房子不过户**好方法是什么?房子不过户会有什么后果吗?

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• 141****7899

  一、房屋买卖只公正不过户可以
  二手房交易时选择房屋公证，而不直接过户的行为，通常是想少交营业税，还可能是因为房屋本身还没有办下房产证或有其他问题。这种做法并不保险，对房屋交易也没有保障。
  二、房屋买卖只公正不过户有什么风险
  第一种，为了想要逃避营业税，暂不过户。
  第二种，房屋权利受到限制。
  第三种，房屋共有人不同意卖房。
  第四种，卖房者对房屋没有产权，只有使用权。
  第五种，联建房、小产权房拿不到产权证。
  第六种，产权证仍在办理的过渡类型房产。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:21:39
• 136****8907

  买卖双方经过要约、承诺后，对房屋买卖的主要条款如房价、交款时间等达成了合意，该房屋买卖合同即告成立。合同成立后，一般来说合同自成立时生效，但《合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”
  
  对房屋买卖而言，《城市房地产管理法》仅有第三十五条作了如下规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。从中可知，该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件。
  
  《**高人民法院关于适用＜合同法＞若干问题的解释》（一）第9条进一步规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”
  
  因此，买卖房屋合同自成立时起，已经生效，虽未办过户登记手续，但该合同对双方均具有约束力。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:21:35
• 144****7582

  1、依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续的完成。《合同法》也将房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移的效力区分开来，规定该类买卖合同从依法成立时成立并生效，所有权从登记过户生效。
  2、签订合同生效有两种情况：一是必须依法办理批准、登记等手续才生效，以办理该手续为确认生效的时间。在这种情形下当事人双方在签订合同后，须将合同在规定的部门办理批准或登记，合同才能生效。二是合同一经双方当事人签订，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批准或登记。房屋买卖合同属于第一类买卖合同。
  同时需要注意，合同的生效与所有权的转让之间是有本质区别的。我国《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从这条规定可以知道，如果我们购买动产，比如说手机、电视、家具等生活用品，当买家向我们交付这些产品时，其所有权便归我们所有，无需去办理其他的手续。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:21:27
• 142****8804

  　买房子不过户房产还是属于原房主的，所以会有风险。
  　　风险一——为了想要逃避营业税，暂不过户。这样的房子虽然有了产权，看上去很保险，但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势，卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同，也进行了公证，但法院就此类纠纷判决时，不一定会判房子属于购房者。
  　　风险二——房屋权利受到限制。比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子，将承担很大风险，房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证，也属于无效。
  　　风险三——房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。
  　　风险四——卖房者对房屋没有产权，只有使用权。比如一些单位分房后，房子就由职工一直居住，但是单位并没有将房子产权转给职工个人，此时居住者对房子只有使用的权利，而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同，一般公证处不予公证，即使公证了也不具法律效力。
  　　风险五——联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后，是无法取得合法房产证的，如不符合城市规划，政府可以对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。
  　　风险六——产权证仍在办理的过渡类型房产。当房地产公司的相关手续不齐全时，开发商可能会推迟给买受人发放房产证，此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。

  查看全文↓ 2019-01-28 00:21:22

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• 问 房子不过户**好方法是什么?房子不过户会有哪些后果吗?
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  如果都遵守法律,就没有什么问题,只要将房产交易及过户和收款由原房主公证授权给你,这样将来你直接过户给买你房子的人,你可以节约一次交易的税费.

