商业用地变更商住用地出让金怎么算？

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• 152****0721

  土地出让就是各个地方的级别政府因为土地的使用权利所需要收到一次性收到的出让价款，也是每个地方的政府部门收入资金的一个重要来源。而在房地产主要开发的经济开发活动中，凭借着因为开发商在争取拿地时候是有需要缴纳土地的出让金，比如说是二类经济适用房或者是已经购买的公房，但是要在上市前所需要缴纳（补交）土地的适用金。
  首先现在要了解什么是土地出让金，土地出让金的全名是国有土地的使用权出让金。
  （1）由于各个级别层的政府土地相关部门的使用权让出去给其他人使用，也要按照规定提出向接受让出去的一方用来收取土地，价格是按照收取土地的规则向受让人收取的土地全部计算的；
  （2）当土地的可使用期期满，土地的使用者是需要向相关的土地管理部门续期土地出让价款的；
  （3）按照规定是房地产经济活动中，要对已经购买的公房市民在上市前是需要补交土地的给出相应的出让金额的。
  那么土地出让金是怎么计算的呢，首先开发商的拿地过程中是需要去缴纳土地出让金，按照规定某个某个地方的政府出让是有一定的年限，而这些建筑物的使用期限包括：住宅用地为七十年，工业用地为50年，商业用地为40年，然后再把以上提及到的土地使用权再分给开发商，然后再由开发商再一次性把在一定的期限内缴纳完全部需要缴纳的土地出让金。然后是关于土地出让的方式是，对于在住宅方面，住宅方面包括住宅的项目，以及采用招标和拍卖，挂牌，协议等出让的方式

  查看全文↓ 2019-07-27 14:50:59
• 138****9247

  这个是要计算的，应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。
  原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。

  查看全文↓ 2019-07-27 14:50:38
• 158****1078

  工业用地转商业用地土地出让金的规定
  按商业用地的市场价格与工业用地的差价补交出让金，同时还要考虑政策因素、规划因素等诸多条件，原则上由政府收回再公开处置。
  土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据：
  １、如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则。但是，在实际当中，不同的地方对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同。
  ２、比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体。
  ３、地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。值得注意的是，“必须招拍挂”个人认为需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式。
  ４、如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断（一定年期），因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则；但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。
  ５、《国务院厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源主管部门统一招标拍卖挂牌出让。
  工业用地转商业用地土地出让金如何计算
  出让土地申请改变用途等土地使用条件，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订或重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整国有土地使用权出让金，但法律、法规、规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。
  原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理土地登记。
  调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：
  应当补缴的土地出让金额＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格

  查看全文↓ 2019-07-27 14:50:28
• 157****2852

  按商业用地的市场价格与工业用地的差价补交出让金，同时还要考虑政策因素、规划因素等诸多条件，原则上由政府收回再公开处置。
  　　“工业用地”改为“商业用地”的步骤：
  　　1、前提条件：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门的领导签字意见。
  　　2、如果符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。但有一个问题就是，把土地拿出去拍拍挂如何保证我们还能拿的到呢?到时候又是很多家公司竞争怎么办?学学人家高手吧，碧桂园能做的到的(书上可没写教你如何拿地哦)!如果用途的变更符合城市规划，按政策只要按市场价格补交差价就可以了，这是一个基本的原则(如果不想交差价，那就另当别论了)。
  　　但是，在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易(招拍挂)，又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。归总起来，这些操作的差别实际上可以理解为“应补交的市场价”如何实现的问题，政策对此并没有规定得很具体，地方如何操作就有了很大的灵活性，也就是说如果地方在执行上头的政策时可以采取更为严格的措施，比如“必须招拍挂”等等。但是“必须招拍挂”需要有一定的前提，那就是土地使用权的取得方式，如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求“招拍挂”的做法不妥当，有违物权的基本准则;但如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开交易。
  　　司法解释：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”
  　　3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
  　　司法解释：《城镇国有土地使用地价是不一样的。二是政府收回协议出让的工业用地使用权，重新以招拍挂方式出让的做法缺少法律依据。钟还认为，协议出让是法律明确的一种出让方式，现使用者是以合法方式获取的工业用地使用权应当受到保护，政府在土地收购储备时应避免强收强卖。

  查看全文↓ 2019-07-27 14:50:17

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  关于法律依据你去搜下补缴土地出让金，应该就有，但是如果土地性质变了，你规划条件就变了，容积率肯定得增加，增加的话就按照核定增加面积*现在评估时点的原规划、新哗姬糕肯蕹厩革询宫墨规划条件下的楼面单价、和原成交价格按评估时点进行期日修正后的价格，三者取高值补交。这是大原则，具体的操作方式，各个地方还不一样的

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  首先，根据《土地管理法》，我国的土地有“三大类”：农用地、建设用地和未利用地。土地性质主要是指这其中的建设用地分类，一般在进行土地登记时，《国有土地使用证》用途一栏中都会登记商业、住宅、工业、办公等分类，这就是土地性质；土地出让金指的是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款，这一部分价款并不是土地的全部价格，不同地区土地出让金收取的比例并不一样。其次，土地性质和土地出让金有着密切的联系。不同性质的用地有不同的土地使用年限和土地收益。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让的**高年限按下类用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。”土地使用年限直接影响着土地收益年期的长短；另一方面，不同性质的用地土地收益也不一样。一般情况下，商业用途的土地收益**大，住宅其次，工业**低，所以同样面积、相似条件、不同性质的土地，收益的不同使得所缴纳的土地出让金也不一样。

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  １、土地出让金＝（现市场价－购买价）＊70％，已购房改房家庭取得契税完税凭证或房屋权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款。２、交易的时候在规定发布之日以前，按出售价格的10％上交，在规定发布之日以后的，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70％补交土地收益等价款。出售价格低于市有关部门公布的同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价格（以下简称指导价格）的，应按指导价格计算价差。3、买卖双方对指导价格有异议的，可委托有资质的房地产估价机构对房产价格进行评估，所需评估费用由委托方承担。购房人按市场价购买已购经济适用住房后，取得商品房产权。产权人也可以按原购房价格和同地段房屋状况基本相似的普通商品住房价差的70％补交土地收益后取得商品房产权。

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  商住大意是指写字楼.商服估计是物业的用地.商居就是可以住,也可以办公的.公建是指公共部分的建筑物的面积.基本上是这个意思.有些公建是不要钱的.如广场,免费停车场,等等.

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  土地出让金缴纳给国土资源部门。法律规定提出过具体要求，主要是必须足额缴纳，不得低于法定标准，详见《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。一、征地和拆迁补偿支出：包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。二、土地开发支出：包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。三、支农支出：包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。四、城市建设支出：包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。五、其他支出：包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。

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