二手房交易房龄重要吗?对购房者有哪些影响?

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• 156****6344

  1、重视二手房房龄
  有房地产中介人员表示，购房者很少会关注房龄，甚至连业主也不清楚自己所持有的物业的真实房龄。甚至，有人以为，房龄就是房产证上的时间。
  其实，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，通常都不是真实房龄。因为房子建好后不一定立刻销售，即使是预售的房子，在收楼后也不一定立刻就能办房产证，这些原因经常会导致几年的误差。
  此外，如果房子经过几手交易，房产证上的时间更体现不到房龄，因为房产证上的时间是**后办房产证的时间，而非房子建好的时间。
  2、如果要查真实的房龄，**好的办法是到房管部门查询
  不论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是**准确的房龄。
  如果觉得麻烦，可以找同一小区的老住户咨询，他们对房龄的时间也较为清楚，但是不一定准确，可能会有误差。另外，还可以通过查看房子的外立面，看外墙使用的材料也可大概猜出房龄，对于新近粉刷的墙面，可以从周围居民那儿确认。
  3、不要完全相信中介的话
  如果在知情的情况下，购房者通常都会倾向于选择房龄小的房源，但是，某些不良中介在向购房者介绍房源时，通常都会避开谈房龄的问题或是一笔带过，甚至把房龄说得更加“年轻”。
  业内人士称，除了房产证未满5年的房源之外，通常情况下，房龄小的房源更受购房者青睐。因此，某些中介人员为了眼前利益，会故意隐瞒真实房龄。而房龄的长短对物业有着不同程度的影响。

  查看全文↓ 2019-01-05 22:43:39
• 143****4004

  一.房龄长短有何不同
  
  一般房龄较长，而又迟迟不肯出手的房源，所处的地段大多都较好，且房屋周边都具有较为成熟的配套设施，从而使房主对这类房源抱有较大的**信心，因而不肯轻易出手。殊不知，房龄越长，房屋**空间就会变得越窄，房屋价值也会随之出现贬值。
  
  从心理上讲，绝大多数人都喜欢新房，因此买二手房也希望买一套房龄短的。除了心理因素之外，房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。
  
  此外，房龄较长的二手房，还将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的。所谓的评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款金额一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。
  
  二.房龄为何会出问题
  
  购买二手房时，房龄为何会出现问题呢?这是因为在房产证上是不体现房龄的。房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，如果是二手房，有些已经转手了两至三次，所以**后看到的这本房产证上记载的发证日期可能远远超出房屋实际的建成日期。
  
  如果买方想要查询，需由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心才行。但因耽误时间，一般卖家不愿配合，尤其是在未拿到定金前更不可能。买家如以办贷名义由银行途径查询，一般也是在签过合同进入办贷阶段。也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了交易手续后才能到房产局查询，但这时即使知道真相也为时已晚。
  
  三.房龄应该如何应对
  
  随着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的维修费用，实际购房成本将增高。所以在购二手房时，**好在有买卖双方及中介公司签字的合同中注明“房龄。如果在签订合同后发现中介在签订协议过程中故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益，则购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。

  查看全文↓ 2019-01-05 22:43:33
• 135****2742

  并不是所有的二手房都可以办贷款 通常情况下，对于二手房贷款，房龄规定一般在20--25年间，而如果是遇到房龄较老的房产，即使是办理了贷款，银行也会很大程度的降低借款人能申请到得贷款额度 。
  房龄越老，所能办理贷款的几率就越小。不过，若是房屋的地理位置、交通设施、生活设备等因素良好，对于二手房贷款来说，都是有帮助的，如果房屋所处环境比较好，而房龄较老，有的银行也会考虑发放一定额度的贷款的。
  而如果超越了银行规定的，借款人就只能全额付清来购买二手房。 不过，房龄的时间过长，虽然影响二手房贷款，却并不影响二手房交易。

  查看全文↓ 2019-01-05 22:43:27
• 132****6495

  1、房子产权年限严重缩水
  众所周知，普通商品房的产权年限为70年，但由于二手房已使用多年，其产权年限早已严重缩水，所以价格就会很便宜。一般来说，二手房房龄越老，房子所剩的产权年限就越短。
  2、房子质量难保证
  与人一样，房子也是有寿命的。如果二手房房龄太老，那么房子的损耗就越大，这样房子质量就会越差，**终很可能变为危房，将无法住人。
  3、房屋维修成本高
  二手房房龄越老，受到的磨损就越严重，出现的问题就会越多，这样购房者就需要付出高额的维修成本。
  4、贷款买房受限
  贷款买二手房时，贷款年限受房子房龄影响，如果房龄越老，贷款年限就会越短，严重者甚至可能直接被拒贷。
  5、业主幸福感不强
  对于那些房龄太老的二手房，其配套设施往往也较为落后，环境较差，车位不足，物业管理不到位，这样业主的幸福感将大打折扣。
  6、老人与小孩安全难以保证
  如果二手房房龄太老，那么房屋内的相关设备就会比较老旧，比如电路老化、燃气漏气等，一旦家中仅剩老人和小孩，那么他们的安全问题将难以保证。

