商品房买卖认购书的性质是什么?

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• 141****2920

  《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非**终达到签约。
  　　《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，向开发商支付一定数额的定金《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》不同。《房屋认购协议书》的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金
  　　一旦你与开发商签订了《房屋认购协议书》，就会产生以下后果：
  　　1、如果你应当在约定的时间与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商就不能将《房屋认购协议书》所确认的房子再承诺给其他购房人了。假如你无故拒不按约定的时间签订《商品房买卖合同》，开发商则有权将《房屋认购协议书》确认的商品房另行出售给他人，而且你无权收回你交付的定金；如果在约定的签订合同时，开发商已经将认购书确认的商品房出售，则应当双倍返定金给你，但你无权请求开发商必须将房屋销售给你；
  　　2、在约定的时间，双方就《房屋认购协议书》确认的商品房的买卖达成协议，正式签订《商品房买卖合同》，《房屋认购书》约定的定金将根据双方的意愿转成购房款的一部分；
  　　3、《房屋认购协议书》中双方的权利义务将转化成《商品房买卖合同》条款中的一部分。
  　　对超出《房屋认购协议书》的《商品房买卖合同》条款双方不能达成一致，而使《商品房买卖合同》没有签订成功，视为双方均没有违约行为，房屋开发商应当将定金如数返还给你。
  　　如果《商品房买卖合同》签订成功，你从认购人变成了购房人，购销双方就形成了商品房买卖的权利义务关系。
  　　应当注意的是，目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。

  查看全文↓ 2018-11-25 09:58:12
• 145****0249

  一、商品房认购书中定金的认定
  
  定金是为实现债权所作的担保。定金合同是要式合同，应以书面形式订立，且自定金实际交付之日起生效。在商品房认购的司法实践中，定金的存在形式有两种：
  
  一种是在认购书中明确约定定金条款，且购房者实际支付了定金，此定金具备定金成立的形式要件，定金合同成立；
  
  一种是在认购书中未约定定金，但购房者支付了“定金”，且开发商出具了带有“定金”字样的收据。此种“定金”缺乏定金合同成立的形式要件 ，是否属于定金呢？
  
  笔者认为，依据我国合同法三十六条规定，法律规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。购房者交付了“定金”款项，履行了交付的义务；开发商在收据中标有“定金”款项的字样，足以认定开发商在收受该笔款项时，其意思表示就是将这笔款项认定为是定金。因此，即便此时的“定金”没有书面约定，法院也应认定该款项为定金，适用定金罚则的有关规定。
  
  二、定金性质的认定
  
  根据定金交付的时间不同，笔者将定金分为两种：一是签订认购书之前交付的定金（以下简称“先付定金”）；一是签订认购书之后交付的定金（以下简称“后付定金”）。
  
  1、先付定金性质的认定
  
  司法实践中，对于先付定金究竟是为担保签订认购书而设立，还是为担保签订商品房买卖合同而设立，庭审中，双方当事人之间经常存在争议。如何认定先付定金的性质，笔者认为，应该分情况讨论：
  
  （1）认购书中没有约定定金条款
  
  若认购书中没有约定定金条款，且定金是在签订认购书之前给付的，此时应首先探究当事人的真实意思表示。如果双方当事人对先付定金的性质没有争议，就应当按照当事人的合意来确定先付定金的性质。
  
  如果当事人对先付定金的性质有所争议，那么此时的先付定金更宜被定性为：为实现将来签订认购书而所做的担保。理由在于：交付先付定金时，因认购书尚不存在，故而商品房买卖合同的签订时间、地点等事项并不明确。若认定此先付定金是为担保签订商品房买卖合同而设立，未免过于“超前”。因此，笔者认为，此种先付定金是为担保签订认购书而设立。如果开发商未与购房者签订认购书，应适用定金罚则之规定，要求开发商双倍返还。如果开发商与购房者签订了认购书，即使开发商未与购房者签订商品房买卖合同，法院也不应支持购房者的双倍返还定金的诉求。
  
  （2）认购书中约定了定金条款
  
  笔者认为，如果认购书中明确写明定金的用途，那么不论定金是在何时给付的，依照合同法关于意思自治的约定，都应按照认购书中设立定金条款的目的来认定定金究竟是为实现签订认购书所做的担保，还是为实现签订商品房买卖合同所做的担保。定金在认购书签订之前给付，可以视为双方当事人通过行为变更了合同履行的方式。
  
