有谁告诉我二手房怎么估价的？二手房估价的方法有哪些?

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• 144****4388

  一、二手房估价的方法有哪些？
  
  1、 成本法
  
  房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，还是装修的花费，又或者后期养房的费用等，这些都会是不小的开销，因此在房屋估价时将各项成本费用加起来，然后再衡量一下房屋的增值收益，便会的房屋的价格了。
  
  2、 市场比较法
  
  市场比较法是现今房屋估价时使用**为普遍的方法，具体就是将市场上用途、户型、面积、位置等多方面条件都与被评估房屋相类似的房产挑选出来，对它们进行比较分析，然后得出房屋的评估价格，通常这样比较出来的结果也是比较准确的。
  
  3、 路线价法
  
  地理位置与房屋价格有着紧密的关系，也是房屋估价时必须要考虑的因素之一。路线价法就是在了解同一街区的土地平均价格的基础上，调整临街的深度与宽度，从而得出房屋的评估价格的方法。

  查看全文↓ 2019-02-16 14:29:51
• 143****5537

  1、市场因素
  二手房价格的评估既要符合市场价格规律，又要符合房屋的实际情况，估价的第一步就是要把房屋与市场同类房屋价格、临近房屋价格等相比较，同时，要把房屋的成本与折旧进行折算，合理的折旧方法是每年大约折旧2％左右。
  2、区位因素
  这是买卖二手房必须考虑的因素。交通、商业服务设施、基础设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。
  而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减一定的价格。
  3、造型质量因素
  看好房子的区域位置后，就考虑房子的成新率、建筑质量、外立面造型等。次新房是准现房，质量有保证，风险系数小，投资回报率高。它的外立面良好、造型独特的房屋能够提升房产的档次，给人物有所值的感觉，反之，房屋在购买者心中就会相应地贬值。
  4、环境因素
  小区外部环境、绿化、人文环境也是估价的重要影响因素。所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大、人文条件好的小区会比较容易得到买家的心理认可，买家会愿意多出一些费用来购买这样的房产。安静、封闭的小区，是业主的隐私生活得到保障，二手房价格自然也是居高不下。
  5、楼层因素
  二手房的价格以具体的情况而定，每一套房子的价格都不一样，好的楼房形态、楼层、朝向也能够为房子相应地加分。
  顶层和底层是一般购买者都不会轻易触碰的房屋类型，价格相对较低。
  一般来说，多层住宅的二层和五层**为标准，而三到四层则**好。因此从房价来看，二层和五层价格稍高，三到四层还要更贵些；高层住宅则是楼层越高，价格也越高，当然顶层除外。
  6、朝向因素
  房子的朝向对价格的影响也是很大的，坐北朝南的房子，冬暖夏凉，一年四季都能得到阳光照射，因此南向的房子比北向的房子价位高很多。
  7、小区细节因素
  小区的一些细节会影响购买者对房屋的心理体验，也是不容忽视的，如小区的电梯数量及品质、小区是否是封闭式小区等。这些是一个小区安全性的重要表现，小区的安全指数越高，购买者就越愿意出高价。

  查看全文↓ 2019-02-16 14:29:46
• 138****1060

  出售二手房需要评估吗
  1、二手房价格明显过低时需要房地产评估。
  二手房交易价格的多少与所缴纳的税费是相关的，买卖双方当事人为了少缴税费往往向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报，房地产管理部门如果认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整的，就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
  2、买卖双方认为有必要时需要评估。
  交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
  3、进行房地产保险时需要房地产评估。
  房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
  4、申请抵押贷款时需要房地产评估。
  向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付**款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险，因此，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。
  5、发生房地产纠纷时可能要进行评估。
  例如二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
  出售二手房需要评估吗？
  二手房估价方法
  购房者或出卖人想要对房屋进行评估可以通过以下五种方法解决二手房评估问题：
  1、中介评估，常用二手房评估方法；
  2、请专门的评估人员，比较精确的评估方法；
  3、找有评估水平的熟人。对买卖双方来说，二手房评估是为了让自己心里有数，熟人评估比较靠谱。
  4、平均估价法。平均估价法可以由本人评估，方法就是把近期、同类型甚至同楼层的房子的成交价格汇总，取平均值得到估价。
  5、网络调查，买卖双方可以通过网络查询，收集目前房价状况估价。