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• 问 房子公证不过户有效吗？会有什么风险吗？
  答

  一、哪些情况需要办理公证手续?1、买卖合同公证在房屋买卖过程中，如一方为境外人则买卖合同必须经过公证后方生效，有境外人的客户如果不经公证则无法送交易核心交易。2、委托公证交易双方如果无法亲自办理相关房产过户手续，只能委托其他人或中介公司办理相关手续，交易核心一般会要求无法亲自到场的当事人出具公证后的委托书方为其办理相关的过户手续。3、贷款合同公证如果境外人购房想要须贷款，那么其贷款合同必须经过公证处公证生效，只有公证处公证后的贷款合同，交易核心才会受理并办他项权利证。4、赠与公证房产赠与一般要前往交易核心办理产权更改，这时就必须将赠与协议进行公证，赠与公证费是合同总价的2%。二、买房只公证不过户有什么风险?1、交易不成功如果交易双方为了逃避营业税，选择暂不过户，这样的房子虽然有了产权，看上去很保险，但仍存在着交易不成功的风险。卖方可能因房屋增值大而要求取消交易，法院就此类纠纷判决时也不一定会将房子判给买方。2、房屋权利受到限制房屋产权所有人如果由于民事诉讼、刑事惩罚等原因，使得房子被查封、抵押，买方一旦购买，那就将承担很大风险，即便房子已经进行了交易公证，也属于无效。3、房屋共有人不同意卖房如果在做公证时，房屋的共有人不在场，之后就会产生共有人以不知情为理由不同意出售房屋的情况，这样的话，即使房子已经做了公证，也是无效的。4、拿不到产权证购房者如果购买了小产权房，那就无法取得合法房产证，一旦房子不符合城市规划，政府就会对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。

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• 问 房子可以公证不过户吗？会有什么风险吗？
  答

  一、哪些情况需要办理公证手续?1、买卖合同公证在房屋买卖过程中，如一方为境外人则买卖合同必须经过公证后方生效，有境外人的客户如果不经公证则无法送交易核心交易。2、委托公证交易双方如果无法亲自办理相关房产过户手续，只能委托其他人或中介公司办理相关手续，交易核心一般会要求无法亲自到场的当事人出具公证后的委托书方为其办理相关的过户手续。3、贷款合同公证如果境外人购房想要须贷款，那么其贷款合同必须经过公证处公证生效，只有公证处公证后的贷款合同，交易核心才会受理并办他项权利证。4、赠与公证房产赠与一般要前往交易核心办理产权更改，这时就必须将赠与协议进行公证，赠与公证费是合同总价的2%。二、买房只公证不过户有什么风险?1、交易不成功如果交易双方为了逃避营业税，选择暂不过户，这样的房子虽然有了产权，看上去很保险，但仍存在着交易不成功的风险。卖方可能因房屋增值大而要求取消交易，法院就此类纠纷判决时也不一定会将房子判给买方。2、房屋权利受到限制房屋产权所有人如果由于民事诉讼、刑事惩罚等原因，使得房子被查封、抵押，买方一旦购买，那就将承担很大风险，即便房子已经进行了交易公证，也属于无效。3、房屋共有人不同意卖房如果在做公证时，房屋的共有人不在场，之后就会产生共有人以不知情为理由不同意出售房屋的情况，这样的话，即使房子已经做了公证，也是无效的。4、拿不到产权证购房者如果购买了小产权房，那就无法取得合法房产证，一旦房子不符合城市规划，政府就会对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。

