新房刚交付想换房怎么办?换房需要注意的风险有哪些?

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• 136****0556

  换房涉及两个动作：旧房出售和新房购入。对于京籍家庭名下有两套住宅以及非京籍家庭来说，想换房必须先卖房以腾出购房资质，即办理完旧房过户手续之后才能购入新房。但是如果京籍家庭名下只有一套住宅，那么既可以选择先出售，也可以选择先购入，当然也可以同时进行。下面以京籍家庭为例：
  
  
  
  一、家庭名下有两套住宅，如何换房？
  
  家庭名下有两套住宅，及其他例如京籍单身，名下有一套住宅或者外籍人士名下有一套住宅，属于购房资质处于占用中的情况，换房需“先卖再买”。
  
  1.为什么只能“先卖再买”？
  
  按照北京的限购政策，京籍已婚家庭名下，**多只有拥有两套住宅。所以，如果业主想换房，必须先出售一套，腾出购房资质，才能再购入新房。
  
  2.什么时候才算“腾出购房资质”？
  
  对于京籍家庭，只有家庭名下无房或者只有一套住宅的，才能通过购房资质审核。即，对于名下有两套住宅的家庭，只有将其中一套旧房办理完过户手续后2到3天，才能通过资质审核，进入“买新”流程。

  查看全文↓ 2019-07-12 14:34:04
• 158****7160

  换房要注意哪些问题 换房是否要先买旧房子
  
  二胎放宽之后，很多家庭都有换房子的要求和计划，换房子需要注意什么，如何换房子更合适。
  
  房价上涨的时候，换房族应更加谨慎，对于仅有一套住房的朋友们来说，先买房还是先卖房是个不小的难题。
  
  在北上广深这样的限购城市换房更是艰难，特别是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房，接着租房，然后找房，结果还不一定能买上。
  
  这不，北京的一位外地哥们儿换房一不小心换成了北漂，从自住房换成了租房。虽说这种事不多见，但换房的风险却实实在在。一般来说，换房有两种方式，先卖房后买房和先买房后卖房。下面我们从几个方面来八一八换房那些事儿：
  
  换房原因：
  
  1、 为了孩子能上个好**；
  
  2、 现有房子太小，住不下；
  
  3、 周边环境和房子本身问题；
  
  4、 为了脸面；
  
  5、 有钱任性；
  
  6、 为了和父母近点儿。
  
  明确了换房需求，接下来就是卖房再买房了。换房族可以选择新房或二手房，两者各有千秋。
  
  新房：
  
  优势：税费相对简单，只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。
  
  劣势：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。
  
  二手房：
  
  优势：房源大多位于商圈较为成熟地段，配套完善。
  
  劣势：二手房税费较新房更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的10%。
  
  完整的换房流程通常是这样的：卖房→审核买房资质（限购人群）→寻找新房源→签约→入住。但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是：
  
  1、 政策变动，买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如北京的通州区就实施了单独限购政策。
  
  2、 卖家涨价或爽约。这对换房族的风险**大。
  
  虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。我们来算一笔账。A君在上海有一套70平米的两居室，打算换一套120平米。按上海2016年4月均价45851元/平米计算，A那套70平米两居室市价约为320万元，同地段置换120平米约需550万元。
  
  换房成本比较：
  
  房贷支出
  
  先卖房后买房：
  
  已卖房总房款全部算作**，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元本息支出总额为14144.44×240（期）≈340万元
  
  其中利息总额为109万元。
  
  先买房后买房：
  
  已卖房总房款全部算作**，剩余230万元选择20年商贷，利率按基准利率计算：月供为15052.21元本息支出总额为15052.21×240（期）=360万元
  
  其中利息总额为131万元。
  
  契税支出：
  
  先卖房：执行首套房契税税率1.5%，契税额：550×1.5%=8.25万。
  
  先买房：执行二套房契税税率3%，契税额：550×3%=16.5万。
  
  由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近20万元，契税则少交8.25万，总买房成本比先买房要少28.25万元。
  
  需要注意的是，合理安排过渡时期的住房也很重要，因为完美房源并不那么容易寻找，要给自己留好退路。对于已有一套房源的工薪阶层来说，先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险，但如果没先卖掉手中的房源，是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金，能更快地完成购房，减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的今天，控制债务，减少不确定性是**重要的

  查看全文↓ 2019-07-12 14:33:33
• 132****9550

  换房的常见风险有以下三种：1.时效风险；2.资金风险；3.违约风险。
  
  一、换房中的时效风险
  
  1.付款时效
  
  换房者与卖方约定，需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的**款。但在约定时间到期后，旧房仍未卖出，导致换房者不能在约定时效内及时付款。
  
  具体付款金额及交付日期会在合同的补充协议中体现，如下图：
  
  
  
  购房合同关于中成交价格的内容
  
  
  
  购房合同中关于**款的内容
  
  2.交房时效
  
  如果卖方没有按照合同中约定的时间交房，就会面临违约。
  
  因此，一定要明确交房的时间以及违约责任，一定要具体到某一个时间，比如，过户后1个工作日，切勿做口头约定，必须落实到合同中。
  
  
  
