房屋过户如何避税？怎么才能合理避税？

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• 134****7135

  先租后卖
  
  房产新政出台后，郭先生由于各方面原因想将已买三年的房子卖掉，但想到要按照房价全额缴纳5.5%的营业税及附加费，郭先生觉得很不划算，于是他与买家约定，买家先以租赁的方式入住，两年之后双方再按约定的价格交易过户，已交租费就计入房价。
  
  律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等。具有一定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因素，如果所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样，房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖家还有可能将此房抵押或另外出售，对于买家就有很大的法律风险!
  
  假赠与真卖房
  
  王女士手头有套房子，有买主愿意出55万买，但是今年新政策出台，让她觉得卖掉房子后除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是李女士在中介的帮助下想通过赠与的方式把这套房子转让出去。
  
  律师点评：通过赠与方式转移房产，是房产转移过程中常见形式，也是我国法律所规定的权属人处分自己财产的一种权利和行为方式。因为赠与方式转移房产完全不同于市场化交易，故而不征营业税。
  
  对于有亲属关系的和确实属于赠与关系的双方来讲，通过赠与方式转移房产是一种合理的避税方式。其费用主要是契税、公证费、登记费、印花税等。契税是交易额或评估额的1.5%(第一次交易)，以后交易为3%;公证费(赠与合同的公证)成都市一环路内16元/平方米，一环路外二环路内14元/平方米，二环路外12元/平方米;登记费80元。
  
  如果房产转移双方的真实意思和目的不是赠与，而是想转移房产并获利，完全背离赠与法律上无偿性的特征。那么，这种行为将不够成合法有效的赠与，而是以外在表现合法的赠与形式，掩盖了逃避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷，根据现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。而且，明为赠与实为买卖的转移房产除了上述法律风险外，实际过程中还存在很大的交易风险。对买家来说，如何约定付款方式，这是一个难题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外，买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。
  
  合同价格远低于实际价格
  
  正准备卖房的王女士也是通过中介与买房人约定了一个卖价，不同的是,买卖合同上写的交易价格只是该价格的一半，她想以这种方式少缴纳营业税。
  
  律师点评：此种方法少缴全额营业税及附加费了，仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在表现合法的形式，掩盖了逃避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷，根据我国现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。
  
  先签合同几年后再过户
  
  张女士今年3月份在城西又购买了一套面积为120平方米的住房，就想把3年前在草金路买的房子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，这套40万元的房子如果按照46万元卖出，可能要多缴1.5万元的税费。张女士觉得划不来，于是通过中介与买房人约定了一个价格，准备等到房子满了五年之后再办过户手续来避税。
  
  律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等，具有一定可行性。但双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。而且，时间越长所承担的风险越大，而且即使合同办理了公证手续，也不能避免上述风险的存在。同时，卖家还有可能将此房抵押或另外出售。
  
  据了解，一些二手房中介为达到尽快成交的目的，抓住买卖双方的心理，为双方出如何“合理避税”的主意。
  
  他们常用的方法是：
  
  
  
  一、“有意压低交易价格”买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。
  
  专家提醒：对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大;第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。
  
  二、假赠予方式。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳4%契税，而买卖过户如果在5年以内需要缴纳5.5%营业税、2%或4%契税，以及个税。
  
  专家提醒：针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。
  
  如果在房产交易中，双方表面办理的是“假赠予”，一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。
  
  三、“假租赁真交易”。由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。
  
  专家提醒：假租赁真交易风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。
  
  四、“规避第二套房产”。一些中介向投资者建议，夫妻买房，**好只写一个人的名字，这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住5年以上的惟一用房免税，售房者可在自住房上做文章，比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。”
  
  专家提醒：一旦亲属间出现利益纠纷，则难以理清。
  
  五、“协议延期办理产权变更”。这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个“贪小便宜吃大亏”的下场。
  
  专家提醒：一、如果房价大涨，卖房人有可能因此毁约而不再按协议的约定时间去办理房屋过户手续，意图提高房屋的成交价或转售;二、可能到协议约定时间办理房屋过户手续，又出现某些原因而致使过户手续办不了;三、若卖房人背着买主申请补办了产权证，又把房屋卖给第三人并办理了过户手续的话，买主将无法取得房屋所有权。

  查看全文↓ 2018-12-20 00:47:00
• 158****8283

  你好:你说的合理避税无非是因为房产证不满五年需要缴纳营业税，但是你规避法律与房主签订的五年后过户的协议是无效的，如果房主因房价上涨违约你无法追究房主的违约责任，如果房主在此期间产生大额债务房屋被查封还债，你会得不偿失。
  因此，建议慎重考虑所谓的避税方法。

