购房营改增有什么影响？谁能说说呢？

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• 138****1090

  “营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税;“营改增”后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。
  　　但是“营改增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%，改成增值税后，税率可能是6%，也可能是11%，还有可能适用征收率3%。
  　　个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。
  　　个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。
  　　比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元，买房方需要承担10万营业税。
  　　在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调;税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。
  　　不过，对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。
  简单来说买进之后两年再卖出都不存在营业税或增值税，其实影响并不是很大，只是对于以后买房做证上面的价格需要慎重考虑一下
  

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:48
• 136****5533

  营改增对房地产有如下四点影响：
  1. 房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了缓冲期;
  2. 营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存;
  3. 营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合;
  4. 营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市（比如南京、苏州、合肥、东莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:43
• 141****9030

  营改增是针对二手房交易的，对房产证没满两年，不是唯一住房的，需要交现评估价减去原始购买时的价格之间差额的5.6%的增值税。你买一手房是没有影响的房子
  

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:38
• 151****5956

  营改增之后对出售满5年的房产没有影响。
  　　2016年5月1日起实行营改增，取消营业税，开始征收增值税。新的税费政策规定是满2年住房过户免除5%增值税。所以对满五年的住房过户没任何影响。
  　　《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 》规定：
  　　个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
  　　上述政策只适用于除北、上、深、广外的城市。
  
  　　而针对北、上、深、广的政策是：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:32
• 133****3698

  非普通住房税负也将降低
  从市场情况看,此次营改增后购房者税负会降低,是个利好消息。根据链家网统计,春节后济南市场二手房成交持续活跃,3月1-16日房产中介带看量比2月14-29日上涨40.2%；成交单量比2月14-29日上涨16%；二手房买卖成交均价比2月14-29日上涨0.04%；二手房买卖挂牌均价比2月14-29日上涨6%；说明业主对房价上涨的预期普遍提高,市场供需两旺。
  但是,值得注意的是,毕竟济南市场购房需求是以刚需和改善为主,虽然交易量会上升,单实际成交价并未出现很大变化。罗贵洋认为,此次个人二手房交易营改增对两年以上(含两年)的住房采用了统一表述,并未区分“非普通住房”和“普通住房”。这可能意味着未来不分差别对待。这也是个利好,意味着非普通住宅原来要交税的,营改增后将不用再交了。
  山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海:
  营改增将打击“炒房团
  孙大海在接受媒体采访时认为,“营改增”一定程度上可以规范二手房交易市场存在的虚假交易行为,对打击“炒房团”也有一定的好处。不过,对于老百姓而言,“营改增”之后税负是否减轻,还要看税率是否合理以及之前免征营业税的优惠政策是否延续。
  二手房交易市场一直存在虚假不实的情况,买卖双方为了少缴税,故意将合同上的房价降低,即所谓的“阴阳合同”,虽然税务部门和房管部门有默认的价格范围,但其更新的频率远没有市场价格更新快,让一些人有了漏洞可钻。“营业税改成增值税后,房子在过户、销售、转让的过程中,会出现房屋增值空间越大缴税越多的局面,一定程度上可以规范虚假交易的情况。”孙大海说。
  而对于“炒房团”来说,如果将房子炒到了很高的价格,在成交的时候就会面临增的越多缴税越多,所以“营改增”一定程度上可以抑制“炒房团”的行为。
  山东财经大学经济研究中心主任潘明星:
  增值税不适合,直接减免
  个人二手房交易实施营改增,可以使税收更公平、税负更加优化。根据国家营改增政策精神,营业税优惠将延续。营业税进行直接减免,简便易行。但增值税运行采取的是环环征税、道道抵扣的征收方式,不适合进行直接减免。所以,以往我国在进行增值税减免时,多采用“即征即退”“先征后返”等方式。营改增后,营业税优惠将以何种方式体现,还需要等待具体的实施方案。
  证券时报记者罗克关:
  二手房交易暂无需担心营改增
  未来即便营改增要覆盖二手房交易,当前的税费基本框架也会沿用下去。比如,个人首套,或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去,否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重,这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。另外,当前的二手房交易税费制度实际鼓励个人长期持有住宅,而非短期倒卖加重市场泡沫,这也意味着营改增不会单纯以增值额计税,因为按这个路子走长期持有自用住宅的个人税收负担会加重,反而会鼓励短期炒卖加重市场泡沫。个人二手房交易进入营改增范围,至少应该在增值税暂行条例正式升格为法律之后。因为即便是小额纳税人且只适用简易征收办法,其中涉及的数据规模也将大大超出当前的营改增试点。另外一个可供参照的时点是,国土部门全国统一的不动产登记信息**快也要在2017年才能实现共享和可查询,而这个数据库显然会是未来计税的重要依据。

