写字楼物业费如何调整？有什么作用吗？

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• 155****6753

  　　一、报价依据
  　　在测算费用的过程中，物业管理企业要依据所接管的物业类型、性质、市场定位、配套设施设备的具体情况及管理要求和服务项目，按照招标物业所在地物业管理部门制定的物业收费标准和指导性收费项目标准，结合市场同类同质物业及行业的收费标准及企业现有日常综合管理的经验数据进行全面、具体的测算。
  　　二、费用测算的内容
  　　测算的主要内容包括项目所需的人力资源成本和日常管理成本的预测；物业收入项目的预测；管理风险、经营风险和未来通货膨胀率的评估、预测。
  　　三、物业管理成本
  　　主要包括人员费用、行政办公费用、公共设施日常运行维护费用、机电设备日常运行维护费用，环境物业服务费用、安防系统运行维护费用、公用水电费用、固定资产折旧费、不可预见费、保险费、法定税费、管理佣金（合理利润）等。
  　　四、物业管理收入
  　　主要包括主营物业服务费收入、停车场收入、物业租赁及经营收入、有偿特约服务收入等。
  　　五、费用测算的方法
  　　根据管理成本推算物业管理服务费单价
  　　首先依据招标物业的基本资料、招标方的物业管理服务需求、组织架构和人员配置方案估算项目的各项管理成本，然后测算房屋保险、设备保险、公众责任险等费用，并对管理期间可能出现的各种风险进行预测，估算不可预见费用（一般按其他各项管理成本之和的2%~5%的比例进行估算），**后根据上述各项推算出项目的盈亏平衡点，估算出在盈亏平衡点区间的物业管理服务费标准，在此标准的基础上根据投标策略进行相应调整，测算出**接近标底的投标报价。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:27:19
• 132****3430

  一、房屋维修管理服务内容及服务质量标准
  1.房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象，外装修色彩、材料协调一致，风格统一。
  2.房屋主体、结构完好，建筑质量合格率98%以上
  3.提供全面物业保养管理，进行预防性维修，有效维护及提高物业及其配套设施的使用年限，降低管理成本。
  4.房屋维修若涉及建筑主体结构、设备主系统、大厦整体形象或涉及公共安全，必须有完整的开工报告、计划工程时限、工程预算书和工作记录，履行安全技术交底手续和工程质量验收手续，有完整的竣工报告和完善的保修制度，有工程资料存档备查。
  5.房屋紧急维修当时通知即刻维修，其它维修2小时内完成。维修及时率达98%，合格率达100%，险情排除及时率达100%，并有详细维修记录。
  6.房屋门牌号码清楚并公示于明显位臵，设有引路方向平面图及标志。
  7.房屋档案、资料管理完善，有清晰的目录可供查阅并有专人负责管理。
  二、公用设备管理服务内容及服务质量标准
  1.公用设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰明确，管理完善，可以保证随时查阅。
  2.各专业、工种有严格的操作规程，技术人员、维修操作人员经过专业培训，特种专业持证上岗，符合上岗要求。
  3.设备良好，运行正常，有详尽的设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。
  4.电力供应若无特别情况，须24小时保障足够供应，电压波动在国家允许范围内。
  5. 生活用水(高压水泵、水池及相关设施、设备)
  有严密的管理措施及相应的消毒措施，有卫生许可证和操作人员健康许可证，水质符合国家标准。
  6.保证电梯正常运行，电梯轿厢清洁卫生，通风、照明良好。紧急按纽及对讲设备正常。电梯内有明显操作指示、禁烟指示及其它辅助指示标志。
  7. 电梯有专业人员维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。按国家规定定期检测。
  8. 集中供暖按国家规定的时间进行。运行期间遵守各项规章制度，保证运行正常，并有运行记录。
  9. 所有公用设备定期养护、清洁，做到外观整洁、内部完好。

  查看全文↓ 2019-06-24 09:27:12
• 153****0654

  可注册，设施配套齐全，入住即可办公，免收物业、水电、空调、宽带、饮水、办公家具等费用。可灵活调整办公面积，企创也可采用虚拟办公室和接电话等秘书服务。共享办公设施、会议室。
  免费共用会客区，前台和文秘，即省每年数万元。
  免费共享宽带，即省每年数千元。
  免费共享传真号码,即省每年数百元。
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:27:05
• 138****1812

