回迁房能购买吗？为什么不建议买回迁房?

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• 156****8568

  1、房价不同
  
  在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
  2、买卖双方的关系不同
  商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。
  3.性质不同
  拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。
  4.户籍无法迁入等问题。
  物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。
  5.流动人口多，有安全隐患。
  回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。
  回迁房是否可以买卖需要分情况：
  1、业主已取得《房产证》可正常交易
  有房产证的回迁房，是可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。
  2、业主手中只有回迁协议的不能过户
  业主手中只有开发商的回迁协议的，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易。是不合法的行为。

  查看全文↓ 2018-12-06 16:31:17
• 132****5341

  回迁房可以买卖。
  购买回迁房所需承担的风险在于，房产证和土地证的办理手续需要先办到原房东的名下，然后过户给你，可能短时间之内无法办理。
  需要特别注意的问题
  　　（1）、严防“一房数卖”
  　　回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购买时一定要注意。
  　　（2）、必须约定房产过户和交房的时间
  　　签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳**之日即为交房时间。
  　　（3）、买方要留尾款
  　　没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
  　　（4）、要求卖方的配偶签名
  　　实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。
  　　（5）、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字
  　　因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。

  查看全文↓ 2018-12-06 16:31:06
• 152****0323

  买回迁房风险
  （一）、办证难有保障。许多“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证，因此从回迁户手里购买的回迁房，无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证，但办证时间难保障。买回迁房风险
  （二）、过户登记费用高。回迁户可以享受的一些政策优惠，但回迁房过户交易时就可以面临补交一些费用的情况，增加了过户登记费用支出。比如，回迁房若是使用的划拨土地，则需补交土地出让金变成出让土地，才能办理土地使用证。买回迁房风险
  （三）、不能办理按揭。无房产证的回迁房，银行不会给办理按揭贷款手续，只能双方协商分期付款或一次性付款。买回迁房风险
  （四）、经济风险。大多购买回迁房的交易行为，一时无法办理备案登记或产权过户登记，有的回迁户故意一房多卖，致购买者出资后无法取得房屋产权，有的即使索赔也会遭遇已无赔偿能力的困境。在未办理房产证前，若回迁户对外有债务，回迁房可能会被法院查封。

  查看全文↓ 2018-12-06 16:30:58

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• 问 回迁房能购买吗？为啥不建议买回迁房?
  答

  1、房价不同在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。2、买卖双方的关系不同商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。3.性质不同拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。4.户籍无法迁入等问题。物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。5.流动人口多，有安全隐患。回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。回迁房是否可以买卖需要分情况：1、业主已取得《房产证》可正常交易有房产证的回迁房，是可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。2、业主手中只有回迁协议的不能过户业主手中只有开发商的回迁协议的，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易。是不合法的行为。

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• 问 为什么不建议买回迁房
  答

  不建议大家购买回迁房的原因，是因为大多数的回迁房是没有办法及时办理房产证的，在没有房产证的情况之下，房屋就不能够进行抵押，也不能够进行转让，没有办法办理过户的话，很容易发生1房2卖的情况，对于购房者来说无法保障自己的合法权益。即便是有些回迁房可以办理房产证，但是办理的时间也很难保证，甚至是会拖10年20年的时间。回迁房因为享受了一定的政策优惠，所以即便是在出售的时候价格比较优惠，但是在登记过户的时候缴纳的费用还是比较多的，比如说回迁房在之后出售的时候就需要缴纳土地出让金，把划拨土地性质变成出让土地的性质才能够办理产权证，而这部分的费用也会增加购房的成本，还不如直接去购买商品房，这样既简单省事又不会涉及到买卖房屋的风险。

• 问 为什么不建议买回迁房
  答

  不建议购买回迁房的主要原因：1、大多数的回迁房质量并不是特别好。2、有一些回迁房是不能够办理房屋所有产权证的，但是产权证是房子物权证明，如果不能获得房产证房子，不是不能合法转让、抵押。3、有一些回迁房需要满足5年之后才能够上市交易，在这期间的变数就比较大，容易出现卖方房人违约主张合同无效风险，所以也就容易发生法律纠纷的。4、大多数的回迁房在物业、卫生等方面都是存在各种隐患和问题。回迁房是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，还有一部分的拆迁户选择要房子这些房子就是回迁房。购买回迁房要注意什么1、回迁房分为两种，一种是有房产证的，一种是没有房产证的，要购买有房产证的回迁房，如果没有的话，只是私人协议是没有办法办理过户，就要小心一房多卖，在签署合约的时候，一定要把违约金写的高一些。2、签订买卖合同时，若是没有房产证时，没有办法过户的情况下，所以说也是要跟卖房要约定好相应的交房时间，若是现房的话，要把交首付时间约定好。3、回迁房的质量并不是特别好，所以要尽可能选择大开发商所建的回迁房。

• 问 为什么不建议买回迁房
  答

  不建议购买回迁房的原因：1、存在安全隐患大多数的回迁房都在物业卫生供暖方面存在有各种隐患和问题，特别是一些回迁房的建设，并没有通过规划和审核，所以房屋的质量以及配套设施就不如同等条件的商品房。2、无法办理产权证书房屋所有产权证是房屋物权的证明，如果没有取得房屋所有产权证，就不能够合法的转让和抵押房屋，如果打算从回迁户当中购买回迁房，最好是选择已经办理了房屋所有产权证的房子，否则办理的时间难以估计，还有可能出现一房多卖的情况。3、过户费用高回迁房在没签的过程当中，因为已经享受了一定的优惠政策，所以在交易的时候需要补交一部分的费用，如果回迁房的性质是划拨土地，还需要缴纳土地出让金变成出让土地的性质，才能够办理房屋所有产权证。

• 问 回迁房可以交易吗?为什么不建议买回迁房? 
  答

  目前可以进行合法买卖的住房主要是新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房预售许可证，即可进行正常的产权交易。而回迁房也不是不可以买卖，如果在拆迁安置过程中，拆迁户采取了回迁的方式，那么其所得补偿已从货币变为房产，其回迁房是可作为商品房上市交易的。但部分情况下，拆迁人以回迁房的形式补偿给被拆迁人，其补偿房屋是由有关主管部门核定价格，并进行管理，在产权、转让、税金方面都有一定限制。由于回迁房这些特殊的原因，涉及的法律关系比较复杂，回迁人是否能取得房屋所有权、回迁房是否能办理合法的产权证、回迁户家庭内部对所有权的划分是否明确，这一系列法律问题难以确定。在这种情况下，出于保护自身权益的考虑，购买者在购买回迁房时，要持慎重态度，一般来说不建议购买回迁房。购买回迁房可能会存在三大风险，其一是办证时间难有保障，其二是不能办理按揭，其三是经济风险！

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