农村宅基地管理现状及存在问题有哪些？

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• 153****2108

  一、农村宅基地管理存在的问题
  1.缺少村庄规划
  我们频繁听到的是“城市发展布局与规划”，而很少听到“农村村庄布局”以及“村庄内宅基地选址”等内容，这就足够说明相关人员以及当地村民极度缺少村庄规划的做法。造成此尴尬局面的原因在于：首先，相关管理人员以及农民对于农村空间布局意识极其淡薄，从思想意识上缺乏重视度；其次，缺乏专门、专业的管理、规划人员，导致该项工作即使上级有部署，但是由于部门不完善、人手不充足导致农村规划这项工作被架空；另外，基层政府以及相关组织对于村庄规划的认识严重不足，导致农民不配合农村布局规划的相关工作，形成“年年规划，年年村庄无变化”。
  2.法律法规不健全
  现阶段，我国与农村宅基地相关的法律法规尚且不健全、不完善，表现在我国尚未颁布一部专门的、完整的有关农村宅基地管理的法律法规；同时存在对农村宅基地划分界限不明，导致管理失衡；其次，由于尚且缺少对于农村闲置土地的回收以及再利用的可操作性规定，导致农村大量闲置宅基地被在浪费，土地资源得不到有效利用。法律法规的不健全，直接导致相关政府部门以及组织在实施农村宅基地规划、管理工作中，受到来自反对方的“攻击”，失去了农村布局规划的效力。
  3.管理手段滞后
  由于农村特定的经济、文化背景等因素的影响，我国对于农村宅基地的管理手段还比较落后，造成农村宅基地管理手段严重滞后的原因在于：国家对于农村宅基地管理所拨的经费严重不足，导致相关的国土部门有心无力开展管理手段以及管理方法的研究工作；专业管理人才缺乏，致使新的管理理念无法真正应用到实践中来。笔者发现不少地区的国土部门，要完全依靠双脚，一步一个脚印的赶往村组监管的宅基地，管理工作执行起来更加困难。
  4.监管力度不到位
  首先，从客观上来说，农村宅基地管理范围相对来说比较分散，不便于管理和控制。从主观上来讲，我国基层管理部门设置的专门人员不足，管理力量不足，加上国家给予的执法设备严重不足。无论是从客观在角度，还是从主观角度，都限制了对于农村宅基地管理的监管效力；其次，不少基层部门为了缩减管理成本，故意忽视对宅基地的管理，也造成了监管的不到位。
  二、农村宅基地管理对策
  1.建立农民不动产登记制度
  建立农民不动产登记制度使得农村宅基地以及其他性质的的土地之间界限得以清晰，并且彻底打击了“一个住户多套住宅”等现象，促使农村宅基地组早日走上登记发证的道路。农民不动产登记制度建立之前，要做好相关的准备工作：首先，要在全村范围内做好对宅基地的排查准备工作，分清宅基地以及其他性质土地的区别，并且建立起数字化档案信息；其次，为了解决农村建设资金缺乏等问题，笔者建议将土地收益应用到整体利用农村土地上，缓解土地整理资金严重不足的局面。
  2.制定农村宅基地管理的法律法规
  目前，对于农村宅基地的管理逐渐纳入到了依法管理的轨道，但是其尚且存在着粗放、实践性不强以及可操作性不强等缺点。完善、专业的法律法规是确保我国国土资源管理部门有效落实农村宅基地管理工作的前提。在制定农村宅基地管理的法律法规时，相关立法人员要实地走访各个农村地区，调查当地农村宅基地的管理情况，并且参照其普遍存在的问题，在法律条文中提出解决方案，确保推动我国农村宅基地管理工作早日走上有法可依、依法行政以及执法必严的道路。
  3.建立农村宅基地退出和流转机制
  笔者建议从以下几个方面建立农村宅基地退出和流转机制：首先，建立农村宅基地退出补偿机制，为农村闲置土地再利用创造制度支持；其次，为了建立城乡互动机制，建立农村宅基地有偿使用制度；另外，设置合理的农村宅基地产权制度，规范农村宅基地市场体系，建立起农村宅基地使用权终流转制度。对于农村布局的规划，还可以实现界限规划，将耕地区以及住宅区明确分界开来。
  4.建立严格的宅基地监督管理制度
  宅基地监督管理制度的建立，不是孤立的、单一的，涉及了诸多的涵盖因素，包括部门设置、人员安排等等。建立严格的宅基地监督管理制度，笔者建议从以下几个方面做起：首先，国土部门要设置专门的监督管理部门，明确职责的划分；其次，安排专业素质较强的宅基地监督管理人员，建立起清晰地奖惩机制；另外，监督以及制度是相辅相成的，制度的落实效果需要监督来保障