  查看全文↓ 2019-02-16 14:29:39
• 143****4788

  一、房产交易可以通过哪些途径进行二手房估价？
  1、 网上评估
  现今，网上已经有很多可以评估二手房价格的系统和软件了，你只需要将系统打开或者下载软件，按照要求将其所需的参数输入进去，你就可以了解到交易房屋的大概价格是多少了。不过，系统毕竟有漏洞，软件也可能会更新不及时，所以这个数据也就是仅供参考使用的。
  2、 找中介评估
  一些中介公司是会提供免费的二手房估价服务的，所以如果你是通过中介公司进行交易的话，二手房估价的事情就不需要你操心了。不过，中介公司毕竟都是以自己的利益为主的，为了住赚取差价，他们给你的评估价格可能与房屋的售价相差很多，你还是谨慎选择为好。
  3、 找专业的评估机构评估
  你可以找专业的评估机构对房屋进行评估，他们会用专业的技术和服务对交易房屋进行估价，因此你不必担心评估结果不合理的问题。但需要注意的是，不同的评估公司，不同的房屋，评估费的收费标准不同，你需要与评估公司进一步商讨。
  二手房估价
  二、二手房估价会受到哪些因素的影响？
  1、 房龄
  房屋年龄的长短肯定是会影响到房屋估价的，这点相信大家不会有所怀疑。一般来说，房龄越短，房屋评估出来的价格就会越高，房龄越长，房屋评估出来的价格就越低，而且房龄较长的房子也面临着无法贷款的可能。
  2、 地理位置
  好房子的标准之一就是地理位置很好，而地理位置很好的房子，一般价格都不会低，所以地理位置也是会影响房屋估价的。通常情况下，接近市区的房子就会比郊区的房子贵一些，交通便利的房子就会比交通不便的房子贵一些。
  3、 物业管理
  一个好的物业管理会为房屋带来的可能性，所以如果你购买的房屋或者你售卖的房子有一个的物业管理服务，那么这所房子评估出来的价格就一定不会低。

  查看全文↓ 2019-02-16 14:29:32
• 153****3037

  一、二手房评估方法
  在二手房评估中是通常有以下几种评估方法，如下：
  （一）成本法；
  （二）租金收益法；
  （三）市场比较法
  大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。
  市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
  二手房评估方法有哪些？评估注意事项是什么？
  二、二手房评估的注意事项
  （一）为什么要进行房屋价格评估
  1、买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；
  2、业主通过评估知道自己房子的市价所值；
  3、房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；
  4、评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
  （二）影响二手房的价格评估的关键因素
  1、影响二手房的价格评估的关键因素一 ——位置、地段。
  北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元每平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元每平方米以上的落差。
  2、影响二手房的价格评估的关键因素二——房屋使用年限与小区管理及配套设施。
  修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
  3、影响二手房的价格评估的关键因素三——房屋朝向。
  北京人买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右每平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  4、影响二手房的价格评估的关键因素四——房屋内部装修程度及其他。
  房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

  查看全文↓ 2019-02-16 14:29:25

相关问题

• 问 请问卖二手房估价的方法有哪些？
  答

  随着人们对居住水平要求的提高和二手房市场的进一步活跃，把旧房子卖掉换置新房已经列入很多家庭的改善计划。然而，自己想卖的房子到底值多少钱？卖什么价格才能获得**大的利益？如果房价过高则卖不出去，房价过低则难免有所损失。那么，二手房估价渠道有哪些？1、经纪公司经纪公司就是大家俗称的房地产中介，因为其从事二手房买卖交易，所以对房地产二手房市场及所负责区域的二手房行情十分熟悉，通过其成交的二手房案例，可以大约估计出所售房屋的二手房价格。房东在挑选中介进行估价的时候需要注意，尽量选择房屋所在区域的中介，相比其他经纪公司，所在区域的中介由于更了解片区内的房子情况，估价也会更加精准。2、专门的评估人员专门的评估人员具备更加专业的评估方法以及良好的专业评估素养，在评估房源的时候会更加精准。3、熟人可以找有过成交经验和对二手房市场有所了解的熟人对自己的房子进行估价，不过，无论找谁，先让自己心里有个数，总是好的。4、平均估价法把小区内**近成交的同类型房子的成交价格，取平均值得到估价。由于二手房的特性，因楼层、朝向、装修、位置等具体细节的不同，房屋价格会出现较大的差别。建议房东在比较时尽量选择与自己房子面积、楼层、朝向等相似度高的出售房源进行比较，更具有参考价值。

