买二手房要评估吗要如何评估？

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• 133****7138

  评估费是银行贷款时所需要缴纳的费用，是评估公司收取的，他们帮助银行评估房产的价值，说白了就是看看你贷的款是不是符合房产的价值，评估费是放假的百分之一

  查看全文↓ 2019-02-28 00:25:36
• 137****7445

  二手房交易四种情况需要房产评估：
  一、房产评估方法
  目前市场上应用**为广泛的也是**为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括：
  1. 所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
  2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
  3.所在小区和所在板块的房价走势
  4.被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。
  对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。
  二、房产评估的四种情况
  一般情况下，二手房买卖价格只要双方协商确定，房地产相关部门就会据此登记过户，但以下四种情形必须进行评估。
  1、买卖双方认为有必要时。
  如果有一方或双方对交易的二手房没有价格概念，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或房产中介机构的评估，可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
  2、进行房地产保险时。
  房地产保险评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
  3、申请抵押贷款时。
  向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房者为了少付**款而报高交易价格，这对贷款银行来说风险很大。因此，银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款，证实其拥有的房地产价值，会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款的借款人，银行也会要求其进行评估。
  4、发生房地产纠纷时。
  二手房买卖合同签订后，一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁和诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

  查看全文↓ 2019-02-28 00:25:30
• 153****6980

  房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间**可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。下面我们就来具体了解一下房产评估的方法和注意事项吧！
  
  一、二手房评估方法
  
  在二手房评估中是通常有以下几种评估方法，如下：
  
  （一）成本法；
  
  （二）租金收益法；
  
  （三）市场比较法
  
  大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。
  
  市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
  
  二、二手房评估的注意事项
  
  （一）为什么要进行房屋价格评估
  
  1、买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；
  
  2、业主通过评估知道自己房子的市价所值；
  
  3、房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；
  
  4、评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
  
  （二）影响二手房的价格评估的关键因素
  
  1、影响二手房的价格评估的关键因素一 ——位置、地段。
  
  北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元每平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元每平方米以上的落差。
  
  2、影响二手房的价格评估的关键因素二——房屋使用年限与小区管理及配套设施。
  
  修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
  
  3、影响二手房的价格评估的关键因素三——房屋朝向。
  
  北京人买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右每平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
  
  4、影响二手房的价格评估的关键因素四——房屋内部装修程度及其他。
  
  房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。
  
  二手房买卖和抵押贷款中**关键的环节就是房屋价格的评估。评估合理不会吃亏，如果是随意或者大概的评估，很有可能吃大亏，所以您千万不要忽视二手房的评估。如果您有必要事先咨询相关律师，以保证自己利益的**大化。

  查看全文↓ 2019-02-28 00:25:23
• 145****5592

  建议找正规机构进行评估
  二手房评估收费：根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：
  房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%;
  100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;
  500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;
  2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;
  5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
  房产评估应考虑的因素
  1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
  2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
  3、所在小区和所在板块的房价走势
  4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

  查看全文↓ 2019-02-28 00:25:14

相关问题

• 问 二手房为什么要评估？
  答

  因为国家要征税。不评估的话，假如一套房子你们约定1块钱成交，那么国家还怎么收税。所以必须有个**低的评估值，也就是说你房子就算卖的再便宜也不能低于这个价。同样的，如果不评估，那么你可以把一套100平米的房子，约定成交价1000万，那么你去银行申请贷款，那就好玩了，如果你是首套房，你能从银行贷款到700万。也就是说，白捡了一套房子，还拿了银行700万。这就是09年时候的，零**，做高评估价的时代。现在国家对评估价已经很规范了，不可能再出现这种情况的，但是你为了避税的话，还是可以把网签价格做成评估价的**低线，这也就是所谓的阴阳合同，合理避税。

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• 问 二手房如何评估? 贷款买二手房，怎么做评估？
  答

  房产评估应考虑的因素1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格3、所在小区和所在板块的房价走势4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

  全部5个回答>
• 问 买了二手房要过户需要评估吗？
  答

  二手房的过户税费如下：1.个人所得税：1%（卖方出，满五年唯一一套住宅免征）；2.契税：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，买方出；3.营业税：5.6%（卖方出，满两年免征）；4.交易手续费：面积*6元（买卖双方一家一半）；5.工本费：80元（买方出）；房屋的评估价是根据房屋的评估总价来计算的100万以下的基本是400元-600元，如果是100万以上的就是根据房屋的评估价的千分之1.5计算的。

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• 问 二手房如何评估? 二手房评估费怎么算
  答

  很多人在买房时都会发现同一个地段，不同小区，房子的价格会相差很大，这是什么原因呢。很多房主买房也是希望自己的房子能够卖的价格高，那么怎么知道你的房子值多少钱呢。下面为大家提供些房产估值经验给大家做个参考。1、房产的年份、硬件和初次购买价格虽然在房产价格大幅上升的时期体现得不很明显，但对房产价值进行评估时还是要考虑到这就问题的。合理的算法是每年折旧2%。另外，初次的购买价格也会对价值评估产生一定的影响，二手房定价时要考虑到当地楼市的整体**（或贬值）幅度。不应该在定价时背离正常的价格规律。2、楼体结构、层次、朝向关于楼体结构优劣的鉴定请参照我通俗解释住宅结构名词的含义一文，好的楼体结构、层次和朝向是为房产加分的重要因素。通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。3、外部环境、绿化、人文所出售的房产如果位于外部环境佳、绿化面积大

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• 问 买二手房有按揭费吗？评估费要多少？
  答

  按揭购买二手房，比正常全款购买二手房，需要额外承担千分之五的评估费，其他税费与全款购买的费用是相同的，根据多种因素，具体税费明细如下（除双方另有约定外，营业税及个人所得税由卖方承担） ：一、契税：1、首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；2、首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；3、以下情况按照3%缴纳：（1）144（含144平）平方以上 ；（2）不是首次购房 ；（3）车库 ；（4）非普通住宅二、营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税2、房产证不满2年，按照5.5%缴纳营业税；3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%=三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税2、卖方夫妻名下唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳

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