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一、房龄。二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款。二、房屋所处位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数较低，甚至可能不予贷款。三、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款。四、贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，甚至可能不予贷款。五、贷款人如果是外地户口，贷款成数也可能降低。所以，买房人在正式签约前，应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询，做到心中有数之后再签约。
全部5个回答>怎么买有贷款的二手房?买有贷款的二手房怎么降低风险?
156****6424 | 2019-07-05 11:31:40
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155****0010
一、房龄。二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款。
查看全文↓ 2019-07-05 11:32:31
二、房屋所处位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数较低，甚至可能不予贷款。
三、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款。
四、贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，甚至可能不予贷款。
五、贷款人如果是外地户口，贷款成数也可能降低。所以，买房人在正式签约前，应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询，做到心中有数之后再签约。 -
145****6065
一、切忌直接给**解抵押
查看全文↓ 2019-07-05 11:32:26
二手房要买卖，首先需要结清贷款，也就是解抵押。很多房主会要求，“你先付个**，让我去把房贷还完”，但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：
（1）卖家不止有一笔贷款。
你的**出去了，房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回**。除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。极可能出现这样的情况：卖家拿到你的**去还钱，但只是杯水车薪。
案例：2012年6月，孙女士购买了邱某位于亦庄的一套房子，总价为228万元。在邱某的要求下，孙女士先行支付了158万的**款拿到了房屋钥匙，因为该房屋仍然欠着银行50多万的贷款，需要解抵押之后才能过户，邱某承诺会用孙女士的**去还剩余贷款。11月，双方顺利网签，但网签之后，邱某却以各种理由拖延过户时间，直到2013年5月，孙女士去房管部门查询才知道，房屋已被查封。
原来邱某在网签之后几天，又将房屋做了抵押，抵押给了自己的债主张先生，并设定了195万元的抵押权，并授予了对方代为处置房屋等多项权利。在这个案例中，由于房屋没有过户，孙女士没有房屋的产权。而邱某的债主张先生有“优先追偿权”，即使该房屋被拍卖，所得钱财也优先偿还抵押借款。也就是说孙女士即使诉诸法院也很难拿到赔偿。
（2）卖家挪用**款。
卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。**麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，好则耗时费力，差则钱房两失。
案例：2010年1月10日，徐女士通过中介购买了一套住宅，签约时房主说房屋有抵押，抵押金额是205万，自己一时间很难凑齐钱来解抵押，所以希望徐女士先支付205万元的**款来解抵押，并且无法办理资金监管，但可以承诺一定会在解抵押之后即办理过户。徐女士确实喜欢这房屋，又相信房主，便将205万打给了房主。
一个月后，徐女士贷款审批下来，要去过户时，房主却突然联系不上，经过多方查找，发现房主在家自杀，而徐女士的205万**款不见踪影。经过司法核实，房屋确实抵押给了个人，抵押款是130万，而不是205万，而且房主并没有拿着钱去解抵押，徐女士的205万不翼而飞。
二、房款进行资金监管
一般买一套二手房需要1-3个月，金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎，大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额**的买家，也有被坑骗不明不白丢掉产权的卖家。
