业主违约拒不过户后果是什么 业主违约拒不过户怎么办

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  提问： 你好，请问二手房买卖，业主在签订合同后又拒绝过户，购房者应该怎么办? 重庆律师解答： 【案例简介】 经某中介公司居间介绍，2009年11月10日买方陈先生与业主李先生签订《二手房买卖合同》，以100万购买李先生深圳市罗湖区某房屋，合同约定：买方于签约之日支付卖方定金2万元，11月13日前监管首期款18万元，余款按揭支付。卖方保证物业产权没有查封，没有设定抵押，拥有完全处分权。双方于银行出具贷款承诺后3日内签订《深圳市二手房买卖合同》办理递交过户手续，任何一方逾期履行义务超过十日，对方可解除合同并有权选择要求其支付房地产总价款20%的违约金或承担定金罚则。 上述合同签订后，买方如约支付了卖方定金2万元，11月16日监管了首期款28万元，11月20日取得了70万元的贷款承诺，卖方亦将房地产证原件交付中介做过户之用，但在递件时却被交易中心告知房屋因欠税早在2000年已被罗湖国土分局产权科查封，必须补税并申请解除查封后方可生成买卖合同办理过户手续。卖方在补税后，因传闻旧改迟迟不予办理解封手续，导致交易无法完成，银行收回了首期款监管协议及贷款承诺函原件。 2010年12月31日买方委托深圳二手房律师团队律师向深圳仲裁委提起仲裁，要求：1、裁决解除双方签订的《二手房买卖合同》;2、裁决卖方支付购房违约金20万元并返还定金2万元;3、裁决卖方承担买方律师费2.2万元及仲裁费、保全费。 仲裁过程中卖方委托律师辩称：1、涉案房屋实际属于李先生夫妻共有，签约后李先生妻子不同意，双方签订的合同无效;2、买方陈先生没有及时支付首期款，也没有申请银行按揭，没有收到按揭承诺;3、签约时自己不清楚房屋属于查封状态，没有偶恶意隐瞒查封行为;4、合同无效不适用违约条款，无需支付违约金。 【仲裁裁决】 深圳仲裁委员会经审理认为：1、双方签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容与形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。房屋登记所有人出卖房屋，合同当事人或其他共有人以出卖方擅自出卖房屋侵害为由主张买卖无效的不予支持，除非买受人和产权登记人私下串通。根据物权的公示公信原则，物权需要公示。不动产物权以登记为公示，并经登记发生法律效力。公示效力使登记的权利人在法律上推定为真正的权利人。对于信赖该登记而从事交易的人，即使后证明登记错误，法律也承认公示物权的法律效力。本案买方在合同关系中属于善意买受人且无过失，其已尽到注意义务，并无义务审查房产是否是婚后取得的财产，是否有夫妻财产约定的情况等。此时房产的权利瑕疵担保责任完全在于卖方。因此涉案房产无论是否是夫妻共同财产都不能对抗善意买受人，本案合同合法有效，对于卖方的抗辩理由仲裁庭不予采信。2、虽然《二手房交易资金监管协议》迟于合同约定的时间签订，但卖方未予追究并签署了该协议，是以自己行为表示对延期行为的认可，买方已实际履行了合同义务。3、卖方因转让房屋处于查封状态而致使买方无法过户，违反了合同约定的义务。违约责任的承担不以过错为要件，因此无论是否因卖方过错导致房产被查封，卖方都应该承担违约责任。卖方后明确表示不予履行出售义务，拒绝履行合同构成根本违约。 2011年4月18日裁决如下： 1、卖方支付买方购房违约金20万元(成交价的20%)并返还定金2万元; 2、卖方补偿买方律师费2.2万元; 3、本案保全费1730元由卖方承担; 4、本案仲裁费13425元由卖方承担。 本裁决为终局裁决，字做出之日起发生法律效力。 【律师分析】 1、根据物权公示原则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，买方购房时没有义务查明登记业主的婚姻状况及是否存在其他实际共有人。登记在一方名下的夫妻共有房屋，登记一方签字的买卖合同为有效合同; 2、签订首期款监管协议即是对首期款监管行为的认可，如与约定的监管时间不符，视为对监管时间的协议变更，卖方无权因此而拒绝履行合同; 3、卖方对房屋的产权承担瑕疵担保责任，应当保证房屋处于产权清晰可交易状态，因房产被查封导致无法交易的，需承担违约责任; 4、仲裁案件胜诉方可要求败诉方补偿包括律师费在内因办理仲裁案件所支出的合理费用，但提起仲裁时需要交纳远高于诉讼的费用，一旦败诉也要承担高于诉讼的费用损失; 5、目前深圳法院肆意降低违约金，侵犯守约方权益的现象普遍存在，深圳仲裁委支持20%违约金是对当事人意思自治的尊重，值得肯定。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:30

