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1、健全个人信用制度 健全个人信用制度是有效规避商业银行个人信用风险的良好举措，它既能够证明自然人的信用度，监督并管理个人信用活动，还对个人信用行为具有一定的规范作用，基于个人信用制度这一重要性，商业银行应全面健全个人信用制度。那么要健全商业银行个人信用制度，应从两方面入手。一方面建立信用准入制度，对个人信用进行有效评估，对个人消费信用相关信息进行整体总结与分析，从而对个人信用做出正确客观的评价，对于信用度不高的个人应谨慎给予住房贷款或者拒绝给予其办理个人住房贷款业务。另一方面应建立个人信用制裁制度，对于个人住房贷款消费者不受信用的作风及行为应给予相应的制裁或者惩罚，从而提高个人信用额度。 2、对开发商及楼盘进行严格把关 在商业银行个人住房贷款风险防范过程中之所以对开发生及楼盘进行严格把关，是因为房屋购买合同会间接影响商业银行的个人贷款安全。若不对开发商及楼盘进行严格把关，那么在实际生活中很容易引起房屋买卖合同纠纷，从而威胁商业银行个人贷款的安全性。对于商业银行来说，选择信用额度高，实力雄厚的开发商能够有效规避商业银行个人住房贷款中存在的风险因素，对商业银行个人贷款业务具有一定的维护作用。 3、强化商业银行内部管理制度 目前我国商业银行在个人住房贷款业务开展中还存在一定的内部管理风险，为了防范商业银行个人住房贷款风险，应全面强化商业银行内部管理制度。那么要实现商业银行内部管理的目的，首先应对个人住房贷款手续进行严格审核，做好个人住房贷款各项档案登记与管理。其次对个人房屋产权的确立情况进行追踪调查，合理督促房屋开发商按时办理房屋相关产权手续。再者应住房贷款者的还本付息状况进行实时监控，及时掌握贷款者的偿还能力状况。在此过程中对于不同的状况应采取相应的管理措施，从而减少商业银行内部管理风险的发生率。 4、建立完善的政府担保体系 为了协助商业银行合理开展个人住房贷款业务，我国可以建立国有控股或者是国有独资的担保机构，主要对一些中低收入阶层人员提供信贷担保，这样不仅能够满足我国中低收入家庭的购房需求，同时还能够有效分散信贷风险，维系了金融体系的安全性，对商业银行的长远发展具有重要意义。
全部3个回答>个人住房信贷风险应该如何防范
131****2446 | 2019-03-21 01:46:18
已有3个回答
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132****9208
我国商业银行个人住房贷款风险控制的主要防范措施:
查看全文↓ 2019-03-21 01:53:19
(1)加强贷前调查，严把贷款准入关，
(2)加强贷后管理，防范个 人住房贷款风险，
（3）谨慎选择合作中介机构，防范道德风险，
(4)积极利用保险、 担保等方式防范贷款风险。 -
143****6946
明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制
查看全文↓ 2019-03-21 01:53:07
在香港住房按揭中，银行与开发商不在任何法律关系，住房按揭仅限于购房人与银行之间，与开发商无关。但是，我国从经济发展水平、企业资信、个人信用等各方面实际情况出发把开发商列入住房按揭法律关系中且占据重要地位。实践证明这种模式适应了中国目前的实际情况，极大促进了我国住房商品化进程。作为住房按揭中重要一方的银行当充分利用这一有效模式防范和化解金融风险。正如前文所述，银行与开发商的关系存在两种不同的观点，笔者认为**好将二者紧密结合起来达到真正的“双保险”的目标，从而有效化解银行风险，对任何一方的偏废都将导致银行风险。在这种风险化解机制下，当购房人不能按合同偿还借款时，首先开发商必须回购该抵押房产，并优先清偿银行贷款本息，如仍不足以清偿的，开发商对不足部分承担保证责任，这样银行可以真正实现“双保险” -
141****7760
要求开发商将取得房屋所有权证的确切时间写在合同中，如果到期不能取得房产证，则买方有权退房，或者逾期不能取得房产证，则按日、按一定比例支付违约金。
查看全文↓ 2019-03-21 01:52:22
如果开发商同意在房屋竣工交付之日起两年内能取得房屋所有权证，并将其写在合同中，则买方的风险可能会减少。
如果开发商不同意两年，而是房屋竣工交付之日起的三年内或四年内，则此项目风险太大。因为按照正常的开发程序，自房屋竣工交付之日起一年左右应该能够取得房屋所有权证，**多不会超过两年。
如果超过两年，则可能是开发商没有足够的资金交纳全部土地出让金，且后期也没有能力交纳，或者项目本身不合法，永远也不可能取得房屋所有权证。
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个人住房装修贷款申请方法1：银行消费贷款在购买房子后，购房者可以用刚购买的房屋向银行申请个人住房装修贷款。贷款的额度根据抵押房产估值的七成为上限，贷款者需要提供具体的装修合同以及预算。个人住房装修贷款申请方法2：无抵押贷款除了抵押贷款，购房者还可以尝试无抵押贷款。无需抵押担保，同样也能贷款装修。渣打、花旗等外资行力推的现贷派、幸福时贷属于无担保贷款，只需提供相应的收入证明等文件就可以办理，可以用于装修、购车、旅游等，**高可以贷款50万元。个人住房装修贷款申请方法3：利用多余的房贷信用额度购房者在偿还部分贷款后，使用多余的信用额度。如购房按揭贷款总额度是50万，在偿还一定年限后，还需要偿还贷款30万，多出的20万信用额度就可以被利用。利用这20万的额度可以向银行申请装修贷款。