  查看全文↓ 2019-01-05 22:43:24

相关问题

• 问 二手房房龄重要吗？
  答

  二手房房龄重要。因为房龄会影响到评估的价格，评估的价格不一样，那么贷款的金额和年限也不一样，二手房的贷款年限会受到房龄、贷款人年龄和法律法规规定的高年限等因素的影响，一般来说，房龄越大，贷款年限就会越短。如果房龄超过了30年，那么获贷的难度就会增大。

• 问 二手房产权年限重要吗?二手房房龄有什么影响?
  答

  在新房越来越远郊化的今天，二手房异军突起，在市面上比较常见。一些老旧二手房，由于地段好，价格也相对便宜，受到了不少人的青睐。买二手房，要注意很多问题。今天，我们来讲讲二手房房龄长短有什么影响。影响1：房子的剩余产权年限我们知道，普通住宅的产权年限一般为70年。例如，某二手房其开发商1998年拿地，土地使用年限到期时间为2068年；该房子交付使用的日期为2000年。那么到了2017年，该房屋的剩余产权年限为51年（即2068年-2017年）。该房屋的房龄为17年（即2017年-2000年）。通常来说，房龄越老，房屋的剩余产权年限就越短。PS：房龄和房屋产权年限及房产证日期很多人分不清房龄、房屋的产权年限以及房产证日期的差别，容易混淆。所以我们先搞清楚这几个概念。房屋产权年限，也就是房屋土地的使用年限，即开发商获得地皮之日开始计算的年限；房龄，则是自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限；房产证日期，则反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，它和真实房龄不是绝对相同的，因为开发商的房子可能并非建成就卖出去了，一般而言，房产证日期和建成时间之间有个时间差，业主拿到房产证的时间与楼房建成的时间相比有一定的滞后性。影响2：贷款年限买房贷款时，贷款年限会受到个人年龄等各方面的影响。买二手房采用商业贷款，贷款年限还会受到房屋年龄的限制。在同等的情况下，房龄越老，贷款的年限就越短。贷款年限短，月供就会相对较高，每个月的还贷压力就会比较大。影响3：房屋剩余寿命房子和人一样，都有寿命。住宅的结构、质量决定房屋的自然寿命。房屋在使用过程中，会受到一定的磨损。二手房房龄越老，房屋的磨损也就越大，房屋剩余的寿命也就越短，在居住一定年限后，可能就会变为危房，不能住人。影响4：房屋维修费用房龄越老，受到的磨损就越多，出现的问题也就越多，因此，就需要对房屋进行修缮。进行房屋维修时，需要耗费一定的资金。通常来说，房龄越老，房屋的维修费用也就越高。

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• 问 二手房房龄多久可以买?买二手房房龄重要吗?
  答

  房龄过大可能会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。1、影响房屋贷款房龄过大会影响房屋贷款评估值，同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短。如下图示，商业贷款和公积金贷款中贷款年限计算方法显示，房龄越大，贷款年限越短。贷款年限计算方法举个例子：25岁的单身小王商业贷款分别购买一套房龄为25年和30年的住房，商业贷款**多能贷多少年？计算：50-25=25年<65-25=40年50-30=20年<25年<65-25=40年因此，房龄为25年的住房比房龄为30年的住房商业贷款年限多5年。2、土地使用年限短房龄越大意味着剩余土地使用年限越短，到期后需进行土地续期。目前虽然房屋所有权年限为永久，但是土地使用年限**多为70年。一般来说，房龄大的二手房其土地使用年限也比较短，因为土地使用年限是从开发商拿地之日算起的。目前，关于土地使用年限到期的解决办法还没有出台明确的法律规定。2017年两会明确在续期法律出台前，住宅土地使用权到期的，可采用“两不一正常”过渡性办法免费自动续期。3、居住成本增加房龄大意味着有效使用年限的缩短，购房成本随之增加。同时，房龄太大的话，房屋维修费用可能会相应的会增加，物业的维护成本可能也会相应地增加。房龄大的可能还会遇到上下水管道使用的问题，管道的老旧，还可能发生上下水不通。实际中，老房居住成本是否真的会比较新的房屋成本高，还得具体问题具体分析。4、影响再次出售同等条件下，房龄较小的房屋折旧率小，易进行再次转售。

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• 问 二手房产权年限重要吗?二手房房龄到底有多重要?
  答

