个人住房贷款风险防范该怎么做？

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• 151****2985

  　　1、健全个人信用制度
  　　健全个人信用制度是有效规避商业银行个人信用风险的良好举措，它既能够证明自然人的信用度，监督并管理个人信用活动，还对个人信用行为具有一定的规范作用，基于个人信用制度这一重要性，商业银行应全面健全个人信用制度。那么要健全商业银行个人信用制度，应从两方面入手。一方面建立信用准入制度，对个人信用进行有效评估，对个人消费信用相关信息进行整体总结与分析，从而对个人信用做出正确客观的评价，对于信用度不高的个人应谨慎给予住房贷款或者拒绝给予其办理个人住房贷款业务。另一方面应建立个人信用制裁制度，对于个人住房贷款消费者不受信用的作风及行为应给予相应的制裁或者惩罚，从而提高个人信用额度。
  　　2、对开发商及楼盘进行严格把关
  　　在商业银行个人住房贷款风险防范过程中之所以对开发生及楼盘进行严格把关，是因为房屋购买合同会间接影响商业银行的个人贷款安全。若不对开发商及楼盘进行严格把关，那么在实际生活中很容易引起房屋买卖合同纠纷，从而威胁商业银行个人贷款的安全性。对于商业银行来说，选择信用额度高，实力雄厚的开发商能够有效规避商业银行个人住房贷款中存在的风险因素，对商业银行个人贷款业务具有一定的维护作用。
  　　3、强化商业银行内部管理制度
  　　目前我国商业银行在个人住房贷款业务开展中还存在一定的内部管理风险，为了防范商业银行个人住房贷款风险，应全面强化商业银行内部管理制度。那么要实现商业银行内部管理的目的，首先应对个人住房贷款手续进行严格审核，做好个人住房贷款各项档案登记与管理。其次对个人房屋产权的确立情况进行追踪调查，合理督促房屋开发商按时办理房屋相关产权手续。再者应住房贷款者的还本付息状况进行实时监控，及时掌握贷款者的偿还能力状况。在此过程中对于不同的状况应采取相应的管理措施，从而减少商业银行内部管理风险的发生率。
  　　4、建立完善的政府担保体系
  　　为了协助商业银行合理开展个人住房贷款业务，我国可以建立国有控股或者是国有独资的担保机构，主要对一些中低收入阶层人员提供信贷担保，这样不仅能够满足我国中低收入家庭的购房需求，同时还能够有效分散信贷风险，维系了金融体系的安全性，对商业银行的长远发展具有重要意义。