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一、财务风险的规避财力风险，是因借款人财务状况变坏难以按时还款，而使银行面临违约或拖欠的可能性。银行为了避免发生财务风险，一般采取抵押加第三方担保的办法。就我国目前情况看，第三方通常是借款人的工作单位，但由于部分单位经济效益不佳，单位员工的工作流动频率将越来越大等诸多方面因素，这种担保办法在实践中很难实施，银行也并没有因第三方的担保而降低多少财务风险。具体防范风险的办法可以这样考虑：1.继续实行抵押加第三方担保的“双保”制度，选择第三方要严格、慎重。2.对预期财务状况有可能好转的借款人实行延期偿还制度，延期内照计利息。如果借款人仍无力还款，可劝其降低居住标准，也可由售变租。3.将银行持有的抵押贷款予以证券化。将抵押贷款一级市场上的风险向投资于抵押贷款二级市场上的广大投资者转移分散。要建立住房信贷保险或担保的金融机构，由该机构向抵押贷款银行收购并担保住房抵押贷款合同，再由其将这些抵押贷款证券向公众出售发行，此举既可稳定住房市场，又能降低住房抵押贷款的风险。二、利率风险的规避利率风险是指在贷款合同期，由于市场利率波动而导致借款人违约或提前还款的风险。住房抵押贷款是长期贷款，利率变化是难免的（我国这两年就多次调低利率）。利率上升，将使银行筹资成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押贷款或持有可调利率抵押贷款，但可调利率幅度小于利率上升幅度的银行遭受损失；利率下降，对于持有大量固定利率抵押贷款的银行来说，可能面临借款人选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来抵押贷款而造成的利息收入减少的损失。我国目前所试行的住房抵押贷款均采用传统的计划定价方式来确定单一的贷款利率，其中用信用资金发放的住房抵押贷款，利率还要按法定贷款利率减档执行。而针对个人发放的抵押贷款的经营成本要比针对单位发放的贷款高，这就进一步加大了利率风险。因此，住房抵押贷款利率必须让银行根据筹资成本和经营状况确定，即执行市场利率，只有如此，银行也才有积极性。至于用市场利率贷款，购房人可能有承受不了的问题，实际上现在制约居民购房的**根本的因素是房价相对于大众的收入而言太高了，房价构成极不合理，如果房价降到合理的水平，市场利率的承受根本不是问题。因为每月增加的千分之几的利率和大笔的下降房款相比，要差很多。为规避利率风险，住房抵押贷款**好执行浮动利率。但浮动利率的计算比较复杂，借款人也多不愿接受。而执行固定利率，则必须很好地防范提前还款的风险。在美国，通常住房抵押贷款合同中都有提前还款条款以事先规定借款人是否有权提前偿还贷款，对提前还款行为征收相当贷款余额（或总额）的一定百分比的罚款，也可规定特定期限之内不允许提前偿还贷款，如果超过这一期限，则给予借款人提前还款的权力。这种做法值得我们借鉴。三、房屋（抵押物）自身风险的规避来自房屋自身的风险主要是：房屋价值变化带来的风险和因自然灾害及意外事故所造成的风险。对于后者，通常银行都采用房屋保险的办法来抵御。而前者的规避更应引起银行的注意。贷款银行一般是在评估机构提供的评估价和借款人的购买价之间选择较低者作为确定借款额度的标准。因此房屋的评估价格高低对确保住房抵押贷款的安全至关重要。而我国房地产价格评估起步时间较晚，技术水平低，操作规范不健全、不统一，就同一标的物评估的价格因评估人不同而相差悬殊，进一步加大了银行的风险。为此，必须下力气完善我国的房地产估价制度，尤其是要真正建立估价师签安制度，其评估结果要由贷款银行**终确认。四、抵押物处置风险的规避借款人一旦到期无力归还住房抵押贷款的本息，贷款银行有权处置抵押房地产，以收**息。但抵押物处置的成本大小和处置的时间快慢，对银行都可能产生风险。抵押物处置不是短时间内就能完成的，时间越长，精力耗费越多，成本也就越高，而急于出手，价格自然要低很多，如果不能迅速处置，又要严重影响银行资金的周转。在处置抵押物时还会遇到处样一个尴尬的问题：银行能否将借款人从抵押房屋中赶出去？考虑社会稳定性，这样做显然不合适，但不这样，银行的经济利益要遭受损失，银行毕竟不是慈善机构。因此，没有一个明确的法规制度，银行对抵押物享有处置权只能是一句空话。建议由前文提到的住房信贷保险或担保的金融机构对借款人提供**后还款保证，一旦借款人不能按期还款，由该金融机构代为偿还，并转移原来的借贷关系。在借款人经济条件尚无法改善之前可由卖改租，也可以确保居民居住得到基本保障的前提下降低现有居住水平。没有政府的介入，银行的正常经营根本无法保障。更何况，世界上没有任何一个国家的住房制度实行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，与其通过财政直接补贴，还不如在政策上多为居民融通资金提供保障，这样既可降低银行经营风险，也可让更多的人具备贷款的条件。
