房产证没有下来买卖合同合法吗？政策怎么规定的呢？

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• 143****0739

  根据我国法律，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，房屋买卖合同原则上属于无效合同。
  《中华人民共和国城市房地产管理法》
  第三十八条　下列房地产，不得转让：
  （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
  （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
  （三）依法收回土地使用权的；
  （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
  （五）权属有争议的；
  （六）未依法登记领取权属证书的；
  （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
  （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
  （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
  转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

  查看全文↓ 2019-05-17 09:01:07
• 135****7294

  《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”。即没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，关键是当事一方是否具有完全房产所有权...
  《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序：一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。
  可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。
  《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《**高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”
  

  查看全文↓ 2019-05-17 09:00:57
• 138****6298

  方在尚未取得房屋产权证时，即与他人订立买卖合同以转让房屋的，其转让合同的效力问题，在不同法院有不同的看法。有些观点认为应当认定为无效合同，也有观点认定为有效。应当如何看待这些合同的效力？　　
  我们认为，对这个问题应当从以下几个方面来认识：首先，应当明确，房屋所有权和依据房屋买卖合同享有的债权，是两个不同的法律概念，其效力、实现方式等都存在明显的差别，不能等同或混淆。依据房屋买卖合同享有的债权，是取得房屋所有权的途径和方式之一（除此以外，还有继承等继受取得和建造等原始取得方式），并不能直接等同于房屋所有权本身。也就是说，房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋产权证之前，享有的还不是房屋的所有权，而仅仅是依据买卖合同享有的债权。在这个阶段转让，买方能有效转让的也仅仅是合同债权，而不可能直接发生房屋所有权移转的法律后果。如果要发生所有权移转的后果，必须满足所有权移转的法定条件。
  
  
  　　其次，债权本身仅仅意味着一种权利实现的可能性，而不具有必然性和当然的现实性。而通过合同转让而取得的债权，同样也仅仅是依据合同将来取得房屋产权的可能性。这种可能性在实际上并不必然会实现。比如卖方坚持拒绝为买方办理过户手续、房屋在尚未取得产证前灭失、卖方一房二卖且后来的买方是出于善意而订立买卖合同等（当然，从现实操作来看，由于房屋预售合同的登记等公示环节的存在，后来的买方存在善意的可能性大为减少）。而债权转让（包括债权债务的概括转让）是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。

  查看全文↓ 2019-05-17 09:00:53
• 141****5058

  房产证还没下来,签订的房屋买卖合同有效，但无法办理过户手续。
  法律依据《中华人民共和国物权法》
  第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
  第十五条
  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

  查看全文↓ 2019-05-17 09:00:46
• 155****6237

  未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的。
  《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。
  但我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。
  由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到**低。
  

  查看全文↓ 2019-05-17 09:00:42

相关问题

• 问  房产证没有下来买卖合同合法吗？政策怎么规定的呢？
  答

  参照《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。参照《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

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• 问 房产证没有下来买卖合同合法吗?
  答

  没有产权证的二手房交易是不合法的（根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让）。如果双方达成一致并且一定要交易，此时双方可以签订买卖合同。对于房屋没有办理产权证，签定买卖合同是否有效请看以下论述。房屋没有产权证，订立买卖合同并不因此一定无效，只要符合法律规定的有效要件，救应当认定为有效。首先，房地产管理法的规定属于行政管理性质的规定，违反了该规定并不必然导致合同无效。《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 ”不动产权属证书只是证明，仅仅起到证据的作用，证明那套房子是你的，不是别人的。此外，无任何别的意义。物权法是调整静态财产的归属和利用关系，不涉及对合同效力的判断。因此，在调整物的交易流转领域还是应当适用合同法，并结合其他法律和行政法规对合同效力作出判断。其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《**高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。**后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同；买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为；双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；等等。购买没有产权证的二手房隐患：没有房产证的房子，也就是没有产权，这种房子你虽然买下来可以居住，但是实际上是不享受产权的。这类房子是不受法律保护的，万一遇到拆迁，很有可能不能得到应有数额的补偿款，那么，花钱就落了个空。而且，就算是找公证处去公证过产权，也是无济于事的，而且一般公证处都不接这种单子的，很不保险。没产权的房子千万不能购买，租住可以考虑，千万不能贪图便宜，被房子坑掉血汗钱。因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。建议大家不要购买这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的所有权还是原业主的。例如，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。购买有产权的二手房时还需要注意：核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给**款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。

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• 问 买卖没有房产证的房子，只签了买卖合同合法吗？
  答

  不太了解公证但是这样办风险太大了没有房产证会有很多隐藏的问题再说以后如果房价涨了 对方给你玩花样 何苦呢建议再找找房子 省得未知的麻烦宁愿折腾半年买差点的房子也不能买有诱惑力但没谱的房子你不是投资客就不要办投资一样风险大的事

• 问 房产证暂时未下来的房子如何签定买卖合同
  答

  这要看开发商的了，他高兴就卖给你！要不等你那朋友把他房产证拿到手再转让给你就可以了！

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• 问 没有房产证的房子买卖合同有效吗?
  答

  没有房产证的房子买卖合同有效，但不建议大家在这种情况之下购买房屋。因为没有房产证，也不能够办理房屋产权的变更登记，意味着即便是交付了房款，实际房屋的所有产权人还是没有发生变化，如果在这段期间卖方将房屋抵押或者是转卖买方的利益根本得不到保障，所以在购买房屋之前，要提前了解到房屋是否具备有房屋所有产权证，以及开发商是否五证齐全。根据我国对于合同法的相关规定，在双方签订针对于不动产物权的合同时，在没有办理物权登记也不影响合同的效力，但合同有效并不代表能够履行合约，特别是当卖方没有房屋产权证，则意味着签订合同的目的没有办法实现，所以合同没有办法继续履行。所以在交易的过程当中，尽可能的以合法的途径购买房屋，不要购买没有房屋所有产权的房屋。