写字楼是干什么的？soho写字楼和5A级写字楼有什么区别呢?

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  “甲级”、“5A”“第四代”三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级；“5A”是从硬件配置角度评定；而“第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。
  “甲级写字楼”是一种通行叫法
  甲级写字楼是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。
  第四代写字楼有哪些特点？
  和前三代写字楼相比，第四代写字楼具有以下几个特点：
  一、目标客户明确。第四代写字楼瞄准各类跨国企业和外资企业以及有实力的国内大中型企业，在**大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。
  二、景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。
  三、更多商务空间。随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室＋公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。
  四、提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。
  五、高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到5A甲级标准将是**低的智能化标准，包括楼宇智能化，安防智能化，办公智能化等。
  以上为一般写字楼的评定标准，伴随科技的进步和开发理念的成熟，写字楼的标准也将不断更新
  对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素。具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：
  1、顶级物业(国际写字楼“超甲”)
  (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。
  ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。
  ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
  ③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。
  ④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
  (2)建筑规模：超过50000平方米。
  (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。
  (4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。
  (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁**。
  (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。
  (7)智能化：3A～5A
  (8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
  2、高档物业(甲级写字楼)
  (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
  ①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。
  ②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。
  ③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
  (2)建筑规模：1—5万平米。
  (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。
  (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
  (5)交通便利：有多种交通工具**。
  (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。
  (7)智能化：3A及3A以上。
  3、中档物业(乙级写字楼)
  (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是**先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
  ①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。
  ②配套设施：有专用地上、地下停车场。
  ③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。
  (2)建筑规模：无限制。
  (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。
  (4)物业服务：有物业公司服务。
  (5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。
  (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。
  4、低档物业(丙级写字楼)
  (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。
  ①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。
  ②配套设施：无。
  ③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。
  (2)规模：无限制。
  (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。
  (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
  (5)交通便利：有交通线路到达。
  (6)所属区位：一般城区位置。
  狭义“5A”与广义“5A”的评定标准
  “5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：
  （1）楼宇品牌标准：A级
  写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条**高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。
  （2）地理位置标准：A级
  地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。
  （3）客户层次标准：A级
  客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。 。
  （4）服务品质标准：A级
  服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。
  （5）硬件设施标准：A级
  主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。

  查看全文↓ 2019-04-11 14:52:37
• 135****6458

  SOHO，即Small Office，Home Office，小户型办公室的意思，以小户型办公居多，而写字楼大小面积都有，不过随着SOHO的发展，和普通写字楼也没有两样了。

  查看全文↓ 2019-04-11 14:52:17
• 158****0091

  写字楼是纯粹的办公楼
  
  写字楼是办公楼，是纯粹用来办公的场所，一般不考虑居住的需要，不在楼内设专门的卧室，也不分户设计洗浴设备。一提写字楼，人们往往就会联想起国贸中心、东方广场、嘉里中心等高档物业。其实，写字楼包括多种类型，甲级写字楼、普通商务、小型办公楼等都属于这一范筹，档次有高有低，共同的特点是功能单一，只为办公服务。
  
  一般来讲，写字楼都比较“扎堆”，大都位于城市中心比较繁华、交通便利的地段，都依附于周边的各项配套，如宾馆、饭店、商场、公寓等，往往形成一个“商务群落”。这种聚集效应可以使入驻企业和来访企业减小信息成本、交通成本、交易费用，可以共享配套设施。但也会造成交通拥挤、昼夜土地利用率差异过大等问题。
  
  　　SOHO是可以用来办公的住宅
  
  有人说SOHO就是商住楼，其实这种说法并不准确。虽然SOHO和商住楼很相近，但还是有很大区别的。商住楼这种形式一直就存在，而SOHO的出现则是近一阶段的事。二者的**大区别在于其使用者的职业特点不同，从而决定了对住宅的使用功能的要求不同。另外，SOHO的产权年限只有50年而不是住宅性质的70年，水电收费标准也是按照产权性质划分为商业用电。
  
  SOHO意为居家办公。其实，早在SOHO住宅产生之前，SOHO族就已经产生并已经在SOHO 了。SOHO族多是从事文字性、咨询、设计、艺术、计算机等工作，独立性和创造性强，在家里办公并不比传统的集中办公效率低甚至更高，在网络大量应用之前，主要采用电话、传真等方式与外界联系，是专业细分和科技进步的结果。网络技术的广泛应用为SOHO提供了**可靠的物质基础，并出现了为SOHO族量身定做的SOHO型住宅。在SOHO住宅中，办公的就是业主本人，而不是公司全体，住宅里不应当出现大量客户来来往往，对网络的依赖性非常强。而商住楼内公司的工作模式与写字楼公司完全相同，是集中办公，未必依赖网络。
  