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• 问 买二手房估价有什么方法吗？
  答

  一些售房者在卖房子的时候不知道该如何给自己的房子定价，而部分购房者在买房子的时候也不知道如何判断自己支付的房款是否值得，这时就需要进行房屋估价。那么，房屋估价的方法有哪些？具体是如何进行房屋估价的？现在一起来看看吧。一、二手房估价的方法有哪些？1、 成本法房屋的建造本身就是需要成本的，不管是土地本身的成本，还是装修的花费，又或者后期养房的费用等，这些都会是不小的开销，因此在房屋估价时将各项成本费用加起来，然后再衡量一下房屋的增值收益，便会的房屋的价格了。2、 市场比较法市场比较法是现今房屋估价时使用**为普遍的方法，具体就是将市场上用途、户型、面积、位置等多方面条件都与被评估房屋相类似的房产挑选出来，对它们进行比较分析，然后得出房屋的评估价格，通常这样比较出来的结果也是比较准确的。3、 路线价法地理位置与房屋价格有着紧密的关系，也是房屋估价时必须要考虑的因素之一。路线价法就是在了解同一街区的土地平均价格的基础上，调整临街的深度与宽度，从而得出房屋的评估价格的方法。二、房屋估价是如何进行的？1、 委托估价机构如果你想要对房屋进行估价，那么首先需要向专业机构提出估价申请，专业机构在接受该估价业务之后，双方需要就房屋的具体信息进行协商。你需要将房屋的信息和你的具体要求告诉专业机构，该机构则会针对具体情况报出评估费用等。2、 制定评估计划专业机构需要对房屋的评估进行具体筹划，制定出适当的评估计划，包括什么时间进行评估、用什么方式进行评估、人员应该怎么安排等。当然，在此之前，他们还会对房屋的相关资料进行研究调查，以便更好地执行计划。3、 实地进行评估计划制定好了之后，专业机构便会在约定的时间跟你一起前往房产所在的位置，开始实地进行房产评估。其中评估的内容包括考察周边环境、查看房屋装修状况等。4、 撰写评估报告评估完毕之后，专业机构需要一定的时间将评估的结果进行整理，并撰写评估报告，分别是土地估价结果报告和土地估价技术报告。5、 交付评估报告报告撰写完毕之后，专业机构会将评估结果报告交给你，这时你就可以知道房屋的估价是多少了，不过千万别忘了支付评估费。

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• 问 二手房 估价
  答

  没有标准 看你的手里的钱数而定 只要房管局过的去就可以了

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• 问 二手房屋估价的途径有哪些?二手房估价受哪些因素的影响?
  答

  二手房评估收费：根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%;100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;5000万元以上的收取评估总价的0.012%。房产评估应考虑的因素1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格3、所在小区和所在板块的房价走势4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

  全部3个回答>
• 问 谁有二手房估价的实用参考方法吗？
  答

  我也是从别的地方看来，能不能帮到你就不知道了哦！１．房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是５０年，那么每年的折旧率为２％；２．户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小”套型），则扣减１０％；３．房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五层、六层扣减３％，七层减５％，而三、四层则加３％，顶楼减５％；４．朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减５％；５．小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减５％，小区没有单独封闭，也减５％；属于重点中**区域的房子要加１５％；６．习惯性心理因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房，这一因素又使房价减８％的价钱。**后，在以上数据的基础上，报价应为同地理位置商品房价格的６０％到７０％左右，约是当前周边房屋租金的１００倍。

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