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• 问 过户后业主拒不迁出户口怎么办？
  答

  首先，先和原房主进行协商，如果房主不迁出户口的话可以使用一下的办法。变更户口登记需依当事人申请方可办理，有关部门确实无法直接办理或强制办理。原房主不迁户口、购买者就无法入户的问题，其实是可以入户的。房屋产权人可以申请单独立户，也就是人们通俗意义上所说的“一房两户”。办理时申请人除正常落户手续外，还要专门提交一份书面说明，写明：我已知晓某某某的户口在房子里，并签字。shzyshange44但专家也表示，这实在是一个没有办法的办法，产权人虽然落户了，但若子女就学，**是否认可；再次进行上海二手房买卖时，下家是否能接受，这些都是不确定因素。而且单独立户就会存在两个户口本，购房人要谨防原房主用户口本办理其他手续，比如再次卖房或是拿去抵押等等，这些都有产生纠纷的隐患。购房者要谨慎办理，如有疑惑，一定要去派出所查询清楚。

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• 问 过户后业主拒不迁出户口怎么办？
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  一、买卖合同没有约定具体赔偿标准的解决方案。在发生该类争议时，建议买方积极和卖方协商，给予其必要的时间，以迁移房屋内的所有户口；同时，双方在具体协商过程中，可以通过签订补充协议方式，约定赔偿责任的具体标准或者计算公式，防止卖方恶意违约。　　二、直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任。　　三、针对户口迁移问题，买方可以预留部分房价款，待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款；如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金。 本案中按照买卖合同约定，卖方迁移户口是其约定义务，无论该房屋内有谁的户口，卖方都应当按照合同的约定时间无条件迁出；卖方不能以房屋内户口不属于自己为由，拒绝迁出，否则应当承担违约赔偿责任。卖方对买方承担违约责任后可以依据其与上手签订的买卖合同的约定，向其上手追究违约责任。

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• 问 二手房交易业主败诉,拒不退还定金和违约金怎么办?
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  我以前是做房产中介的，像你的这种情况我也碰到过。你和房东在签协议的时候，房东的房产证是需要压在房屋中介的，如果房东不缴纳违约金的话是拿不回房产证的。不过，违约金是交给中介的，所以即使交了你也拿不到的

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• 问 房子不过户**好方法是什么?房子不过户会有什么后果吗?
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  一、房屋买卖只公正不过户可以二手房交易时选择房屋公证，而不直接过户的行为，通常是想少交营业税，还可能是因为房屋本身还没有办下房产证或有其他问题。这种做法并不保险，对房屋交易也没有保障。二、房屋买卖只公正不过户有什么风险第一种，为了想要逃避营业税，暂不过户。第二种，房屋权利受到限制。第三种，房屋共有人不同意卖房。第四种，卖房者对房屋没有产权，只有使用权。第五种，联建房、小产权房拿不到产权证。第六种，产权证仍在办理的过渡类型房产。

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• 问 房东违约不过户要怎么去处理呢？
  答

  可以根据当初签订的合同，要求对方继续履行，对方拒绝的，可以要求其承担违约责任，双方不能达成协商解决意见的，可以向人民法院提起诉讼。　　根据《合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。　　第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对　　方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获　　得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同　　可能造成的损失。

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