**新土地增值税税率是多少,怎么算的？

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• 131****5947

  1、土地增值额是指纳税人转让房地产取得收入减除中华人民共和国土地增值税暂行条例规定扣除项目的金额。
  2、转让土地使用权和出售新住房及配套设施应纳税额的计算步骤：
  　　　⑴增值额转让房地产收入-扣除项目金额　
  　　　⑵增值额与扣除项目之比=增值额/扣除项目金额*100%　
  　　　⑶土地增值税税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
  　　　3、出售旧房应纳税额的计算步骤：　
  　　　⑴评估价格=重置成本价*成新度折扣率　　
  　　⑵汇集扣除项目金额　　
  　　⑶计算增值率=增值额/扣除项目金额*100%
  　　　　⑷依据增值率确定适用税率　
  　　　⑸依据适用税率计算应纳税额应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数.
  　　　　a 是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的税种。
  　　　　b 增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
  　　　　c 应纳税额＝增值额×规定税率－扣除金额×速算扣除系数

  查看全文↓ 2018-12-13 21:49:03
• 147****7480

  房地产企业土地增值税如何清算，一般情况如下：
  房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）：
  1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等）
  2、计算收入
  3、收入－扣除项目金额=增值额
  4、增值额/扣除项目金额=增值率
  5、按税率计算税额
  基本步骤如下：
  计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率
  1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
  　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
  　　计算增值额的扣除项目：
  　　（1）取得土地使用权所支付的金额；
  　　（2）开发土地的成本、费用；
  　　（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
  　　（4）与转让房地产有关的税金；
  （5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。
  但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。
  根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理：
  第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。
  第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。
  第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。
  第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。
  此外，对于转让旧房及建筑物的，如果能够取得购置发票，还可以采用另外一种计算土地增值税的方法。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。
  2、土地增值税实行四级超率累进税率：
  　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
  　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
  　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
  　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
  　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
  　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：
  　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
  　　（一）增值额未超过扣除项目金额50％
  　　土地增值税税额=增值额×30％
  　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
  　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％
  　　（四）增值额超过扣除项目金额200％
  　　土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％
  公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

  查看全文↓ 2018-12-13 21:48:56
• 144****6388

  土地增值税：
  
  土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
  
  计算公式：
  
  应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
  
  计算方法：
  
  和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：
  
  按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。
  
  增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，土地增值税税率为 40%。
  
  增值额超过扣除项目金额 100%、 未超过扣除项目金额 200%的部分，土地增值税税率为 50%。
  
  按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
  
  税种特点：
  
  1.以转让房地产的增值额为计税依据。
  土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
  
  2.征税面比较广。
  
  凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
  
  3.实行超率累进税率。
  
  土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。
  
  4.实行按次征收。
  
  土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
  
  税种作用：
  
  土地增值税的开征，具有极其重要的作用：
  
  1.有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；
  
  2.有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；
  
  3.有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

  查看全文↓ 2018-12-13 21:48:45
• 152****4206

  土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分；
  增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30％，40％、50％、60％。

  查看全文↓ 2018-12-13 21:48:36
• 154****8153

  土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率，需要确定几项因素：一是纳税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。
  二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分；
  增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30％，40％、50％、60％。 　　 土地增值税税率表 　级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除率 　　1 50％（含）以下 30％ 0 　　2 50％以上～100％（含） 40％ 5％ 　　3 100％以上～200％（含） 50％ 15％ 　　4 200％以上 60％ 35％

  查看全文↓ 2018-12-13 21:48:31

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• 问 土地增值税的税率是多少？
  答

  　土地增值税清算税率是多少？　　土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。　　土地增值税清算征收方法：　　（１）增值额未超过扣除项目金额５０％部分，税率为３０％；　　（２）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％；速算扣除系数为５％；　　（３）增值额超过扣除项目金额１００％，未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％；速算扣除系数为１５％；　　（４）增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％；速算扣除系数为３５％；　　（５）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额２０％的，免征土地增值税。　财法字［１９９５］第６号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：　　应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

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• 问 目前土地增值税税率是多少？
  答

  土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率，需要确定几项因素：一是纳税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30％，40％、50％、60％。

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• 问 怎么计算土地增值税税率？
  答

  土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 (1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%; (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%; (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%; (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

• 问 普通住宅土地增值税税率是多少？
  答

  计算：土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数。建造普通住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额的 20%，可以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定纳税。既建造普通住宅又搞其他房地产开发的，应该分别核算增值额。若不分开算，普通住宅符合条件的那部分就不得免税。住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米（含）以下。单价不超过**高限，或者是总价不超过**高限，满足其一即可 以上三点需同时满足才为普通住宅，反之为非普。有具体单价和总价标准。

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• 问 土地增值税预征税率是多少啊？
  答

  土地增值税预征率：今后，对房地产项目的预征税率由此前的1％至2％，提高到2％至5％。对容积率小于1.0的房地产开发项目，**低按销售收入的3%预征土地增值税.房地产项目土地增值税预征率由原来的1%至2%提高到2%至5%。政策将对开发商的资金流带来明显的压力：一方面有限购、差别化信贷等措施抑制需求，而收紧银根、提高土地增值税税率，则从另一方面收紧开发商的现金流，促使其合理定价，甚至以降价来换取资金流。对于再次上调土地增值税预征税率，华远地产董事长任志强在其微博进行了“炮轰”，其反问称“请问预征比例的提高，不变相增加开发成本吗？开发成本的加大会有利于降低房价吗？预征比例的提高将该交和不该交的税提前纳入财政的口袋中，难道是合理并有利于增加市场供给吗？” 北京半年来再上调土地增值税预征率:为配合中国政府严厉的房地产调控政策，在出台住房限购等措施后，北京市将房地产开发企业土地增值税预征税率，由此前的2%上调至2%-5%，为其半年以来的再次上调。 北京地税部门昨天出台具体执行细则。从今天起，北京市开发商销售商品房取得的收入，其需缴纳的土地增值税预征率依据预计增值率分别按照2%至5%征收，而原来**高只有3%。这是北京市首次利用差别化税率调控房价。

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