  购房合同中关于房屋交付的内容
  
  3.户口迁出时效
  
  有可能房子已经买卖过好多次，以前房主的户口还在里面迁不走，导致买方户口无法迁入。
  
  因此，一定要在合同中确定现房主户口的迁出时间和违约责任。为避免不必要的麻烦，建议去房屋所属派出所核实户口问题。

  查看全文↓ 2019-07-12 14:33:22

相关问题

• 问 新房刚交付想换房怎么办
  答

  1、我国房屋所有权的确认已登记为准，一旦取得了房产证，那么房屋确权已经全部完成。2、如果想换房，那么就必须变更房产证上的名字，否则换房只是交换了使用权，没有变更所有权。3、房屋所有权变更，在房屋所有权存续期间，只能是交易买卖、遗产继承和赠与这三种情况，所以不能简单交换房产证就结束了。4、可以按照赠与的方式，与对方相互交换房屋，但需要做公证，缴纳相关税费，办理房屋过户才行。

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• 问 新房刚交付想换房怎么办?可以换房吗?
  答

  评估对于老百姓来说曾是个遥远而陌生的事儿，近年来随着私房二级市场的开放，特别是散户购房浪潮的掀起，房产评估开始走进百姓生活，无论是公积金、按揭购房，还是二手房交易都离不开它。时下，公房上市成为京城楼市的**大热点，相应的，二手房房价如何评估，谁说了算，谁来监督这些评估机构等问题，也成为人们备加关注的细节。 评估走近百姓 在公房上市之前，私房二级市场便已开放多年。北京市的私房置换活动几乎每年都有，一些私房交易市场、房产评估事务所或联手或单独推出房产评估业务。咨询内容也不限于贷款买房了，开始涉及到私房转让、抵押、租赁等方面。房地产评估已经悄然步入百姓的生活。 二手房成难点 日前，在一些城市的城建工程开发公司同房地产交易市场联手推出了“补齐差价，以旧换新”的差价换房业务。但**让登记者关心的问题是，他们的旧房到底值多少钱？一些人对评估的权威性、纯洁性心存疑虑。差价换房的评价缺乏政策法规的规范，成为北京历届换房活动的操作难点。 机构好成热点 进行房地产抵押贷款的评估，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，一定要委托具有该地房屋土地管理局颁发的房地产评估资质证书的机构。由于各评估机构的业务发展方向、工作经验、人员素质也有一定差异，因此委托信誉较好的机构为好。 评估业待规范 房地产系统内的机构，还有众多审计师事务所、资产评估事务所、银行及其他咨询中介机构也都推出评估业务。由于其归属系统不同，评估标准也有所差别，随着一系列管理法规的颁布，目前分级管理的格局已逐步形成。 价格仗找政府 已购公有住房和经济适用住房进入市场的买卖成交价格，由买卖双方当事人协商确定。 买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日之内，向市房屋土地管理局申请复核，市房地局应当自接到复核申请书之日起10日内作出复核决定。 旧房价优新房 从目前上市交易的旧房看，优势是基本上都在三环以内，交通方便，购物方便，地理位置好，缺点是房子旧，户型基本都比较小，设计也比较落后，物业不健全。经过初步调查，登记出售和购买二手房的人员结构以普通市民居多。对出售旧房价位占同位置商品房的2／3左右这一参考数据，买房人表示出的接受程度比卖房人要好。 资料 二手房税费： 卖方： 营业税：合同价的5%；城建维护税：合同价的0.05%；土地增值费：土地增值额的20%；单位所得税：所得额的15%；个人所得税：所得额的20%；印花税：合同价的0.05% 买方： 印花税：合同价0.05%；登记费：登记价0.1%(登记价＝售价＋土地增值费)；契税：合同价1% 公证费： 公证费：合同价0.3% 注：居住超过一年的个人普通住宅(不包括别墅、高级公寓)免征营业税；不足一年的，按销售价减去购入原价的差额，计征营业税。 所得额＝现购入价-原购入价-营业税-城建税-土地增值费-印花税-登记费 土地增值额＝现购入价(售价)-原购入价，现购入价低于估价值(由国土局统一规定)时，取估价值 二手楼买卖过程： 1、卖方向代理机构提供房地产产权证明文件 2、与代理机构签署卖房独家《委托代理协议书》。卖方明确销售条件，在可能的情况下，提供该物业的钥匙 3、代理机构核实并确保待售楼宇的真实性、合法性 4、代理机构免费替楼宇做广告，带买家看楼 5、代理机构寻找合适的买家，收取买主定金 6、卖方提供《房地产证》原件、产权人的身份证明等 7、卖方与代理机构签订正式的《委托买卖协议书》，卖方收取定金 8、买方付全款给代理机构(按揭付款的根据按揭银行的规定执行) 9、买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同(现售)》，向产权部门递交过户所需的资料 10、产权部门出具税单后，交纳税费 11、代理机构付全款的50%给卖方 12、产权部门办理《房地产证》 13、卖方向代理机构提交结清该物业水电费、电话费等费用的证明资料 14、代理机构付清全部余款给卖方，交付《房地产证》给买方

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• 问 新房刚交付想换房怎么办?想换房,怎么操作**合适?
  答

  理论上是换不了的，因为现在银行基本上不做转按贷款，只有先结清贷款再换房，或是在当地公证处公证后卖房，另外公证处出的公证书是没有法律效力的，有一定风险。

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• 问 新房刚交付想换房怎么办?房子签订合同后不满意怎么办?
  答

  签订合同后对房子不满意，可以提出异议。房子和合同内容不符，小于百分之3可以协商。大于百分之3可以退房换房。

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• 问 新房刚交付想换房怎么办?该怎么操作啊?
  答

  1、刚交了**款，还没有办按揭。这种情况就是开发商还没有到房管局备案，是**好处理的。2、买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让，就是跟开发商商量好，跟买方重新签订一份购房合同，并将老的购房合同收回即可。3、然后买方再将**款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样，房管局备案就直接写买方的名字，银行按揭也是买方自己去办理即可，房产证下来就直接是买方的名字了。二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

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