  查看全文↓ 2018-12-05 22:45:47
• 145****1200

  一、农民思想观念陈旧，合法取得土地使用权的意识薄弱
  现实中的农村，在很大一部分村民中都存在有盲目攀比的现象，尤其是对住房，已经成为一个十分敏感的主题。房子高、房子大就是地位的象征、没有好房子就找不到好对象等错误思想观念，讲排场、比阔气的现象越演越烈，造成农民采取各种各样的手段都要取得宅基地，这也就给那些不法分子创造了违法的机会。
  农村宅基地规范化管理是新农村建设的一项十分重要的基础性工作。为加快全县农村现代化建设，作为国土管理部门我们应当本着从实际出发，因地制宜、科学指导的原则，立足于“建设社会主义新农村”，着眼于城乡一体化进行总体规划，正确引导群众依法使用、合理利用身边宝贵的土地资源来建设我们的家园。
  二、村镇建设规划不完善，管理机制不健全，导致宅基地布局零散，土地低效利用
  近年来，在政府的要求下各乡镇也制定了一些简单的村镇规划，这些规划大多只是支差应付，认识不到位、观念老化、缺乏整体的、长远的考虑，效果不明显。由于规划建设未能合理确定农村居民点数量和布局，农民随意建房，村庄相应的占用耕地外扩、村内老宅基闲置、宅基地零散无序、又造成土地的利用率低下。另外，到现在为止，大多数村庄都还在延续过去的风俗，坚持“单门独院”的建房格局，形成地表和空间的浪费，在建设社会主义新农村的今天，村镇基础设施建设需要占地、公共事业需要占地、农村人口增长需要批划新宅基，而在不占用耕地的前提下，这些过期的规划已经远远的适应不了当前城镇建设的快速发展。
  三、农村村民违法用地是宅基地管理混乱的重头戏
  目前，农村宅基地管理中主要存在着四类违法现象：一是未经批准擅自占地和采取欺骗手段骗取批准宅基地；当前，有绝大多数农村宅基地没有经过国土管理部门批准，只向村委交了宅基款，拿着一张收据就开工建房，或者采取隐瞒已有房屋、虚报家庭人口、变更户籍等欺骗手段骗取批准宅基地。二是非法转让宅基地，利用集体资产进行隐形交易；法律规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租……”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，一律不予批准”，在我县的土地信访件中有很多是反是部分村民通过不正当的手段取得了两处甚至多处宅基地，然后将宅基地倒手转让，从中非法获取暴利。这种现象尤其在宅基地比较紧张的县城区和城镇郊区比较突出，无形中建立了土地隐形交易市场，即影响了宅基地管理，也给社会造成了许多社会不安定因素。三是超面积占地、擅自改变农村宅基地用途现象时有发生；法律规定“城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区，每户耕地不得超过一百三十四平方米”，而在实际操作中，每户都大大超出了批准面积。在平原农村，为了方便农具存放，建房通常习惯“房院一体”，房子主体建好后，紧随着就拉围墙、圈院落才算是一个完整的住宅，而院落部分基本都是超面积占地。
  四、科学规划、合理开发，高效率利用土地，尽可能减少占用耕地建住宅
  首先，大的方面，应由专业部门根据本地经济的发展情况，本着节约、集约土地的原则，将工业用地、商业用地、生活住宅用地和耕地集中区片进行详细的规划，形成一定的集聚规模。其次，结合新一轮的土地利用总体规划，向村庄集中形推进、推行老村改造和建设农村中心住宅小区的新规划，尽量避免或减少占用耕地建住宅。尤其是在经济相对较好的乡镇所在地和城中村，应当作为试点和先行军，大力开发建设住宅小区，限制建筑楼层，向空间发展，改善和提高农民居住环境。