  查看全文↓ 2019-06-27 17:23:27

相关问题

• 问 房地产营改增有哪些影响呢？
  答

  “营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税;“营改增”后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。　　但是“营改增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%，改成增值税后，税率可能是6%，也可能是11%，还有可能适用征收率3%。　　个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。　　个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。　　比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元，买房方需要承担10万营业税。　　在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调;税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。　　不过，对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。 简单来说买进之后两年再卖出都不存在营业税或增值税，其实影响并不是很大，只是对于以后买房做证上面的价格需要慎重考虑一下

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• 问 营改增新房有影响吗
  答

  营改增对房地产有如下四点影响：房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了缓冲期;营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存;营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合;营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，企业作为逐利的主体，势必会在基本面较好的城市投资购房，促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市（比如南京、苏州、合肥、东莞、佛山、廊坊燕郊三河、保定等继续向好，其他城市由于仍然有去库存压力，不会到市场基本面不好的城市投资。

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• 问 营改增对个人买房的影响有哪些？
  答

  总体而言，营改增后个人购房的税负是下降的。因为原免税项目不变，税率不变。而增值税是价外税，计算时要先从总成交价中扣除应缴增值税后作为计税依据，这样计税依据就减少了。更好的是，根据财税【2016】43号文，契税、个人所得税、土地增值税等相关房产交易税种都和增值税保持一致，计税依据为不含增值税的价格。1、原本需全额缴纳营业税的房产交易，主要指个人出售不满两年的住宅，税负下降是**可观的。举个例子，原本个人出售一套不满2年的住宅，合同成交价105万，假设根据房屋情况适用契税税率1%，个人所得税税率1%，营业税税率5%。原本要交契税1.05万，个人所得税1.05万，增值税5.25万。营改增后，计税依据调整为105/(1+5%)=100万，即将增值税从总价中剔除出去，还原成不含税的价格。新的契税为1万，个人所得税1万，增值税5万，可以省下3500元的税费。2、对原本已满两年，免征营业税的住宅交易，营改增对这部分交易的税费没有影响。营改增的免税项目平移到增值税，这部分房产营改增后后同样免征增值税。因为不存在需缴纳的增值税，所以计税依据也不做调整。税负不变。3、对于按原营业税政策需差额缴纳营业税的房产交易，税负有一定下降。主要指个人出售非住宅和单位出售房产两种情况，计税方法由原先的 营业税=(卖价-购入价)*5%，调整为 增值税=(卖价-购入价)/(1+5%)*5%。其他税种的计税依据相应调整为"卖价-增值税“。相比较原先的直接以卖价作为计税依据，自然也下降不小。所以，总体而言，营改增是有利于减轻购房者负担的。

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• 问 营改增对契税有影响吗
  答

  对契税没有影响。对营业税有影响。规定2016年5月起取消营业税的征收。改为征收增值税。对于持有不满2年的二手房，过户需要缴纳5%的增值税。

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• 问 营改增后要换购房发票吗？
  答

  营改增后，纳税人销售房产时，预收的购房款，可开具增值税普通发票。房产交付时，收回预收款时开具的增值税普通发票并冲红，同时开具全额增值税发票；也可以不收回原发票，直接按结算余额开具增值税普通发票，同时在发票备注栏注明面积、总价、购房款已结清等信息。

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