  2、后付定金
  
  如果认购书中没有约定定金条款，但定金是在认购书签订之后给付的。笔者认为，此种后付定金应被认定为：为实现签订商品房买卖合同的所做的担保，而非签订认购书的担保。理由在于，从定金给付的时间上来说，此时认购书已经签订，不存在为了保障签订认购书而交付定金的必要；从认购书的内容来看，认购书中几乎所有的条款都是为了在将来某一时间内签订商品房买卖合同而设立的，那么可以推断出后付定金也不例外。

  查看全文↓ 2018-11-25 09:57:59
• 154****8038

  **高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
  　第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
  　　第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

  查看全文↓ 2018-11-25 09:57:47

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• 问 商品房买卖认购书的性质是哪些?
  答

  要想判断商品房买卖认购书的法律效力，首先要搞清楚商品房买卖认购书具有何种法律性质。通常情况下，可以将商品房买卖认购书看成是预约合同，它与日后将签署的正式的商品房买卖合同形成预约与本约的关系。认购书与正式的购房合同显然是两个不同的、相互独立的合同。认购书是对房屋交易行为的初步确认，意味着买卖双方将要对具体的交易事宜进行更加深入的谈判，这种约定不是对商品房买卖结果进行直接确认，当然不是也不属于商品房买卖合同。商品房买卖认购书的作用在于督促对方诚信谈判，履行订立正式的商品房买卖合同的义务，而不能直接请求履行商品房买卖合同中的内容。由此可知，认购书的法律效力可以归纳为以下四个方面：（１）由于开发商掌握着优势资源，因此开发商有义务对可能影响订立商品房买卖合同的信息进行充分的披露。（２）开发商不应给购房者附加不合理的谈判条件及义务，或者利用自身优势，免除自己的责任或加重对方的责任。（３）双方当事人都要履行持续谈判的义务，除非出现不可抗力或其他导致谈判不能的事由。（４）双方当事人应履行诚信谈判的义务。

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• 问 商品房买卖认购书是什么？
  答

  商品房认购书是商品房买卖双方，在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

• 问 商品房认购书是什么，怎么审查商品房认购书？
  答

  你想问什么啊

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• 问 商品房认购书是什么
  答

  商品房认购书是对进行交易的房屋有关事宜的初步确认，商品房认购书在签订合同之前的协议书，不是合同。签订认购书后，还需要签订购房合同。但经常出现这样的问题，签订认购书后因为各种原因，又将房子卖给了第三人。此时，之前购房人的利益难以得到保障。签订认购书要注意什么①确认情况，由于大多数都是期房，房子还没有修建好，一切都是未知数，所以在签订认购书的时候，自己要了解认购基本情况，要在其中写清楚，避免交房的时候对方以次充好，替换了自己的房子。②注意钱款流向，认购书中有价款以及付款方式的约定，但要注意一定不要用现金，不便于查询钱款的流向，另外还要注意房屋单价，注意不能使用特价，均价等词语。③注意违约责任，认购书虽然不是购房合同，但有法律效力的，所以也要注意其中的约定，约定清楚时间，支付方式，另外定金不要超过总房款的20%，违约后的处理办法等。

• 问 什么是商品房认购书，商品房认购书的效力如何？
  答

  1、《商品房认购书》有法律效力。开发商与您作为平等的民事主体，在意思自由的情况下所签订的合同、协议，只要不违反国家强行法，均为有效。《商品房认购书》应当盖合同专用章，但盖收款专用章也能够表明开发商的身份，因为收款章也好，合同章也好，都是在工商部门有法定登记的，盖章行为都是开发商的意思表示行为，并不影响认购书的效力。法人没有签章不影响公司的意思表示，不影响认购书的效力。2、可以在今天缴纳全款，只要在交费后取得购房发票即可，如果现在只能出具收据，可以在收据上注明领取购房发票的时间。3、如果缴纳完房款、签订认购书后开发商跑了，可以进行诉讼，要求返还购房款及利息。如果是现房，开发商跑了的可能性不大。如果是预售房，则应要求开发商提供预售许可证，已经取得预售许可证的开发商，说明其已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、投入开发建设的资金已经达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。能够出示预售许可的开发商是可信赖的。4、一般是先签订纸质合同，然后开发商统一办理初始登记、办理网签。

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