  现在很多人购买了二手房后，都会在纠结二手房的产权年限，因为产权剩余年限决定着房屋所有权年限。如果二手房房龄太老，就没有购买的可能性，因此银行不会放贷，再转手不容易。那么，二手房的产权年限如何算呢?二手房产权年限计算?通常讲二手房产权年限，指的是该套二手房所在土地的剩余使用年限。目前市场上主流的房子有商品房、经济适用房、两限房、老公房。商品房、经适房和两限房的产权年限是从开发商拿地之日算起。住宅的产权年限可以查看自己的产权证，而土地证则可以看出土地剩余使用年限。在这几类房子中，商品房、经适房和两限房的产权年限是从开发商拿地之日算起的，而老公房的产权是从交土地收益金开始计算的。那么这些房子在二手房市场出售后，该怎么算剩余产权年限呢?房屋的产权分为房屋所有权和土地使用权，其中房屋所有权是永远的，只要房子不倒，你就一直拥有它;土地使用权是有时间限制的，这跟土地的性质直接挂钩，一般分为40年、50年和70年。人们常提的产权年限也是指房子的土地使用年限。一套房子的产权年限是怎么计算的?不同的房子，产权年限有不同。1、商品房、经适房和两限房它们的产权年限是从开发商拿地之日算起，准确地说，是拿到国有土地使用证那天算起。举个例子，开发商2005年拿地，购房者2010年入手，那么这套房子的剩余土地使用权也就67年了，土地使用权到期时间是2000+70=2070年。2、老公房老公房的产权年限与以上三种房子不同，他的土地使用年限从名列前茅笔土地收益金开始计算。老房子由于土地使用性质不同，一般上市时要补交土地收益金。需要注意的是，老公房的土地使用年限是从本楼栋名列前茅套房上市之日算起的。举个例子，一个建成于1980年的老公房小区，某栋楼在2000年名列前茅次出现了二手房交易，那么这栋楼的土地使用年限就从2000年开始算起，到期时间是2070年。虽然经适房和两限房在上市的时候也要缴纳土地收益金，但这两种房子与老公房的土地使用年限计算方式不同，前两种房子是从开发商拿地之日算起，而老公房是从本栋楼名列前茅套房销售之日算起。二、如何判断二手房的真实年限1)靠谱的方法：到房产管理部门查档。房屋拿地建房开始，就会有相应的产权部门进行产权登记，房产部门的房屋信息**准确。2)观察法：这种方法只能大体估计房屋年龄，如果是新装饰过的房屋，可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。此外，由于地板的装修不易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。3)从未转手过的二手房可以查看产权证。从产权证的办理时间大致能推断出房屋时间的年限，如果是商品房，可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是单位房则时间更长，**少往前推两三年时间。4)签订合同，规定房龄。购房者可以在房屋买卖合同中将房龄以及违约条款约定好，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，要求卖方承担违约责任。

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• 问 二手房产权年限重要吗?房龄的大小真的有那么重要吗?
  答

  1、房龄会影响房子的硬件设施。房龄愈高，一般而言，其资产贬值就愈发严重，不管是房子的硬件环境，还是居住舒适度，都是逐渐走下坡路的，所以其可能发生的维修成本就愈多，在受损程度不断增加之后，可能还会带来系列的安全隐患。2、房龄和剩余土地使用年限之间有关联。房龄愈高，意味着剩余土地使用年限愈短，持有成本也就增加了。3、房龄和贷款有关联。房龄影响贷款年限，一些商业银行规定，譬如兴业银行、邮政银行分别要求房龄加贷款年限不超过35年和45年。房龄影响到贷款成数，公积金贷款成数与房龄关联密切，房龄10年以内房屋，贷款成数为6成，10-15年以内房屋，贷款成数为5成，15-20年以内房屋，贷款成数为4成；20-30年内房屋，贷款成数为3成，而且商业贷款中，个别银行会对房龄高的房屋降低贷款成数。总的来说，就是房龄越老，贷款的年限就越短，成数就愈低，甚至对一些高龄房产，银行是拒接放贷的。二手房如何看房龄？一、到产权登记部门查询买二手房，辨别房龄**合适的办法就是去房屋产权登记部门查档，一般是住建委所在地或不动产登记中心，那里能查到**准确的房龄，但是这个对于买家来说比较困难，需要由卖家带上产权证、身份证等相关证件去查询，费时费力，很多卖家都不愿意配合，尤其是在没拿到定金之前。就算房龄是影响贷款的，买家需要查询也是要等到签过合同进入贷款阶段才行，也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了前期交易手续后才能到房产局查询。二、查看产权证产权证的办理时间大致能推断出房龄。首次出卖的二手房可通过下面这个方法推算，如果是商品房，可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是公房则时间更长，**少前推两三年时间，而如果是多次转让的房子可以看房产证上房屋的建成年代，有些房屋的房产证上会显示建成年代，有的房产证上会有测绘页，上面会有房屋建成年代的记载，可以做房龄参考。三、观察房屋内外结构买二手房看房的时候也应该注意房龄问题，特别是刚刚粉饰过的墙面，很有可能是为了出售而翻新，看房的时候需要注意观察厨房、卫生间，因为厨卫的装修关系到众多管道，不容易更换，一般能从装修风格、材质能判断房屋的装修年代，从而大致推出房屋的年龄，还有就是地板的装修也不容易更换，地板的成色以及款式，都能看出房屋的装修年代。四、多方打听收集信息一个是通过中介打听，中介门店一般都在小区周围，对房屋的真实年龄比较了解，靠谱的中介公司一般都会告知你真实信息，二是通过小区物业或邻居打听，通过旁敲侧击获得答案，了解真实的房龄。

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