  不过，由于SOHO族的工作类型比较窄，就日本的有关统计，仅占全部就业人口的2%。因此，SOHO型住宅不会成为住宅或办公楼市场的主流。我们很难想象，IBM会入驻太华公寓，同样难以想象的是一家贸易公司会让员工SOHO。一家公司选择办公方式要受诸多方面影响，如预算、规模、客户范围等。但**主要的还是公司自身的运营特点。每种办公方式，每个办公场所都会有现实需求，关键是要选择**适合自己的。

  查看全文↓ 2019-04-11 14:51:59

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• 问 5a写字楼与甲级写字楼有什么区别
  答

  写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。

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• 问 什么是“5A”级写字楼？
  答

  所谓5A，是指智能化5A ，包括：OA：办公自动化系统,Office Automation的简写；CA：通讯自动化系统,Communication AutomatiON的简写；FA：消防自动化系统, Fire Automation的简写；SA：安保自动化系统,Security Automation的简写；BA：楼宇自动控制系统,Building Automation的简写。5A甲级写字楼的服务：写字楼所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的**大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。5A写字楼是高级写字楼，比较高端,服务一流。是大公司选择办公的理想场所。

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• 问 写字楼是干什么的
  答

  写字楼的用处就是用来办公的建筑物，也可以说是由很多的办公室构成的的大楼，别称是专业商业办公用楼。写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。如果是想要在写字楼里租赁一间办公室进行办公，那么有以下几点的事项可以进行斟酌：1.首先客户对租写字楼的核心需求一定要明确，比如说预算、到期时间等这些具体的需求要明确；如果是需求发生改变，要及时与物业顾问进行沟通以免延误时间。2.同时也不要轻信网站或个人口头报出这些超低价，这样容易影响你对市场上的判断，经办人就会觉得很被动。3.在争取条件时，一定要配合物业顾问提供开发商需要一些相关文件，比如说像委托书、意向书等。4.如果你租赁是属于小业主的房子，这个时候一定要记得检查小业主的产权证，如果是公司产权就需要对方提供营业执照。

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• 问 写字楼是干什么的？怎么去选择好的写字楼？
  答

  写字楼是什么1、如今的写字楼几乎全都是现代化的风格，室内的装修设计的环境也很优越，在设施配套上比如通信快捷，而且交通方便，有宽阔的停车场地。写字楼不断的变得越来越专业化了，还有一些建筑只供给政府机关、企事业单位、文化教育、金融、保险以及律师等办公使用，并配备有相应的设施。2、还有现在装修建筑所使用的各种材料随着不断的改进，在加上专业技术方面的水平提高了不少，所以在城市中心的地价也就在不断上涨阶段。而城市中心的写字楼也在逐渐的向高层和超高层方面发展，然而在在写字楼集中的地区往往形成城市的“中心商务区”。为社会各行各业、各部门提供集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空间距离，写字楼已经成为现代城市发展的重要组成部分。选择写字楼要注意哪些1、那么写字楼对于那些国际名牌的企业来说，我们首先需要的则是第一步地标，第二部分重要的还是地标，总之地标对于他们来说非常的重要。**好的地段**显眼的建筑是这些品牌的不二选择，价格对这些来讲永远是房在在第二位，甚至第三位考虑的问题。而我们大量的投资者，则选择写字楼就复杂的多，既要考虑地段，又有考虑价格，还要考虑内部结构、车位配比、电梯配置、得房率高低、物管费用、租金收入水平、区域**潜力等等。2、一般情况下来说写字楼车位方面的配比，则应该要达到成都大城市划局的相关规定，每100平米的配比为0，而低于这个配比，那么对后续使用和租赁都将产生很不利的影响。有实力而又愿意投钱的开发商，至少让备用电源要满足所有电梯的使用要求，以及应急照明的一切要求。那么可以试想一下，如果没有这样的配置，遇到城市线路停电的时候，从一楼爬到高楼层去上班是一种什么样的痛苦和心情。3、那么投资者对于写字楼不仅仅只是关心地标的问题上，对写字楼的体量问题也是一样的关心，如果该体量将会大过于写字楼，而现在由于入驻的企业会比较多一些,。商业人员过于繁多，各类人流都过于混乱，内部交通组织复杂，这样使很多租赁者望而却步，虽然可以号称地标性建筑，但是其品质反而因此而大大下降。

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• 问 写字楼租赁企业是干什么的？
  答

  随便一个绝对不行，写字楼还是慎重一些好，毕竟经常搬家，给人的印象不会好。联合办公也行，在目前形势下，现在好的办公楼投资的话其实不贵的，写字楼租售网站办公派，那些可以提供一揽子入驻服务的写字楼更受欢迎。

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