种方法的前提是：生产能力与成本之间成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且成正比例关系。
  　　(4)规模经济效益指数法
  　　规模经济效益指数是指根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。

  查看全文↓ 2018-09-25 09:30:10

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