  1. 开发商的背景
  甲级写字楼的开发商要求有有良好的市场声誉，而国际甲级写字楼的开发商除了有良好声誉之外，还需具备丰富的商业地产发展经验和在目标客户群的口碑。
  2. 写字楼的位置
  甲级写字楼处于核心商业区域，与公共交通系统直接相连；国际甲级写字楼处于核心商业区域，与公共交通系统及地铁直接连接。
  3. 物业管理的品质
  前者要求是国际化的物业管理公司，有丰富的甲级写字楼管理经验；后者在前者的基础之上，还需要有丰富的服务于国际企业的经验，了解跨国企业客户对物业管理的要求标准。
  4. 写字楼的体量
  前者需要在3万平米以上，而国际甲级写字楼的体量需要在5万平米以上。
  5. 楼层的平面
  甲级写字楼要求整层可出租使用面积超过1,000平米，使用率超过70%，房型方正，采用无柱形设计；而国际甲级写字楼的整层可出租使用面积超过2,000平米，使用率超过75%，考虑可拆卸楼板的设置。
  6. 室内净高
  前者不低于2.6米，后者不低于2.8米
  7. 客梯系统
  前者要求客梯分区设置，平均等候时间不超过40秒，梯速2.5-4.0米/秒；后者要求平均等候时间不超过30秒，梯速3.5-5.0米/秒。
  8. 停车位
  甲级写字楼不低于0.9个/平方米，后者不低于1.2个/平方米。
  9. 无障碍设计
  前者可以予以考虑，而后者则必须考虑。
  10. 环保要求
  甲级写字楼需要有ISO14000认证，国际甲级写字楼需要有ISO14000认证和国际LEEDS认证。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-24 09:26:58

相关问题

• 问  写字楼物业费包括什么?写字楼物业费如何计算？
  答

  物业服务收费明码标价规定第1条 为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。第2条 物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。第三条 物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。第四条 政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。第五条 物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。第六条 物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。 实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。第七条 物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。第八条 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。第九条 物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。第十条 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。第十一条 物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。第十二条 对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。

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• 问 写字楼物业费一般都是如何调整的
  答

  物业费是按照每平每月来收取的，譬如办公室面积是200平米，物业费是5元/平/月，那就是一个月1000元的物业费用。

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• 问 写字楼物业费包括什么
  答

  众所周知的，办公楼的物业费相对来说，要比园区住宅的物业费高出来不少。办公楼物业费收费标准也更高一些。那么，办公楼物业费包括什么？为什么办公楼物业费更贵？办公楼物业费包括： 1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； 2.公共设施、设备正常运行、维修及保养费； 3.绿化管理费；4.清洁卫生费；5.保安费；6.办公费； 7.物业管理单位固定资产折旧费；8.法定税费。因为办公楼的公共设施比较其全，电梯、消防、中央空调、水、电等要求物业公司支付，而办公楼的物业费就包含了这些费用，所以办公楼的物业费贵。办公楼的水电都是按商业标准计算，物业成本高，物业费贵也情有可原。办公楼公共设施，例如电梯、消防、中央空调、水、电等，与商户基本无关，均要求物业公司支付，所以成本也要含在物业费里的。 由此可见，办公楼的物业费之所以贵，也是因为空调等费用比较多的。办公楼物业费收取，也是各个办公楼根据服务情况不同，有所差别的。一般条件物业更好一些的办公楼，肯定收取的费用相对较高。

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• 问  如何挑选写字楼？有什么作用吗？
  答

  租赁写字楼需要了解公司类型、发展阶段、总体预算、团队规模等然后匹配需求考虑写字楼的交通设施、身处地段、装修情况、物业服务。写字楼租赁一般会向物业方、出租人收取相当于房租半个月到一个月的费用，具体多少双方事先就约定好了。而承租人、租客不需要支付任何中介费用。

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• 问  写字楼如何出租？有什么作用吗？
  答

  租赁写字楼注意以下几点：要找繁华地段，这样不论对你自己还是对自己的客户都有好处。写字楼里面入驻的企业。如果要是入驻的都是少儿英语班，或者教育机构，我建议你就不要租了，这会很影响你的办公。还有个就是价格。地段好。价格也要适中。

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