房屋如何入账?房地产会计应该怎么建账和如何做账？

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• 151****7011

  在签租赁合同时，应约定出租方是否提供合法的租赁发票。如没约定，那只好自己持房屋租赁合同及出租人的身份证复印件及产权证明复印件到房屋所在地的地税局代开租赁发票。代开发票涉及的税率，各地规定不同。开具后可凭租赁发票计入费用，代缴的各项税费不能税前列支。
  其他各项费用如下计帐：
  1、房屋租赁费应该由出租方到税务代开发票。
  2、你单位到税务代开发票，如果缴纳的税金自己单位承担的话，税金计入“营业外支出”科目，税金不能税前扣除。
  3、代开发票涉及的税金：
  （1）营业税：租金收入的5%。
  （2）城建税：按营业税的7%计算。
  （3）教育费附加：按营业税的3%计算。
  （4）房产税按租金收入的4%计算。

  查看全文↓ 2019-08-02 05:02:18
• 141****9128

  一、成本、费用主要会计科目核算
  
  （1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
  
  土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目
  
  ①开发土地成本费用：
  
  借：开发成本——土地开发
  
  贷：银行存款
  
  或应付账款——XX公司
  
  分配开发的间接费用
  
  借：开发成本——土地开发
  
  贷：开发间接费用
  
  结转开发土地成本费用
  
  借：开发成本——房屋开发

  查看全文↓ 2019-08-02 05:02:15
• 152****8638

  内容简介
  北京中经阳光税收筹划事务所·房地产智库成果
  
  ■全面修订，提供房地产开发企业可以直接套用的会计科目表、成本核算明细科目等完善的账务核算体系
  
  ■依据全新政策，按房地产开发企业的业务流程讲解会计核算和税务处理，边开发边做账务处理
  
  ■按新税率，提供来自标杆房地产企业关于增值税、企业所得税、土地增值税的系统性实战案例，对照操作降低税务风险
  
  编辑推荐
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  全流程：企业设立阶段▶获取土地阶段▶前期准备阶段▶建设施工阶段▶
  
  销售（预售）阶段▶项目清算阶段▶自持物业阶段
  
  全套账：核算程序+科目设置+会计核算+税务处理
  
  ■全新修订来自标杆房地产企业的系统性实战案例，借鉴操作降低风险
  
  土地增值税清算综合案例
  
  增值税核算与纳税申报综合案例
  
  企业所得税预缴与汇算清缴综合案例
  
  房地产企业全流程税会处理综合案例
  
  ■全面修订九大税种的会计核算与税务处理，对照做账，简单方便无遗漏
  
  增值税房产税印花税契税耕地占用税企业所得税
  
  土地增值税城镇土地使用税城市维护建设税及教育费附加
  
  作者简介
  蔡昌
  
  ■中央财经大学财政税务学院教授，博士生导师，税收筹划与法律研究中心主任，国际注册高级会计师（ICSPA）。兼任中国税务学会学术委员、中国注册税务师协会特聘顾问、国家税务总局“全国税务领军人才”培养导师，北京大学、清华大学、浙江大学、厦门大学、上海国家会计学院客座教授，国内多家集团企业及上市公司财税顾问。
  
  ■2012年获得“邓子基财税学术论文奖”。主要研究领域为财务会计与税法、税收筹划与产权税收学。著有《契约视角的税收筹划研究》《税收信用论》《中国财税研究：产权、土地、税收》《房地产企业全程会计核算与税务处理》等。
  
  
  
  黄洁瑾
  
  ■管理学硕士，中央财经大学税收筹划与法律研究中心秘书长，研究员，中国社会科学院研究生院税务专业硕士导师，融资华尔街（北京）创业投资有限责任公司总经理，中国首批注册纳税筹划师、首批高级税务咨询师。主编或参与撰写《房地产智库丛书》《“营改增”新政解读与税务处理》等图书。
  
  ■曾就职于重庆某军工企业从事财务工作，后担任某集团公司财务总监、副总裁，拥有丰富的财务实战经验和会计做账技巧，现主要从事财税咨询与税收筹划工作，曾为河南建业集团、青岛华商置业集团、国华置业集团、亿来置业、青岛豪都置业等多家集团企业提供服务。

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• 问 房屋如何入账?房地产会计应该怎么建账和如何做账？
  答

  据税法的规定，契税是对承受在中华人民共和国境内的土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税。该税种以买方为纳税义务人。根据企业会计制度的规定，企业购置上述房地产而交纳的契税，应当记入相关资产成本。该税种在一般情况下不需要预计应交数，因此不通过“应交税金”科目核算，直接按实际交纳的税款数计入相关资产成本。相关会计处理如下：借：固定资产 或 在建工程 或 无形资产 等科目贷：银行存款 等科目

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• 问 房地产如何做账
  答

  做什么分录不重要了，房东不愿意交，你们交，进管理费用——房产税

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• 问 房地产企业 新建大楼购置电梯 如何做账
  答

  您好，自己购买的电梯也要做固定资产的。

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• 问 如何做好房地产销售
  答

  [培养你的亲和力]所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。语言的礼仪不是天生就会说，优美的举止也不是天生就有的，这些都是通过长期正规训练出来的。只要通过每天自己抽5分钟来练习，自然而然地养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯，自然地使用礼貌用语，和自然的情感表达。这样训练出来的销售人员才具有亲和力。[提高你的专业性水准]房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。我们都知道楼盘的销售规律，新盘开盘上市的时候，因为地域需求、新盘上市、从众心理、**期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求，是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。通常，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售进入平稳时期的三、五个月，应该完成20%到30%销售量，即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。商品房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。

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• 问 如何做好房地产中介好呢？应该怎么查询呢？
  答

  第一：端正好心态，这个行业可能好几月都没有业务的。第二：努力、勤劳，需要你干的事情很多。第三：多跟老经济人学习，下面说说流程：1.熟悉你所主攻区域的楼盘，学习房产过户、土地过户、委托公证、银行贷款等基础知识。2.搜集整理房源，没有房源所有一切都无从说起，房源你可以从网上，小区的广告栏，或者出去发广告贴广告，熟人介绍等等。3.发布广告，你有房子得让客户知道才行。网上的房产网、dm报纸广告、传单等等，只要你能想到的尽一切可能去宣传你的房源信息。4.客户分类：你要弄明白客户的具体要求，那些客户着急买房，那些客户是准客户等等

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