而“资金监管”就是专门防范这些风险的。简单来说，做“资金监管”就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主，而是把钱放在银行一个被“监管”的独立账户上，过户完成，这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏，别担心，钱一分也不会少。目前，北京二手房交易，通过中介成交的必须进行建委资金监管。个人成交的，暂时没有强制的要求。所以，建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户。
注：2016年12月15日起，北京所有城区通过中介购买的二手房都需要进行住建委资金监管。 -
147****0043
建议先办理贷款再过户，以免贷款办理不下来。
查看全文↓ 2019-07-05 11:32:19
二手房交易流程：
第1步：买卖前的产权审核
首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
风险提示：此环节**大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。
第2步：交定金与签合同
看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
如果你看中的房子还在按揭中，定金**好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金**好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。 -
131****3607
这个中间你一点风险都没，风险都是买方的，买方先借你钱，你去还贷款，还完贷款才能去房产局买卖，房产局过完户，买方才能拿到新证去申请贷款。
查看全文↓ 2019-07-05 11:32:14
等于买方借你钱帮你先还带，而且还没过户就先给你钱。 -
154****4594
二手房交易就是因为时间差，多少总是存在一定风险的。
查看全文↓ 2019-07-05 11:32:10
1、贷款时间风险。针对对方办理贷款的时限给予约定，就是签订合同后多久内，必须提交银行的资料，办理贷款手续，否则要承担违约责任。不能无限期拖着。
2、贷款额度风险。对于贷款额度，要明确，就是合同中明确需要贷款多少？同时必须明确如果贷款不足申请额度或贷不了款，怎么办，一般2种：现金补足或解除合同。这两种方式都要有时限，什么时间补现金，多久补不了现在算是违约或解除合同。目的很简单，不能因为他贷不了款，耽误您把房子卖给别人，要有个解决问题的方法和期限。
3、借款人信用不良。在贷款购房中，借款人的信用只有银行的征信系统才能查到，很多人不知道自己以前的信用卡不良记录和贷款不良记录，如果出现这些很有可能无法贷款，造成纠纷，在贷款前，有必要提醒买方先去查询自己的征信报告。
4、交易途中风险。出于安全考虑，过户后**好监督买方将房产证送到银行，也就是监督买方配合达到贷款合同中约定的放款条件。买方配合达到银行放款条件后，那就是银行的问题了，如果不是资金紧张银行一般2-3天就会把钱放到您的账上。
5、交房风险。合同中应当约定收到全部款项后多久将房屋移交给对方，也就是您没有收到全部的钱，就不交房（还占着房子的使用权），这样买方为了早点拿房子，自己也会着急的。
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一、怎么对房屋进行解押？1、卖方自筹集资金还贷。不管是自行向亲友借款还是其它途径，卖方先还清银行贷款，解除抵押，然后与买方正常交易，根据交易进行分几笔付款，交房、过户。这种方式问题由卖方解决，买方没有风险。但实践中，很多卖方做不到。2、买方先支付足够的房款给卖方还贷。解押时，卖方利用买方的资金或再适当加上自己的资金还清银行贷款进行解押。这种情况买方的风险比较大。首先，买方支付**款之后，无法确定卖方能否按时办理解押；其次，在撤销抵押之前，房屋随时会被法院查封或者拍卖，甚至卖方有可能携款私逃，此种方式风险比较大。对于这种情况，从买方的角度——可以从以下几个角度操作降低风险：首先，合同必须约定并实际监督，买方支付的房款确实用于还贷解押；其次，争取约定卖方在收款同时把房屋实际交付给买方，实际占有能在很大情况下避免一些风险；**后，可以试着要求卖方提供其他可靠的担保，并在合同中约定明确的、有制约力的违约责任。3、通过银行办理转按揭。由房屋卖买双方共同申请银行办理转按揭手续，在买方购买二手房也需要贷款的情况下，可以考虑到银行申请转按揭手续。这种方式的优点在于房屋买卖双方都比较安全，而且对于无能力一次性支付购房款的买方也可以得到银行贷款。转按揭不单可以在原贷款银行办理，有的银行也可以提供跨行转按揭。有的银行还专门提供类似的服务，各行之间手续的繁简也不同，能否办理、具体如何办理，建议买卖双方向相关银行直接咨询，一家不行，也可以换其它家再问问。但是，这种方式的买方的贷款资格要经过银行审核，办理程序相对复杂，时间较长。如果买方的贷款资格有问题，或者银行贷款额度比较紧张，放贷时间可能会不太确定。对卖方来讲，这种方式有可能会造成交易的拖延，无法及时获取房款。实践中，因为贷款操作时间超过原来各方预期的时间引起的纠纷非常多。从保护卖方利益的角度讲，**好对贷款时间、次数等进行明确的约定和限制，并约定无法按时取得贷款审批的解决方案。4、通过第三方垫资完成解押。如果因银行转按揭手续复杂，或因某种原因无法办理转按揭，双方也无法自筹资金还贷解除抵押，那就只能借助于中介等第三方垫资来协助双方未完成交易了，当然，中介是要收取一定费用的。很多房产中介都提供这种服务，但是如果选择这种方式一定要选择值得信赖的中介，因为要这么办理，往往买卖双方都要把房屋解除抵押、再贷款以及过户手续的相关授权交给中介，以往也发生过中介利用这种机会分割交易双方利益的事。
