什么是土地容积率？谁能说说呢？

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• 138****6157

  一、容积率的内涵及其特性
  
  容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价**重要的因素。容积率具有如下特性：
  
  (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
  (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
  (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
  房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费
  楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
  因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
  (四)容积率存在客观上的**合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的**合理值。

  查看全文↓ 2019-06-27 14:18:46
• 133****8665

  所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

  查看全文↓ 2019-06-27 14:18:25
• 145****3541

  容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
  出让地指的是该土地使用权出让，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
  土地使用权出让有六个法律特征如下：
  （一）出让国有土地使用权的主体广泛
  （二）国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式
  （三）出让国有土地使用权须有偿取得
  （四）出让国有土地使用权受使用期限限制
  （五）政府垄断
  （六）不符合有关规定的土地使用权不得登记

  查看全文↓ 2019-06-27 14:18:18
• 136****3310

  土地容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
  通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
  

  查看全文↓ 2019-06-27 14:18:12
• 148****7444

  
  容积率的求法是总建筑面积除以总土地面积。传统地下部分是不计算容积率的，但也有的地方以一半或其他比例计算。建筑包括建筑物和构筑物，构筑物一般不算建筑面积。
  

  查看全文↓ 2019-06-27 14:18:06

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• 问 什么是土地储备权益容积率面积？谁能说说呢？
  答

  建筑容积率达到了18，这就是说每一平方米土地上容纳了18平方米的建筑面积。容积率高低直接影响小区绿化、采光与居住品质。容积率降低，绿化面积、小区公共活动空间便会随之增加，从而提升了居住质量。一般来说，好的居住区高层住宅容积率不能超过5%，多层住宅不能超过3%。由于土地成本的限制，不是所有的项目都能做到。发展商虽然不敢擅自扩大容积率，但为了业绩，在第一期销售过程中把第二期、第三期用地做成园林的事情却是经常发生的。提醒买楼者在买楼时要了解清楚所在小区的容积率等规划数据。　　建筑覆盖率又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与总面积之比，除特别注明的外，计算时一般包括附属建筑物，建筑覆盖率也是衡量一个小区是否适合居住的重要标志，一般来说，在各项附属建筑物都齐全的情况下，选择建筑覆盖率较低的小区较好。

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• 问 容积率3.5好吗？谁能说说呢？
  答

  宅价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率1.20左右比容积率2.40左右的住宅，每平方米价格要高出一倍以上。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

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• 问 容积率  2.0是绿化面积吗？谁能说说呢？
  答

  2．0．10 建筑密度building density；building coverage ratio在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(％)。2．0．11 容积率 plot ratio，floor area ratio在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。2．0．12 绿地率 greening rate一定地区内，各类绿地总面积占该地区总面积的比例(％)。 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙围水平截面[1] 计算。 对于建筑物而言，占地面积是指建筑占地面积物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。通常用于计划地块的建筑密度，计算公式是：建筑密度=占地面积/土地面积。

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• 问 容积率2.9好吗？谁能说说呢？
  答

  2.9的容积率上限能否达到节约用地的目的所谓容积率，简单地讲就是建筑面积与用地面积的比值。如果一个住宅小区的总建筑面积为20万平方米，占地面积为10万平方米，那么容积率就是2。也就是说，在相同建筑面积的情况下，容积率越高，所占用的土地面积越少；容积率越低，所占用的土地面积则越多。新标准规定商品房住宅建设用地容积率根据建筑高度的不同控制在1.6～2.8。据了解，目前北京许多小区的容积率已经超过了2.8，尤其是CBD、中关村核心区以及金融街等城市核心商圈内，多数商品房住宅容积率已经超过仲量联行：未来十年香港物业持续向好受惠内地紧密经济

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• 问 容积率2.76高吗？谁能说说呢？
  答

  容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

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