买了二手房验房时发现有质量问题要怎么办？

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• 139****6994

  1、买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。
  　　2、但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。
  　　3、因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。
  　　4、对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
  　　温馨提示：
  　　由于二手房已经使用过一段时间，所以房屋质量问题就更加重要，购房者必须妥善对待二手房验房。如果二手房质量出现问题的话，当事人可以首先协商解决，在协商无果的情况下，应当及时向法院起诉。需要提醒大家的是，法院只对有证据支持的事实予以认可

  查看全文↓ 2019-01-10 07:59:55
• 158****4187

  二手房相比新房，普遍具有价格低、地段好等优势，但由于建筑年代久远、使用的时间长等各种原因，多多少少会有这样或那样的质量问题。这类现象在二手房交易过程中，是比较常见的。那么，买的二手房发生质量问题，谁该承担责任呢？
  一般来说，房产中介是起到一个协调的作用。房屋的质量问题，涉及到买方、卖方和开发商三方，质量问题应当由谁来承担，则要依据具体的情况而定。
  1、卖房人在出售房屋时，应当将房子的瑕疵如实告知买房人，这样买房人有权利决定买还是不买。如果故意隐瞒房屋质量问题，是需要承担责任的，如果质量问题非常严重，买方可以解除合同。
  2、如果是房屋存在隐蔽瑕疵系房屋本身所固有的，而不是因出卖人原因造成的损坏，且出卖人本身并不知情，则出卖人亦不承担责任。买家可以以房屋所有人的身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修或赔偿责任。
  3、另外，如果房屋处于保修期内，可直接向开发商主张保修或赔偿责任。如果发生质量问题的部分属于共用部分，大多数情况下可由物业承担维修责任，费用从公共维修基金中列支。
  但在实际操作过程中，却要复杂得多。由于涉及到多方利益，房产中介和卖房人不会主动告知买房人房屋存在的质量问题。很多时候，还需要买房人在看房验房时火眼金睛发现房屋的质量问题，并在合同中约定好相关的事项。
  1、 买房人要尽可能多地了解房子的全面信息，看看业主论坛，走访物业，了解停车场地、水电气收费情况，以及前任业主是否有欠费记录，并注意观察电梯品牌及运行速度等。
  2、 在合同中注明若发生质量问题由谁承担等条款，做到未雨绸缪。
  3、 在付款时保留一笔尾款，要保证在签物业交割单时，前任物业把所有问题都解决了，再去付清尾款，这样能比较好地保障买房人的利益。
  买房尤其是买二手房的时候，一定要多加小心，各种可能的风险都要考虑到，并约定好处理方式。

  查看全文↓ 2019-01-10 07:59:50
• 133****9556

  一、二手房验房应该注意哪些方面
  1、二手房是否是可以出售的房屋，在公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。还有就是房屋是否已经出租，因为承租人也享有优先购买权。
  2、出售人是否对房屋享受有完整真实的所有权，房屋权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但**要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。
  3、房屋的质量应该重点检查，房屋是否漏水，墙壁是否有泪痕，房屋屋体是否有“爆点”，房屋是否有倾斜等等。
  4、房款支付方式，定金的约定。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。
  5、约定违约责任。买卖双方在合同约定时**好清楚标明各方的责任义务，这样可大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
  二、二手房出现质量问题该怎么办
  按照合同法及其相关解释的规定，出卖人应对其出卖物品的质量承担保证责任。但由于二手房一般都使用过一定的年限，而且也存在装修的情况，所以在二手房买卖中房屋存在质量问题，分不同的情况责任的承担也有所不同。实践中，一般分为以下三种情况：
  1、出卖人故意隐瞒房屋质量问题而将房屋出卖给买受人的，出卖人应该对此质量问题承担保证责任，买受人有权向出卖人请求赔偿。
  2、出卖人已经将房屋的质量问题明确告知买受人或者买受人明知房屋的质量问题而购买房屋的，则出卖人对此质量问题不再承担保证责任。
  3、出卖人出卖房屋时已经存在质量问题，而又没有证据证明该质量问题是由出卖人造成的，或者没有证据证明出卖人已经知道该质量问题，也就是说该质量问题是隐蔽的。哪些出卖人也不对此质量问题承担保证责任。但是，购买人可以向开发商主张保修责任或赔偿责任。