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• 问 业主违约拒不过户后果是什么 业主违约拒不过户怎么办
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  提问： 你好，请问二手房买卖，业主在签订合同后又拒绝过户，购房者应该怎么办? 重庆律师解答： 【案例简介】 经某中介公司居间介绍，2009年11月10日买方陈先生与业主李先生签订《二手房买卖合同》，以100万购买李先生深圳市罗湖区某房屋，合同约定：买方于签约之日支付卖方定金2万元，11月13日前监管首期款18万元，余款按揭支付。卖方保证物业产权没有查封，没有设定抵押，拥有完全处分权。双方于银行出具贷款承诺后3日内签订《深圳市二手房买卖合同》办理递交过户手续，任何一方逾期履行义务超过十日，对方可解除合同并有权选择要求其支付房地产总价款20%的违约金或承担定金罚则。 上述合同签订后，买方如约支付了卖方定金2万元，11月16日监管了首期款28万元，11月20日取得了70万元的贷款承诺，卖方亦将房地产证原件交付中介做过户之用，但在递件时却被交易中心告知房屋因欠税早在2000年已被罗湖国土分局产权科查封，必须补税并申请解除查封后方可生成买卖合同办理过户手续。卖方在补税后，因传闻旧改迟迟不予办理解封手续，导致交易无法完成，银行收回了首期款监管协议及贷款承诺函原件。 2010年12月31日买方委托深圳二手房律师团队律师向深圳仲裁委提起仲裁，要求：1、裁决解除双方签订的《二手房买卖合同》;2、裁决卖方支付购房违约金20万元并返还定金2万元;3、裁决卖方承担买方律师费2.2万元及仲裁费、保全费。 仲裁过程中卖方委托律师辩称：1、涉案房屋实际属于李先生夫妻共有，签约后李先生妻子不同意，双方签订的合同无效;2、买方陈先生没有及时支付首期款，也没有申请银行按揭，没有收到按揭承诺;3、签约时自己不清楚房屋属于查封状态，没有偶恶意隐瞒查封行为;4、合同无效不适用违约条款，无需支付违约金。 【仲裁裁决】 深圳仲裁委员会经审理认为：1、双方签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容与形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。房屋登记所有人出卖房屋，合同当事人或其他共有人以出卖方擅自出卖房屋侵害为由主张买卖无效的不予支持，除非买受人和产权登记人私下串通。根据物权的公示公信原则，物权需要公示。不动产物权以登记为公示，并经登记发生法律效力。公示效力使登记的权利人在法律上推定为真正的权利人。对于信赖该登记而从事交易的人，即使后证明登记错误，法律也承认公示物权的法律效力。本案买方在合同关系中属于善意买受人且无过失，其已尽到注意义务，并无义务审查房产是否是婚后取得的财产，是否有夫妻财产约定的情况等。此时房产的权利瑕疵担保责任完全在于卖方。因此涉案房产无论是否是夫妻共同财产都不能对抗善意买受人，本案合同合法有效，对于卖方的抗辩理由仲裁庭不予采信。2、虽然《二手房交易资金监管协议》迟于合同约定的时间签订，但卖方未予追究并签署了该协议，是以自己行为表示对延期行为的认可，买方已实际履行了合同义务。3、卖方因转让房屋处于查封状态而致使买方无法过户，违反了合同约定的义务。违约责任的承担不以过错为要件，因此无论是否因卖方过错导致房产被查封，卖方都应该承担违约责任。卖方后明确表示不予履行出售义务，拒绝履行合同构成根本违约。 2011年4月18日裁决如下： 1、卖方支付买方购房违约金20万元(成交价的20%)并返还定金2万元; 2、卖方补偿买方律师费2.2万元; 3、本案保全费1730元由卖方承担; 4、本案仲裁费13425元由卖方承担。 本裁决为终局裁决，字做出之日起发生法律效力。 【律师分析】 1、根据物权公示原则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，买方购房时没有义务查明登记业主的婚姻状况及是否存在其他实际共有人。登记在一方名下的夫妻共有房屋，登记一方签字的买卖合同为有效合同; 2、签订首期款监管协议即是对首期款监管行为的认可，如与约定的监管时间不符，视为对监管时间的协议变更，卖方无权因此而拒绝履行合同; 3、卖方对房屋的产权承担瑕疵担保责任，应当保证房屋处于产权清晰可交易状态，因房产被查封导致无法交易的，需承担违约责任; 4、仲裁案件胜诉方可要求败诉方补偿包括律师费在内因办理仲裁案件所支出的合理费用，但提起仲裁时需要交纳远高于诉讼的费用，一旦败诉也要承担高于诉讼的费用损失; 5、目前深圳法院肆意降低违约金，侵犯守约方权益的现象普遍存在，深圳仲裁委支持20%违约金是对当事人意思自治的尊重，值得肯定。

• 问 协议离婚之后，如果房产证不过户会有什么后果?
  答

  我国实行不动产登记制度。离婚协议代替不了房产证。房产证还有配偶的名字，说明配偶还有50%的产权。

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