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不管是购买新房还是购买二手房，大多数购房者都会选择贷款的方式来买房，但是相对于新房来说，二手房的购房流程和贷款流程更加复杂，如果购房者不清楚贷款购买二手房的门道，就很容易出现纠纷。那么申请贷款买二手房有哪些注意事项？1、注意二手房房龄银行对二手房的房龄有比较严格的规定，若房龄过老，那么贷款申请很可能会被银行拒绝。有的银行要求二手房房龄和贷款时间加起来不能超过30年，有的直接规定二手房房龄不能超过15年。房龄较老的房屋在申请贷款时获批的贷款年限也比较短。2、保持个人征信良好购房者的征信报告也是银行审批贷款的重要审查条件，因为征信报告体现个人信用，可以看出借款人是否有良好的还款习惯，不然就算你的收入再多，征信却很差，银行也是不会给你放款的。所以，有购房计划的购房者**好保持个人征信良好，比如按时还信用、及时缴纳生活费用等。3、所购房屋产权要明晰近年来，二手房交易纠纷问题屡见不鲜，其中以房子产权不明居多。所以，买二手房时，购房者要确定房子产权是否明确，千万不要买那些没有房产证或不动产证的房子，如回迁房、安置房、小产权房等，要知道房产证或不动产证是证明房屋归属的重要证件，在二手房交易过程中如果这些证件不齐全是无法获得银行贷款的。4、注意银行流水账在申请贷款买房时，银行一般会要求购房者提供6个月以内的银行流水账，以此来考察购房者的还款能力。所以，购房者在买二手房前一定要为自己做一个漂亮的流水账。比如：每月向银行卡存一定数量的钱，这样可以增加你的贷款通过率。5、贷款资料要真实、完整贷款资料的真实性和完整性是决定你是否能成功贷到款的首要因素。如果向银行提供虚假资料，银行查出来后，会毫不犹豫的拒绝你的申请，而且还有可能会被银行列入黑名单，影响之后的贷款。另外，如果填写的个人信息不全，缺失了某些必要信息，那么银行和贷款机构也是不会通过你的贷款申请的。所以，贷款申请者在提交贷款资料时不要弄虚作假，要诚信借款，真实填写个人信息。6、买房前不要频繁换工作如果你有贷款买房的想法，那么在贷款买房之前就不要换工作了，至少在贷款买房的半年内不要换工作，因为如果你在办理贷款业务前还更换公司或工作，银行肯定会认为你的工作不稳定，还款能力会受影响，银行信贷风险增高，从而造成贷款申请被拒。7、要准确选择贷款银行对于借款人来说，由于购买的是二手房，那么就可以自行选择贷款银行。各个贷款银行提供的服务品种不一样，收费标准也不一样，对借款人的要求也是不相同，贷款额度和**长贷款期限也可能不同，借款人可以根据自己的实际情况选择服务好、收费低、手续简便快捷的贷款银行。8、选择适合自己的还贷方式目前主要有两种个人住房贷款还款方式：一是月均等额（等额本息）还款方式，另一种是等额本金还款方式。前者每个月的月供相等，前几个月还的利息多，而后本金递增；后者每月还款金额不同，但每月所还本金相等，利息递减。
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办理二手楼贷款，一般是在您办理房产过户手续之前，向银行提出贷款申请。所在城市若有招商银行，可通过招行尝试申请贷款，贷款申请一般需要提供的申请资料：1．身份证明资料：身份证、军官证等；2．婚姻证明资料：结婚证、离婚证、未婚声明等；3．用途证明资料：所购房产原产权证明资料、购房合同、购房合同、经售房人确认的**款收据（采取交易资金监管的，提供监管资金入账证明即可）；4．还款能力证明资料（提供以下一种或多种）：（1）收入证明所提供收入情况与其当地行业、职业、职位基本吻合，且该收入水平足以满足还款需要的客户，提供收入证明；（2）对于自雇人士、所提供收入情况明显高于其当地同行业同等职位收入水平的客户，必须提供还款来源辅助证明资料。包括但不限于：①提供近一年任意连续三个月以上（含）银行代发工资流水或可信赖的工资清单；②提供在相关机构持有股份的证明资料以及该股份分红收入的证明资料；③提供家庭资产证明资料，包括金融资产或非金融资产。（3）招行代发工资客户可以直接提供其代发工资账户流水，无需单位另行出具收入证明；（4）可以提供社保账户流水或个人纳税单的客户无需单位出具收入证明，招行根据当地社保账户缴费或税收政策的相关规定计算出客户收入情况；若您的这笔贷款还需要提供其它资料，经办行这边也会及时通知您，您在申请贷款的时候也可以通过经办行详细确认此信息。
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现金交易 就到房产局 登记 付款同时进行 贷款 先付**款 然后进入贷款程序
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