  查看全文↓ 2019-01-10 07:59:40

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  发现问题后当场口头提出问题，需要解答，并对**终的整改时间提出要求，当场必须得到明确得答复。然后回头把问题书面提交给对方，并要求书面详细准确的回复，并且要有落款（公章）和时间。这都是依据证明

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  1.要看您与开发商的精装房买卖合同中对采用的装修材料的品牌、规格、型号、生产厂商等有没有做出明确详细的约定，开发商如果交付的房屋不符合当初的约定，您可以依照买卖合同要求开发商承担责任。2.如果双方在合同中没有对装修材料作出详细明确的约定，既然当初有样板房，根据《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。3.这需要你准备相关证据材料，证明开发商交付的房屋与样板房使用材料及房屋质量不一致。如果能证明确实与样板房使用材料及房屋质量不一致，则可以要求开发商进行维修、更换材料，并赔偿损失;如果不能更换或者更换成本巨大的，则可要求其赔偿使用材料与样板房使用材料之间的差价，以及其他实际损失。

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  中介责任不大，只能通过协调，中介也只是中间人而已

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• 问 看中了市中心的一套二手房，但是又担心会有质量问题，签订合同之后发现有质量问题或者其他产权纠纷问题应该怎么办？
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  如果出现房屋有重大问题，由于购房者对该房屋质量问题事先并不明确，且卖方故意隐瞒质量等重大问题，合同明显违背公平原则，所以合同应视为无效，购房人有权终止合同。在这里提醒一下，购房者在购房时应该事先在合同中约定，要弄清房屋面积的计算方法、各种面积名称的含义，请行家帮助评价房屋质量的好坏，了解所要买房地段的价格行情、远近规划、卖房中介和房主的信誉等相关问题。由于合同文本具有法律效力，因此签合同时要格外谨慎：一要使用政府主管部门认可的合同文本；二要对所签条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可；三要确实弄清所有条款内容，不要勉强签订。

• 问 如果在验收中发现有质量问题，应该怎么处理呢？
  答

  1、维修承诺问题：首先与KFS确定如果验房时发现了问题，KFS承诺在多长时间内进行修缮和业主与KFS需要签订哪些维修单之类的单据。2、装修质量问题：上面说了，精装修商品房的问题**多。主要体现在装修质量和所用材料、品牌与KFS承诺不符的问题上。发现上述问题时我们应该将问题详细记录在装修整改表中(由KFS提供)上报给KFS指定的装修队或工程部，并限期整改。3、水路、电路、天然气问题：如果发现水、电路问题要详细在验楼单上予以注明。由于上述问题造成业主不能收楼的，要在验楼单上详细注明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。4、上、下水问题：上、下水不通问题在验房时也比较常见，应要求KFS检查后说明导致问题的原因。在问题解决后再行收房。5、户型问题：验房时发现所验商品房和合同签订的要购买的商品房不一致，其结构与原设计图相同户型与购房合同中的户型图不符的现象虽不多见，但是一旦发现此问题我们可以根据《商品房销售管理办法》的规定要求退房。6、面积问题：验房时测量所购商品房面积是很重要的一个工作。在我们发现实际面积与合同面积的面积误差绝对值超过3%时，可以选择接受其实际面积也可以做退房处理。7、主体结构问题：当发现所购商品房存在主体结构不合格的情况应毫不犹豫的退房。8、规划问题：现在有些KFS在未告知和得到业主同意的情况下擅自变更规划设计，实际上根据《商品房销售管理办法》的规定，在这种情况下我们一样可以要求退房。当我们在验房时发现问题后，第一、要保持冷静，毕竟没有什么问题是解决不了的。第二、要保留好证据，如KFS承诺书、相关合同和约定、验楼单、相关照片和录像等。第三、当问题不严重时要尽量配合KFS进行整改检修，毕竟问题尽快得到解决才是我们所希望的。第四、如果开发商不能按照合同约定的标准执行我们可以到相关质量监查部门投诉，要求职能部门做出处理，或到法院起诉要求赔偿。