  查看全文↓ 2018-12-20 00:46:24
• 156****1685

  房地产合理避税方案的分析
  　　土地增值税一般知识点
  　　土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。扣除项目包括：1、 取得土地使用权所支付的金额。2、开发土地、新建房及配套设施的成本和费用。3、已使用过的旧房及建筑物的评估价格。4、与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城建税以及教育费附加。5、财政部确定的其他扣除项目，目前规定对从事房地产开发纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除。 土地增值税税率表：
  　　**新政策
  　　2007年 1月16日国家税务总局网站发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。
  　　土地增值税要点 两种情形免征土地增值税
  　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定纳税。
  　　2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产

  查看全文↓ 2018-12-20 00:46:18

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• 问 房产过户如何避税？将房屋过户给子女应该如何合理避税?
  答

  你好，你这种操作办理起来非常繁琐，而且税费很多。按照你的说法，因为你父亲已经过世，其余法定继承人都放弃对该套房产的继承权，那么你就是唯一的法定继承人，可直接去继承过户。税费如下：1、继承公证费继承公证费按照继承人所继承的房地产评估价的2%或按照受益额的2%收取，**低不低于200元。2、房地产价值评估费用档次 标的总额(万元) 累进计费率‰ 文件依据1 100以下(含100) 5 京价(房)字[1997]第419号2 101以上至1000 2.53 1001以上至2000 1.54 2001以上至5000 0.85 5001以上至8000 0.46 8001以上至10000 0.27 10000以上 0.13、房地产继承过户税费由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。4、契税法定继承人继承房地产，免交契税。继承过户办理程序：一、房产继承程序房产继承应先到被继承房产公证处办理房产继承公证，再到房产交易中心办理房产继承手续。（一）继承公证继承公证需要带两个证明和两个证件1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明；2、到死者所在单位（或者居委会、村委会）开具继承人证明；3、继承人的身份证明；4、被继承的房产证或其他证明文件。如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。 二）到房产交易中心办理房产继承所需提交资料1、房屋所有权证书；2、继承公证；3、继承人身份证及复印件；4、房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。注：A、若房改房、经济适用房继承，还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》（收件窗口领取）；B、若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件；C、法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书；D、若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。

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• 问 房产过户如何避税？将房屋过户给子女应该怎样合理避税?
  答

  如果爷爷生前立有遗嘱房子由孙子继承，按遗嘱可以直接过户给孙子。如果没有遗嘱，不能直接由孙子继承，应当由爷爷的法定继承人先继承，然后由爷爷的法定继承人把房子赠与孙子。有三种过户的方案供选择，就是买卖，析产和赠与。1、买卖，双方签订合同，到房产交易中心过户，要缴纳1%契税（90平米以上的1.5%，144平米以上的3%），1%个人所得税。如果产权不满五年，还要缴纳差价5.5%营业税。这是既方便又省钱的办法。2、析产（继承）要先公证，然后过户。缴纳的税费与买卖一样，也是可以考虑的办法。3、赠与同样要先公证后过户，缴纳3%契税，不仅税负重，而且还有其他弊病，一般情况不宜赠与。

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  一般来说，买卖二手房缴税是按照网签合同上价格计算的。　　每个地区都有地区指导价，也叫**低过户价。这个价格意味着那个地区的房价交易的时候**低价格。　　比如，以前有些北京区域**低过户价是6000元/平米，但是实际交易价格已经远远超出了那个价格。也就是说，实际成交价可能是1万/平米，但是实际上6000元/平米就可以去办理过户。　　由此，好多买卖二手房交易时，双方先自己签署个买卖合同，拟定好成交价，再去咨询地区指导价大概范围，去建委打网签时就按照**低指导价做网签合同的成交价格。　　这样，缴税就是按照指导价去缴纳，就比实际成交价缴税少了很多。就做到了避税目的。　　但是，这样的避税毕竟也是有漏洞的。因为由此就出现了两个交易价格。就容易产生纠纷。别看中介说的好听，风险绝对是有的，只是跟中介没有什么关系而已，所有风险全部都是买卖双方自己承担的。

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  你好:你说的合理避税无非是因为房产证不满五年需要缴纳营业税，但是你规避法律与房主签订的五年后过户的协议是无效的，如果房主因房价上涨违约你无法追究房主的违约责任，如果房主在此期间产生大额债务房屋被查封还债，你会得不偿失。因此，建议慎重考虑所谓的避税方法。

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  现在你都已经支付房款49万了怎么还没过户呢，而且通过中介买房子，难道之前中介方没和你说税费可以做低吗？现在都已经到这个程度了，所谓的合理避税并不是真的合法，估计到了这一步中介费你应该也已经交上了，所以对你来说是**不利的，如果不想多事的话给房东点钱然后过户就行了。毕竟钱交了一直不过户还是对你不利的。个人意见啊，可能是没找到负责任的中介，权当交了一笔高额学费。

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