  查看全文↓ 2018-09-27 10:28:08
• 134****4648

  1. 狠抓项目审查关,严格按揭贷款额度审批制度。 为了在个人住房贷款领域既大力开展业务、拓展市场份额,又确保银行信贷资金安全,必须狠抓开发商项目审查环节,严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度,在源头上努力把握风险,力争做到3个万无一失:即开发商资质信誉万无一失;按揭项目各项必备手续万无一失;抵押登记程序万无一失。 首先,必须仔细查验开发商提供按揭项目土地、房屋有无设置第三者抵押权,如:已经在其他银行做了土地抵押、在建工程抵押或房屋抵押便不能再对此项目叙作按揭贷款。其次,在进行项目初审时,尚须对客户提供的营业执照、开发资质证书(须经省市建委年检)、财务报表、法人证明(或授权委托书)等相关材料进行严格审查、避免信誉不好、无开发资质、经营状况不佳、法人有政治经济问题的开发企业混迹其间,有效防止可能产生的担保人偿付能力风险。**后,还须对进入销售环节的楼盘项目材料进行审查,包括国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证及商品房销售许可证,即我们通常所说的“5证”,以确保项目资料的完整性与合法性。 人民银行于近期发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,今后房地产及房地产金融市场将进一步趋于规范,自有资金少、负债率高、开发手续不全的房地产开发企业很可能因无法获得贷款而导致资金链断裂形成项目烂尾,从而**终被淘汰出局。因此,按揭银行对开发商及项目的审查是抵押能否**终得以落实的关键,也是决定银行信贷资产质量能否得以保证的重要环节。
  2.加强内部管理,努力防范金融风险。 在个人住房贷款中,银行扮演着十分重要的角色,它既是贷款的债权人,也是抵押物的抵押权人,还是贷款资金的筹集人,因而加强银行内部信贷管理,是防范个人住房贷款风险的重点所在。
  (1)加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。
  (2)完善贷款相关手续。在“简化手续”的同时,要完善个人住房贷款的公证、抵押、保险等手续,加强贷款合同、档案等基础管理工作。
  (3)重视贷后管理工作。银行应对已发放贷款的还款情况进行监控和跟踪,对发生的有可能影响贷款正常回收的情况及时发现并处理;对逾期贷款应加强催收及抵押物处置力度,特别要注意诉讼时效的问题。
  (4)提高住房信贷业务人员素质,强化其责任感,亦是防范风险的重要方面。
  3. 加强房屋交易价格的监督与管理,减少抵押物价格风险,健全抵押物处理制度。 在房屋交易价格管理中,不仅要对商品房实行价格管理,而且对二手房交易价格,上市后房改房的交易价格进行监督与管理。通过建立科学的定价、估价管理制度使各类房屋成交价格**大限度地接近市场实际价值,以达到规避个人住房贷款业务价格风险的作用。

  查看全文↓ 2018-09-27 10:27:58
• 142****5505

  我国个人住房贷款面临的主要风险(系统性风险和非系统性风险)， 重点分析各种非系统性风险:(l)来自开发商的风险
  ①虚假按揭，骗取银行贷 款、②多种原因造成楼盘烂尾、虚假广告、③承诺落空造成的风险)，
  (2)来自项目的风险
  ①项目存在合法性瑕疵，形成风险、②项目市场前景黯淡造成的银 行风险、③房屋品质恶劣或有缺陷造成银行风险)，
  (3)来自借款人的风险
  ①借 款人能力风险、②借款人恶性违约)，
  (4)来自抵押物的风险
  (5)来自中介合作机构的风险，
  (6)来自银行自身的风险。
  我国商业银行个人住房贷款风险控制的主要防范措施:
  (1)加强贷前调查，严把贷款准入关，
  (2)加强贷后管理，防范个 人住房贷款风险，
  （3）谨慎选择合作中介机构，防范道德风险，
  (4)积极利用保险、 担保等方式防范贷款风险。

  查看全文↓ 2018-09-27 10:27:37

相关问题

• 问 个人住房贷款风险有哪些
  答

  1、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定**款与贷款比例。银行审批的贷款额度一般来讲是小于或等于申请的贷款额度，避免贷款额度不足而造成房屋买卖合同违约。2、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。谨慎的制定贷款及还款计划，如果你的预期收入有风险以及有较大的预期支出，将会削弱你的还款能力，从而影响你的还款资信。3、预算还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据，其计算方式是：家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额，在计算时要考虑收入和支出的可能变化。4、预算**高可承受的贷款额度。月还款能力与月还款额相等的贷款额度为其**高可承受的贷款额度。5、**款的宽松原则。首期付款不要把手头的现金用完，而应留有资金用于装修、配置、还款、投资、创业的费用。6、评估所买房屋的贷款资格。若是房龄太久，贷款成数有可能达不到你的要求，还有一些房屋银行是不贷款的，比如拍卖的房屋。以免因不能贷款或贷款额度不足而影响你的购房计划，甚至因贷款原因不能支付卖方房款而造成违约。

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• 问 个人住房贷款风险有哪些？特别是商业贷款？
  答