  查看全文↓ 2018-12-05 22:45:36
• 157****8119

  一、当前影响农村宅基地管理工作问题分析
  近年来，三门县认真贯彻中央、省、市有关宅基地管理精神，以“美丽乡村”工程、农村综合整治等为抓手，全面推进农村宅基地管理工作，取得了一定成效。2009～2011年，全县共改造建设农房14989户，完成农村土地整治村60个，盘活农村建设用地679亩，建设用地复垦551亩，累计投入资金约16亿元。该县农村宅基地管理工作在保持稳步推进的同时，也存在着不少困难，主要是土地、资金、观念、管理等方面问题，必须引起高度重视。
  （一）由于用地指标难落实、建设资金难筹措、规划衔接难到位，导致了建“新”难
  一是用地指标难落实。近年来国家实行严格的耕地保护制度，每年安排给三门的建设用地计划指标量本来就少，加上该县重点工程、重点项目较多，用于安排农村宅基地的指标满足不了各乡镇、各村的缺口，有些村甚至十多年未安排过宅基地，严重制约了农民宅基地管理，这也是造成违章抢建的一个原因。据统计，全县近五年农民建房所需的土地农转用指标为4000亩左右，实际解决的仅为2435亩。2011年，该县共有新增建设土地计划指标640亩，仅农民建房就需500多亩，实际上解决了197亩。此外，虽然通过农村土地综合整治可用来置换农民宅基地管理用地指标，但由于项目包装手续繁、周期长，拆迁情况复杂、难度大，各乡镇、村的积极性不是很高。此外，土地的难流转也在一定程度上导致了建房难题，村里虽然拿到了宅基地指标，但是由于村集体无留用地，很难从有地的村民手中收回，导致了指标难落地。二是建设资金难筹措。农村住房改造所需资金量较大，一方面该县村集体经济普遍薄弱，很多是经济空白村，存在“等米下锅”的现象，有些村即使拿到了农村土地综合整治项目，由于缺乏启动资金而无法开工，大多数村的拆迁户几乎没有补偿，配套设施建设的资金筹措更是存在着不小的压力；另一方面农村的无房户一般都是生活较为困难的家庭，加上建房各类费用居高不下，部分群众即使分配到了宅基地，也没有经济实力盖新房。
  （二）由于“一户一宅”政策执行不够到位、村民观念尚未改变、部分干部存在畏难情绪，导致了拆“旧”难
  一是“一户一宅”政策执行不够到位。“一户一宅”政策可以盘活利用土地，但是近年来执行得不够到位，“建新拆旧”规定由于法不责众而未能严格执行，导致了“一户多宅”现象较为普遍，**终造成了“空心村”问题的凸现，使农民建房片面向耕地要地，加剧了用地矛盾。二是村民观念尚未改变。一些村民受传统观念束缚，“风水”意识濃厚，认为旧房子是祖上留下来的财产，风水比较好，许多农民即使建了新房也不愿拆掉旧房。还有一些老宅可以用来出租，潜在经济价值也让他们不愿拆除。三是部分干部存在畏难情绪。由于政府执法手段相对单一，面对村民“一拆就上访”的现象，所在乡镇、村也不敢拆或者不愿拆，导致“拆旧难”问题比较突出。同时，全县各乡镇还存在未批先建、批少建多、不按规划建的情况，一下子解决这些历史遗留的违章建筑，难度也相当大。
  （三）由于宅基地难以统筹安排、各地工作开展不平衡、管理力量不够专业，导致了管理难
  对农民建房工作的管理不到位，不仅无法解决既有问题，更会产生新问题，影响农民建房工作成效，并给今后工作带来被动。一是存在宅基地难以统筹安排现象。由于土地指标少，有些乡镇在安排建房时难以通盘考虑、统筹安排，有些村在安排宅基地时考虑一些关系较好的户，导致未能安排到的村和户都有微词怨言，**后导致了违建抢建现象的产生。二是存在工作开展不平衡现象。各乡镇、行政村的思想认识和工作力度也不一致，一些镇村干部没有攻坚破难的决心，尤其是没有按照“三统一”的要求管理宅基地，致使农民建房管理难。三是存在管理力量不够专业现象。全县土地管理、建设规划等方面的人才比较稀缺，基层国土所、乡镇规划站的工作人员偏少，造成了农民建房管理真空，管理意识、管理手段等方面都跟不上形势发展的需要。
  二、推进农村宅基地管理工作的对策建议
  加快推进农村宅基地管理工作，是一项系统工程，涉及面广、政策性强。在今后的工作中，要从**基本也是**关键的环节入手，在思想、土地、资金、监管等方面改革创新，努力破解难题，加快推进农村宅基地管理。
  （一）从转变干群观念入手，解决“思想”难题
  农村宅基地管理之所以成为长久存在的老大难问题，表面上看是土地、资金、管理等方面问题，归根结底是“人”的问题。要想切实解决农村建房难题，提高各级干部的积极性、转变群众的思想观念是前提。要充分认识到农村建房工作的重要性，农房改造到哪里，政府相关部门的服务就跟进到哪里。要切实提高镇村干部的事业心，进一步加大工作力度，对农村建房工作开展指导，对违法建房进行严厉打击。尤其是村干部处在农村第一线，是农村宅基地管理的组织者和实施者，对农村建房要严格管理，下定决心，树立公心，充分发挥主力军作用。要把村民满意作为第一标准，在宅基地分配上公开透明，在旧房拆除上带头示范。同时，要充分发挥农民的主体作用，通过宣传教育、典型引路、政策鼓励等方式，改变他们一些落后的观念，充分调动他们建设美好家园的积极性、主动性和创造性。