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原借款人提出申请→签订三方协议→签订住房转让合同→购房人提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→售房人归还贷款。
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一、当前房地产抵押贷款存在的风险1、内部操作风险。一是信贷人员风险意识不够强，总认为发放房地产抵押贷款比保证贷款、信用贷款要好许多，有看得见、摸得着的房产担保基本不会出现风险。对于我们银行来说，抵押贷款虽是一种很“保险”的贷款方式，当借款人不能按规定履行还款义务时，银行可以通过对抵押物行使权力而收回款项。正是由于抵押贷款的这种特点，易造成信贷人员对房地产抵押贷款风险的认识不够，不能正确认识到抵押贷款风险的存在及其程度，忽视了房地产抵押贷款风险会危及信贷资金的安全，若抵押的设定存在不符合法律规定的因素，将会影响其法律效力和实现，并**终给农商行主债权的实现带来一定的法律风险。二是信贷人员不按操作流程要求或规章制度办理业务，如在贷款发放之前不进行现场真实性调查、未进行认真的事前尽职调查和贷后评价、未正确评估借款人第一还款来源和房地产合理的市场价格等因素，往往导致贷款决策失误，准入不严谨，贷后管理失效。2、抵押物权利瑕疵风险。一是贷款银行办理房地产抵押登记手续时，若只办理了房产抵押登记，而未办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。二是光土地使用权抵押，若抵押人购置并抵押的土地在规定期限内未建造厂房或进行项目开发，政府会无偿收回土地使用权，所抵押的土地使用权就将面临政策障碍，即使能够处置，也要付出非常高昂的成本。3、无效抵押行为风险。一是按照《担保法》规定，**、幼儿园、医院等公益性事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施(包括房地产)不得抵押，否则属无效抵押行为，可能政府有关部门的规章规定可以抵押并作出担保承诺，但按照“法律大于地方性法规的效力”原则，抵押行为仍然无效，且存在较大的法律风险。二是共有财产抵押的风险。根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，若贷款人没有要求借款人和财产共有人共同签字，就会自动丧失抵押权，将会使贷款人行使抵押权利无效。4、抵押物价值下跌风险。一是随着经济环境、市场状况不景气影响，抵押的房地产价值就可能会大幅度缩水，若借款人不还款，银行在处置抵押品时将会受到较大损失。二是中介评估机构管理不规范，抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，在借款人申请贷款时，评估机构存在任意性，为满足借款人申请贷款额度的需要，故意抬高房产评估价格，当房地产抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，就会出现不能足额收回贷款本息的损失风险。三是贷款人违规操作，向借款人超规定抵押率发放贷款，增大了信贷资产损失风险。5、抵押登记不完备风险。一是银行未及时办理抵押手续或抵押手续无效而导致抵押物悬空，抵押权力无效，在发生贷款损失需处置抵押品时，银行权利无法得到法律保障。二是农商行工作人员未亲自参与办理登记、信息查询，或在借款人续贷期间未亲自办理抵押查询，就无法确定抵押房地产是否已查封冻结、是否已“一物多抵”，更无法确定借款人使用假房地产权证骗取银行贷款，存在较大的操作风险和道德风险。6、抵押物处置风险。一是由于我国法律规定及司法环境、保障民生的考虑等问题，对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，造成银行抵押权有时难于实现。二是担保法规定，当借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，必须先与抵押人协商一致，倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物、或根本无法联系到抵押人或抵押人不腾空抵押的房产，抵押权人就只能通过法律途径起诉抵押人，耗时又费财力，常常受经济环境不景气的影响还会出现抵押房产低价无人竞买、流拍等情况，往往得不偿失。三是租赁权对抗的风险。按照“买卖不破租赁”的原则，若抵押人将抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，贷款人不按规定及时与抵押人、承租人三方签订抵押物处置补充协议，借款人即便不能按期归还贷款，由于租赁仍然有效，也很难处置抵押房地产。同时，当贷款人拍卖抵押房地产时，按照《合同法》的规定，承租人基于租赁合同，具有优先购买权，将可能采取一定措施故意压低房地产的拍卖价格。7、抵押物灭失风险。若贷款人未按规定对房地产抵押物进行贷前足额投保和续保、并明确贷款人为保险的第一受益人的话，一旦发生诸如火灾、自然灾害等毁灭性的事故，将造成抵押物的价值灭失，导致贷款人对抵押物的完全失控，存在抵押物灭失的损失风险。
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