  借款申请人所提交资料的是否真实、合法。包括借款人、保证人、抵押人、出质人的身份证件是否真实、有效;抵(质)押物的权属证明材料是否真实，有无涂改现象;借款申请人提供的直接划款账户是否是借款人本人所有的活期储蓄账户。借款申请人第_还款来源是否稳定、充足。包括借款人家庭月收入、资产、负债和或有负债情况是否属实;借款人家庭资产负债比率是否合理;借款人收入实现的时间与本次贷款期限、按期还款金额以及其他负债还款期限、还款金额是否匹配;对借款人依靠不同收入来源还款的审查侧重点不同：若借款人主要通过其生产经营收入还款的，侧重对生产、经营净现金流是否可靠、稳定和足额进行分析;若借款人主要依靠其工资收入还款的，侧重对借款人的职务、所在公司收人的稳定性等进行分析;若借款人主要通过租金等其他投资收益还款的，侧重对该收入来源的合法性、稳定性和可靠性进行分析。借款申请人的担保措施是否足额、有效。包括担保物所有权是否合法、真实、有效;担保物共有人或所有人授权情况是否核实;担保物是否容易变现，同区域同类型担保物价值的市场走势如何;贷款额度是否控制在抵押物价值的规定比率内;抵押物是否由认可的评估机构评估等。确认第三方保证人是否具备担保资格和保证能力。

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• 问 个人住房按揭贷款风险？有哪些风险？
  答

  一、财务风险的规避财力风险，是因借款人财务状况变坏难以按时还款，而使银行面临违约或拖欠的可能性。银行为了避免发生财务风险，一般采取抵押加第三方担保的办法。就我国目前情况看，第三方通常是借款人的工作单位，但由于部分单位经济效益不佳，单位员工的工作流动频率将越来越大等诸多方面因素，这种担保办法在实践中很难实施，银行也并没有因第三方的担保而降低多少财务风险。具体防范风险的办法可以这样考虑：1.继续实行抵押加第三方担保的“双保”制度，选择第三方要严格、慎重。2.对预期财务状况有可能好转的借款人实行延期偿还制度，延期内照计利息。如果借款人仍无力还款，可劝其降低居住标准，也可由售变租。3.将银行持有的抵押贷款予以证券化。将抵押贷款一级市场上的风险向投资于抵押贷款二级市场上的广大投资者转移分散。要建立住房信贷保险或担保的金融机构，由该机构向抵押贷款银行收购并担保住房抵押贷款合同，再由其将这些抵押贷款证券向公众出售发行，此举既可稳定住房市场，又能降低住房抵押贷款的风险。二、利率风险的规避利率风险是指在贷款合同期，由于市场利率波动而导致借款人违约或提前还款的风险。住房抵押贷款是长期贷款，利率变化是难免的（我国这两年就多次调低利率）。利率上升，将使银行筹资成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押贷款或持有可调利率抵押贷款，但可调利率幅度小于利率上升幅度的银行遭受损失；利率下降，对于持有大量固定利率抵押贷款的银行来说，可能面临借款人选择以当前市场上较低的利率重新借款并提前偿还原来抵押贷款而造成的利息收入减少的损失。我国目前所试行的住房抵押贷款均采用传统的计划定价方式来确定单一的贷款利率，其中用信用资金发放的住房抵押贷款，利率还要按法定贷款利率减档执行。而针对个人发放的抵押贷款的经营成本要比针对单位发放的贷款高，这就进一步加大了利率风险。因此，住房抵押贷款利率必须让银行根据筹资成本和经营状况确定，即执行市场利率，只有如此，银行也才有积极性。至于用市场利率贷款，购房人可能有承受不了的问题，实际上现在制约居民购房的**根本的因素是房价相对于大众的收入而言太高了，房价构成极不合理，如果房价降到合理的水平，市场利率的承受根本不是问题。因为每月增加的千分之几的利率和大笔的下降房款相比，要差很多。为规避利率风险，住房抵押贷款**好执行浮动利率。但浮动利率的计算比较复杂，借款人也多不愿接受。而执行固定利率，则必须很好地防范提前还款的风险。在美国，通常住房抵押贷款合同中都有提前还款条款以事先规定借款人是否有权提前偿还贷款，对提前还款行为征收相当贷款余额（或总额）的一定百分比的罚款，也可规定特定期限之内不允许提前偿还贷款，如果超过这一期限，则给予借款人提前还款的权力。这种做法值得我们借鉴。三、房屋（抵押物）自身风险的规避来自房屋自身的风险主要是：房屋价值变化带来的风险和因自然灾害及意外事故所造成的风险。对于后者，通常银行都采用房屋保险的办法来抵御。而前者的规避更应引起银行的注意。贷款银行一般是在评估机构提供的评估价和借款人的购买价之间选择较低者作为确定借款额度的标准。因此房屋的评估价格高低对确保住房抵押贷款的安全至关重要。而我国房地产价格评估起步时间较晚，技术水平低，操作规范不健全、不统一，就同一标的物评估的价格因评估人不同而相差悬殊，进一步加大了银行的风险。为此，必须下力气完善我国的房地产估价制度，尤其是要真正建立估价师签安制度，其评估结果要由贷款银行**终确认。四、抵押物处置风险的规避借款人一旦到期无力归还住房抵押贷款的本息，贷款银行有权处置抵押房地产，以收**息。但抵押物处置的成本大小和处置的时间快慢，对银行都可能产生风险。抵押物处置不是短时间内就能完成的，时间越长，精力耗费越多，成本也就越高，而急于出手，价格自然要低很多，如果不能迅速处置，又要严重影响银行资金的周转。在处置抵押物时还会遇到处样一个尴尬的问题：银行能否将借款人从抵押房屋中赶出去？考虑社会稳定性，这样做显然不合适，但不这样，银行的经济利益要遭受损失，银行毕竟不是慈善机构。因此，没有一个明确的法规制度，银行对抵押物享有处置权只能是一句空话。建议由前文提到的住房信贷保险或担保的金融机构对借款人提供**后还款保证，一旦借款人不能按期还款，由该金融机构代为偿还，并转移原来的借贷关系。在借款人经济条件尚无法改善之前可由卖改租，也可以确保居民居住得到基本保障的前提下降低现有居住水平。没有政府的介入，银行的正常经营根本无法保障。更何况，世界上没有任何一个国家的住房制度实行百分之百的商品化，或多或少的都有福利化成分，与其通过财政直接补贴，还不如在政策上多为居民融通资金提供保障，这样既可降低银行经营风险，也可让更多的人具备贷款的条件。