  查看全文↓ 2018-12-05 22:45:25
• 137****6607

  一、农村宅基地管理现状
  　　近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，但目前中国农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为：
  　　1、村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大
  　　据国土资源部显示，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。
  　　2、宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势
  　　随着土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。
  　　3、宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异
  　　城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃。
  　　4、居民点布局混乱，村容较差
  　　个体上表现为占地规模大，村内结构疏松，布局混乱，占用耕地较多，环境质量低劣，多数村庄建设缺少科学合理的总体规划。
  　　5、用地行为违法多
  　　选址的盲目性、未批先占、少批多占和不批亦占用，土地审批不合法、一户多宅、一户占用多处房屋，这严重地违反《土地管理法》相关规定。
  　　二、当前农村宅基地管理存在的问题
  　　1、法律法规不健全
  　　有关规定滞后，加大了宅基地管理难度，关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整，其中关于宅基地使用权流转方面的规范性政策文件数量就更少。目前中国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。
  　　2、缺少村庄规划
  　　农村宅基地管理必须严格按照镇、村土地利用总体规划、年度计划和农民申请宅基地条件有序管理。采取“疏”、“堵”相结合的管理办法。“疏”就是把符合土地利用规划、年度计划和农民申请建房条件的对象按程序办理手续，使其能合法用地；“堵”就是把不符合土地利用规划、年度计划和农民申请建房条件的对象，以经济杠杆调节加以限制，或用法律手段坚决制止其建房。
  　　3、宅基地使用权转让受到限制
  　　随着我国城市现代化步伐的加快，农民进城的趋势不可阻挡，用宅基地使用权不可流转的方法把农民束缚在农村是与社会大潮背道而驰的。现实中大多数宅基地使用权转让还是为了满足和改善生活、生产的正常需要；农村的社会保障体系在现阶段确实存在很多问题，但不应该也不可能通过限制宅基地使用权转让来实现和改善其社会保障状况
  　　4、监管力度不到位
  　　一方面，农村宅基地范围广且比较分散，基层国土管理部门力量薄弱，且执法装备缺乏，工作经费不足，很难对辖区内宅基地利用变化管理到位。另一方面，为了解决经费紧缺问题，基层部门故意对宅基地放任不管，待造成违法占地事实后，以罚代批，再补办手续，使农民们认为，只要交了钱就可以建房，给制止违法占地行为带来了负面影响

