买商住房划算吗?商住房到底该不该买?

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• 141****0176

  1、不利用降低城市容积率，可逃避限购，与大方向政策背道而驰。
  
  成都市5年房地产规划发展中提到要在未来不断降低城市容积率，那么通过2017年的土拍可以看到，大部分中心城区容积率基本上都是2.0。通过发展天府新区，将人口外溢，降低中心城市容积率。同时通过住宅限够等政策严格控制中心城区人口涌入，那么商住物业是可以逃避限购政策的，在成都市住房限购的条件下，很多外地人的刚需购房需求被挤压至商办物业，这样的市场是不利用大政策实行的，所以在未来商住房的交易，无论是一手二手交易必定会受到严重打压。
  
  2、土地使用性质的硬伤。
  
  40年商业用地。
  
  3、不能落户。
  
  商住房土地性质本身是商业用地，不能够落户，没有户籍难以享受大城市发展红利。同时在二手市场交易中，缺乏这类优势。
  
  4、没有学区概念。
  
  商住房是不具备学区属性的，保值及**潜力低下。
  
  5、租金回报率低。
  
  商住**潜力非常低下，成都市住宅租售比1比330左右，商住年回报大概在4%-8%，看起来挺高是吧？错误，商住房款+装修费用+利息成本+装修时间成本+住宅投资资金成本+住宅投资机会成本这4%-8%的回报率实际是严重亏损的。
  
  6、二手交易税费高。
  
  不享受任何的税费优惠政策，二次交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。税费太高，直接影响二手交易，所以造成商住房脱手难。
  
  7、二手交易未来一定会受限。
  
  2017年初开始，北上深一线城市陆续重拳整治商住类公寓项目。1月份开始上海突然暂停上百个商住项目的网签，然后集中整治了闵行区的27个在售在建商住项目，拆除插层、隔墙、水电煤管道，恢复办公商业用途。4月21日，上海发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》。5月17日，又发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，整治商住的工作在上海全面展开。整治内容包括：不论是在建、在售还是已交付的，只要是业主未入住的项目，全部要按照商业办公用房功能进行整改，整改不到位的不得办理房屋交易登记手续。已入住的项目，整改责任由业主承担，相关信息记入房屋交易登记系统，今后转手会受到相应限制，而且支持购房者退房。一线城市已经开始从一手房买卖及建设上开始打压商住市场，未来二手房市场一定逃不掉。
  
  8、水电商用，不通燃气。
  
  水电费商用会让商住楼持有成本大大增加。
  
  9、居住舒适度低下。
  
  2017年4月21日成都市规划局、房管局、国土局、市建委联合发文《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，规定在4月21日后取得的建筑工程规划许可证的项目是不可以随意改变户型及房屋结构，比如商住房**喜欢的增加墙体及隔层，开发商是不可以这样做了，那么商住的居住属性将大大折扣。
  
  商住楼的通风采光等住宅所具备的舒适度属性是完全没有的。
  
  出入人员极其混杂。
  
  10、库存极大。
  
  2016年到2017年是全国住宅销售面积**大的一年，因为有去库存大政策为背景，而商住房在此段时间的待售面积不仅仅没有下降，反而增加了，商住市场本身处于一个供大于求的状态，新的商住都在等待市场的消化，二手商住只能烂在手里。

  查看全文↓ 2019-07-31 08:34:44
• 152****7457

  买商住房合适吗？商住房和纯住宅相比有哪些特点呢？很多购房者对这个问题了解甚少，今天房天下就来跟大家分享一下相关知识，希望给大家实际的帮助。
  
  很多购房者都是因为购房资格的问题迫不得已选择了商住房，商住房可填补一部分置业人群的购房需求，在购买商住房之前需要了解以下几点：
  
  1、 商住房不能落户
  
  能不能落户是很多购房者**为关注的，但现实是商住房并不能落户，只能暂时给你一个容身之所，如果买房是为了落户，还是要选择购买70年产权的纯住宅房产。
  
  
  
  2、 产权年限比纯住宅短
  
  产权年限到期后该怎么处理到现在还是没有准确的说法，而在这个问题上商住房明显更不占优势，花费了巨额资金却只有40年的产权期限。退一步说，就算到时候可以补缴土地出让金，这笔钱数额有多大？
  
  
  
  3、 生活成本更高
  
  商住房的水电物业费比70年纯住宅水电费要高出不少，甚至有的商住房没有通燃气，只能用电磁炉做饭、热水器洗澡。
  
  
  
  4、不能使用公积金
  
  众所周知，公积金贷款相比商业贷款利率更低，选择公积金贷款可以节省一大笔购房资金，但是购买商住房有一个很大的不便就是不能使用公积金。另外需要了解的是，商业房产的**比例**低为50%，这对于购房者的购房能力要求非常高。
  
  
  
  但商住房也有自身的优势，相比纯住宅，商住房并不限购，这也是很多人选择购买商住房的原因。像北京、上海这样的城市，要获得购房资格需要连续缴纳够5年的社保，而购买商住房就没有那么麻烦。

  查看全文↓ 2019-07-31 08:34:14
• 132****1761

  所谓商住房,即商住两用房,既可以用作居住用房,又可以注册公司从事商业活动。其本质上属于非住宅,是将非住宅用地开发建设成可居住房屋,而且在房产证上也注明了是商业、办公类产权。
  
  6月14,北京商住房将全面限购的消息被疯狂转载。受此刺激,购房者纷纷赶上政策末班车,加紧购买商住房,仅一天的签约量就相当于5月全月签约量的60%。面对火热的市场行情,很多人蠢蠢欲动,也有人持观望态度。
  
  从交易的情况来看,购买商住房的人群一般分为两类:一是不能再购买普通住宅的投资客,二是没有购房资格的自住需求者通过购买商住房来过渡。对于第二者来说,现在该不该买商住房呢?购买商住房是否存在风险呢?
  
  与普通住宅相比,商住房**大的优点就是价格低。商住公寓一般以高层、小面积为主,容积率较高,售价相对低出不少。对于那些暂时无法承担普通住宅或者没有购房资格的人来说,作为一种过渡型住宅,商住房是一种合适的选择。
  
  其次,商住房比普通住房高,可隔成两成。如房本面积为60平方米,那么实际居住面积就可达到120平方米。既然是商住两用房,就可将楼下作为店面,楼上作为住房。如此看来,商住房不仅满足了居住功能,也兼具投资功能。
  
  **重要的是,目前除北京通州外,商住房并不限购、限贷。与普通住宅相比,商住房购买门槛相对较低。

  查看全文↓ 2019-07-31 08:34:07
• 153****4310

  优点一：低总价
  
  商住两用房低总价
  
  由于40年产权商住公寓一般以高层、小面积户型为主，容积率较高（容积率越高则相同占地面积上盖得房子越多），自然开发商的成本价就降低，售价也跟着相应低了不少。
  
  优点二：面积大
  
  商住两用房面积大
  
  对于这种房子，开发商往往把层高设成4.5米，再隔成2层，美其名曰“买一层赠一层”，房子建筑面积60平方米，实际居住面积可能达到100平方米，这对于刚工作不久的年轻人而言，确实充满“杀伤力”。

  查看全文↓ 2019-07-31 08:34:02

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