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• 问 个人住房按揭贷款风险大吗？
  答

  个人住房贷款风险有：(一)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。1、职员道德风险主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。2、贷款审查风险贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的**款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。3、贷后治理的风险大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

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• 问 个人住房按揭贷款风险有哪些？
  答

  个人住房贷款风险有：(一)个人住房贷款风险的内因则是贸易银行贷款的操纵风险，主要有职员道德风险、贷款审查风险和贷后治理的风险。1、职员道德风险主要是指银行贷款经办职员由于个人原因或者某种利益关系，明知借款人提供的是虚假材料而不指出，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人。更有甚者，有个别经办职员知法犯法，内外勾结，故意伪造相关材料，骗取银行信贷资金。2、贷款审查风险贷款审查是个人住房贷款业务的重要环节。在贷款审查过程中，经办职员风险意识不强，警惕性不高，对借款人的真实身份、收进情况、家庭状况等相关情况了解不祥，对相关材料的真实性、正当性审查不严，流于形式，对有瑕疵的材料没有认真调查核实。有的银行为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的**款比例，或者放松贷款人的审批条件，一味简化手续，埋下了风险隐患。3、贷后治理的风险大部分贸易银行对个人住房贷款的贷后治理参照公司类贷款的贷后治理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。而个人住房贷款具有客户分散、数目众多等特点。随着个人住房贷款业务的扩大和飞速发展，一个基层行往往有成百上千个客户，客户数目远远大于公司类贷款客户的数目，假如沿用公司类贷款的贷后治理办法，根本无法及时了解贷款客户经济及家庭变化的情况。当可能出现风险时，银行就不能及时采取防范措施避免风险的发生。

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