  查看全文↓ 2018-12-05 22:45:13

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• 问 农村宅基地管理存在的问题有哪些？
  答

  农村宅基地管理存在的问题 1.缺少村庄规划 我们频繁听到的是“城市发展布局与规划”，而很少听到“农村村庄布局”以及“村庄内宅基地选址”等内容，这就足够说明相关人员以及当地村民极度缺少村庄规划的做法。造成此尴尬局面的原因在于：首先，相关管理人员以及农民对于农村空间布局意识极其淡薄，从思想意识上缺乏重视度；其次，缺乏专门、专业的管理、规划人员，导致该项工作即使上级有部署，但是由于部门不完善、人手不充足导致农村规划这项工作被架空；另外，基层政府以及相关组织对于村庄规划的认识严重不足，导致农民不配合农村布局规划的相关工作，形成“年年规划，年年村庄无变化”。 2.法律法规不健全 现阶段，我国与农村宅基地相关的法律法规尚且不健全、不完善，表现在我国尚未颁布一部专门的、完整的有关农村宅基地管理的法律法规；同时存在对农村宅基地划分界限不明，导致管理失衡；其次，由于尚且缺少对于农村闲置土地的回收以及再利用的可操作性规定，导致农村大量闲置宅基地被在浪费，土地资源得不到有效利用。法律法规的不健全，直接导致相关政府部门以及组织在实施农村宅基地规划、管理工作中，受到来自反对方的“攻击”，失去了农村布局规划的效力。 3.管理手段滞后 由于农村特定的经济、文化背景等因素的影响，我国对于农村宅基地的管理手段还比较落后，造成农村宅基地管理手段严重滞后的原因在于：国家对于农村宅基地管理所拨的经费严重不足，导致相关的国土部门有心无力开展管理手段以及管理方法的研究工作；专业管理人才缺乏，致使新的管理理念无法真正应用到实践中来。笔者发现不少地区的国土部门，要完全依靠双脚，一步一个脚印的赶往村组监管的宅基地，管理工作执行起来更加困难。 4.监管力度不到位 首先，从客观上来说，农村宅基地管理范围相对来说比较分散，不便于管理和控制。从主观上来讲，我国基层管理部门设置的专门人员不足，管理力量不足，加上国家给予的执法设备严重不足。无论是从客观在角度，还是从主观角度，都限制了对于农村宅基地管理的监管效力；其次，不少基层部门为了缩减管理成本，故意忽视对宅基地的管理，也造成了监管的不到位。

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• 问 农村宅基地房屋遗产继承问题有哪些？
  答

  农村房屋继承问题：按《继承法》第五条规定：有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。没有遗嘱的，由第一顺序继承人的配偶、子女、父母继承（第十条）。农村宅基地问题：农村宅基地属集体所有，是由集体组织按“一户一基”的法律规定，划拨给本村农户的建房用地。村民对宅基地有使用权，没有处分权，也就不存在继承问题。由于宅基地和房屋不可分的原创，房主去世后，房屋由继承人继承，宅基地可以继续使用。如继承人要出让该房屋，因涉及到宅基地问题，需要经过村集体组织同意。

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• 问 农村宅基地房子买卖合法吗？农村宅基地买卖有哪些情况?
  答

  宅基地是否可以买卖，需要分情况而定。对于集体经济组织内部成员，一般是可以转让买卖的，而对于集体组织外部成员，想购买农村宅基地则是不允许的或者说风险非常大的。集体经济组织内部成员：是指在该集体经济组织生产，或生活在该组织，与该集体经济组织发生权利、义务的人。农村集体经济组织成员资格，具有很强的身份性质，它可以依法定事件(如出生)而取得，和依合法行为(如因婚姻迁入)而取得。确定农村集体经济组织成员资格，必须坚持两个原则：生活在该组织为基本原则；以对该组织产生权利、义务关系。具体应当符合以下条件：（1）生活在在该集体经济，有户籍登记或曾经有户籍关系。（2）生存、生活在该集体经济组织。这主要是指，农村集体经济组织成员资格是一种民事权利能力，人要生存才享有和具备，人死立即消灭。“生活”在该集体经济组织，主要是指出生在该组织，且为已具备该组织成员资格的人所生的孩子。（3）对该集体经济组织享有权利负有义务。这主要是指对该组织的拥有与其身份不可分离的权利和义务。

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• 问 关于农村宅基地的问题
  答

  到法院是没用的，又没有产生纠纷，人家不管这个。可以向乡镇土地所先咨询房改的信息，看官方给你们家划了几口人的地。如果没有足额划地可以向乡镇政府反映，出具家庭人口的证明，然后向县级政府土地管理部门申请。

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• 问 农村宅基地过户手续有哪些? 农村宅基地过户需要什么条件
  答

  土地法 第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。不存在过户，就是县政府批准。把家庭延续区别开

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