开发商有权更换物业吗?开发商更换前期物业服务企业,是否应承担责任?

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• 147****5819

  不能，根据物业管理条例，住建部物业服务企业招投标管理办法规定，开发商与物业公司通过招投标程序签了合同合法有效，开发商已完成了选择物业公司的使命，必须待业主大会成立后，由业主大会决定物业公司的去留，开发商如果房子没卖完，只能行使部分投票权。
  
  目前,法律上没有直接禁止开发商自行提供物业管理服务,而是规定了开发商在出售房屋前就应当与其选聘的物业管理企业签订《前期物业管理服务合同》。开发商在房屋出售给购房者后才选聘前期物业管理企业,显然是违反了上述义务。因此,开发商对于因其违反义务而造成已签合同购房者的损失,应承担赔偿责任。
  
  根据有关规定,开发商与购房者在签订《商品房预售合同》时，应将《前期物业管理服务合同》作为《商品房预售合同》的附件,这就使得原本只约束开发商和前期物业管理企业的《前期物业管理服务合同》对购房者也具有法律约束力。开发商、前期物业管理企业和购房者都无权单方面解除。

  查看全文↓ 2019-06-28 10:34:03
• 138****2780

  第一：从法律合同的角度来说：
  即使是前期阶段，物业公司和开发商也会签订物业服务合同，物业服务合同会对服务期限、违约责任等做相关的规定；开发商如果想更换物业服务公司，也会看看物业服务合同的约定，否则就要承担合同的违约责任；
  第二：从业主的权利来说：
  在开发商卖房没有卖到二分之一的时候，开发商就是这个楼盘的**大业主，有权利选聘解聘物业服务公司；
  如果卖出的房屋已经超过二分之一，类似解聘、选聘物业服务企业的权利需要占全体业主总人数和总面积二分之一的人通过；方可解聘选聘物业服务企业。需要全体业主和开发商共同召开业主大会来决定（法律依据：《物业管理条例》和《物权法》）
  综合起来说，第一要看开发商已经卖出的房屋占多少，决定了开发商权利有多少；第二要看已经签订的物业服务合同的约定，违约是要负违约责任的

  查看全文↓ 2019-06-28 10:33:54
• 142****6169

  第一：
  如开发商解除与物业管理服务企业的合同，前提是：开发商开发的物业出售没有达到一半以上；当出售的物业达到一半以上时，开发商就无权解聘物业服务企业，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；但是开发商可以就物业服务企业违约追究物业服务企业的违约责任。
  第二：
  在以上这个前提的基础上，如果开发商想和物业服务企业解除《物业服务合同》，那么只有物业服务企业在违反《物业服务合同》的违约条款情况下，符合解除物业服务合同条件，方可解除《物业服务合同》。
  第三：
  主要法律依据：
  《物权法》
  第七十六条　下列事项由业主共同决定：
  （一）制定和修改业主大会议事规则；
  （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
  （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
  （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
  （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
  （六）改建、重建建筑物及其附属设施；
  （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  查看全文↓ 2019-06-28 10:33:49

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• 问 开发商有权更换物业吗？开发商能否擅自更换前期物业管理公司？
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  第一：从法律合同的角度来说：即使是前期阶段，物业公司和开发商也会签订物业服务合同，物业服务合同会对服务期限、违约责任等做相关的规定；开发商如果想更换物业服务公司，也会看看物业服务合同的约定，否则就要承担合同的违约责任；第二：从业主的权利来说：在开发商卖房没有卖到二分之一的时候，开发商就是这个楼盘的**大业主，有权利选聘解聘物业服务公司；如果卖出的房屋已经超过二分之一，类似解聘、选聘物业服务企业的权利需要占全体业主总人数和总面积二分之一的人通过；方可解聘选聘物业服务企业。需要全体业主和开发商共同召开业主大会来决定（法律依据：《物业管理条例》和《物权法》）综合起来说，第一要看开发商已经卖出的房屋占多少，决定了开发商权利有多少；第二要看已经签订的物业服务合同的约定，违约是要负违约责任的

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• 问 物业应承担责任吗?
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  情理应该如此，但是想要物业承担责任恐怕需要诉讼解决

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• 问 小区夜间室内发生被盗现象，物业及开发商是否承担责任？
  答

  1、根据你说的情况，你们小区的物管实质是就只是门卫与清洁卫生，可能还包括一些路灯的更换等简单的服务。2、物业管理一般情况下室内被盗物管是否负责主要取决于物业公司有没有尽到相关的责任与义务，物业公司该做什么（比如是否巡逻，是否作人员和大件物品进出登记等）在物业服务协议内应该作相应的约定，如果有违反，你能列出证据，那么，就算走上法庭物业公司承担相应的责任，作出赔偿（通常在物业行业内称为补偿）。3、如果你们小区又没有签协议，也没有相关的约定，仅是社区派人来负责第1点中我所述的**基本**简单的服务，那么物管一般情况下是没有责任的。4、建议，如果真是我说的情况，你们可以召开业主大会，要求社区及物业公司参加，将服务内容及要求进行明确，并签定物业服务协议。因为你们的具体情况，可以作一些简单要求，如要求进出人员及大件物品必须进行登记、门卫不得脱岗等。

• 问 开发商可以换物业吗？开发商能否擅自更换前期物业管理公司？
  答

  在前期物业管理阶段是可以的。开发商交房，业主入住以后，开发商就无权擅自更换物业公司了，不过物业公司主动撤出的，而业委会尚未成立或未达到成立条件时，开发商可以委托其它物业公司进行管理，直至业委会成立

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• 问 开发商有权换物业吗
  答

  关键是<商品房买卖合同附件>中,有没有前期物业管理协议.如果有协议并指明是戴德梁行,那么KFS构成违约.反之,由于前期未成立业主大会,所以无法由业主大会指定物业管理公司.KFS更换物业公司并不构成违约

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