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买二手房按揭是银行向房东付清。银行二手房贷款办理流程：⑴ 购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同；⑵ 符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料；⑶ 买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估；⑷ 律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析，出具《法律意见书》；⑸ 贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款；⑹ 买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续；⑺ 购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同；⑻ 买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续；⑼ 借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金；⑽ 借款人按月还款；⑾ 借款人还清贷款本息，解除抵押担保。二手房交易需缴纳的费用有：保险费、公证费、抵押费、权证资料费、贷款服务费、登记费、交易评估费、交易手续费、交易印花税、契税、营业税。
全部3个回答>二手房贷款,房东需要做什么? 如果我买的二手房，房主还有贷款未还清，如何处
135****5583 | 2019-08-29 07:10:39
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143****7623
切忌直接给**解抵押
查看全文↓ 2019-08-29 07:11:20
先简单介绍一下房屋有贷款而需要解抵押的过程，参见下图。
一、切忌直接给**解抵押
二手房要买卖，首先需要结清贷款，也就是解抵押。很多房主会要求，“你先付个**，让我去把房贷还完”，但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：
（1）卖家不止有一笔贷款。
你的**出去了，房子的贷款可能还没还清。陷入两难境地，进，拿不到房子，退，收不回**。除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押借了别的钱，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。极可能出现这样的情况：卖家拿到你的**去还钱，但只是杯水车薪。 -
147****7699
一、办理二手房贷款时所需材料：
查看全文↓ 2019-08-29 07:11:15
1、身份证原件及复印件；
2、与卖房者签订的购房合同或购房意向书原件；
3、**款凭证原件及复印件；
4、婚姻状况证明：结婚证/离婚证明/未婚证明原件及复印件；
5、户口簿原件及复印件；
6、资信证明原件（使用银行提供的标准格式）。 -
154****4013
在这种情况下，切忌直接给**解抵押，二手房要买卖，首先需要结清贷款，也就是解抵押。很多房主会要求：“你先付个**，让我去把房贷还完”，但直接把钱给业主，可能会面临以下两种风险：
查看全文↓ 2019-08-29 07:11:09
1、卖家不止有一笔贷款
你的**出去了，房子的贷款可能还没还清，陷入两难境地：进，拿不到房子；退，收不回**。除了银行贷款，卖家有可能还将房屋做抵押另谋他事，如果是民间借贷、甚至是高利贷，利息难以估算。因此极可能出现这样的情况：卖家拿你的**去还钱，但只是杯水车薪。
2、卖家挪用**款
卖家并没有如约去办理解抵押手续，而是把钱用作他处，甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。**麻烦的是，业主因为没去解抵押而导致房屋被查封，因为查封房无法过户，轻则耗时费力，重则钱房两失。
正确的做法是将房款进行资金监管
一般买一套二手房需要一定的时间，金额大、时间长、手续繁、证件多。稍有不慎，大额房款可能被骗。这样的新闻报道屡见不鲜，有被伪造的房产证骗去大额**的买家，也有被坑骗丢掉产权的卖家。
而资金监管就是专门防范这些风险的。简单来说，做资金监管就像买房卖房时用了“支付宝”一样，货不到不付款，同理，不“过户”不给钱。买房人不是直接付款给业主，而是把钱放在银行一个被监管的独立账户上，过户完成，这笔钱才能解冻给业主。万一“过户”出纰漏，别担心，钱一分也不会少。所以，建议买房人留个心眼，把房款打入资金监管账户。
买二手房的时候可能会遇到房东有贷款、着急出国等各种着急用钱的理由来让你先付**，并且直接给钱，这个时候就一定要留个心眼了。总而言之，二手房买卖一定要进行资金监管，**好不要直接将房款给卖房人。 -
148****0864
查看全文↓ 2019-08-29 07:11:05
某军阀有个四姨太喜欢到庙里去烧香拜佛，往往一个月要跑七八趟之多，军阀问起时，便告诉他是为了他的前程和健康才拜佛祈求保佑，军阀于是放心了。有一天，军阀突然心血来潮，问起跟随四姨太的跟班小陆子，每回随夫人到庙里去干什么?小陆子说：“禀告大帅，夫人烧完香拜完佛之后，就随庙里的大师父在禅房里吃饭。”军阀说：“喔!那一定是素斋了。”小陆子神秘兮兮地说：“禀告大帅，那大师父是吃荤的，并且还是一汤四菜。”军阀一愣，问：“什么一汤四菜?”小陆子说：“小的有一回等得太久，因为好奇，所以就躲在禅房外偷听。起先听到大师父叫着‘水’好多，就听到喝汤的声音，然后夫人开始叫‘鸭’‘鸭’，过一会夫人又说师父的‘鸡’又肥又大，吃完鸡后，大师父一直叫‘烧蹄子’，看来是吃猪蹄膀了，然后过了一会，大师父又嚷着要翻过来，这回显然是在吃‘鱼’了，不然为什么要翻过来?”军阀气得脸色发青，小陆子仍未查觉，继续说：“大师父准备的菜色又好，份量又足，夫人每回吃饭的时候，都大叫太好了，太棒了，还一直喘着气，说是顶得她受不了，显然是吃得太饱的缘故……”
因为现在贷款买房的越来越多，所以很多二手房在卖的时候都要房贷未还清。少的可能房东自己都能还清，多的则不能自己还。所以在二手房交易中有一个不成文的规矩，就是很多二手房房东要求买房帮自己还款，这种看似很正常的行为，其实也有不小的风险，如果是买房，你会帮房东还房贷吗？
首先我们来看一下帮房东还房贷的好处和风险。
好处
买方帮房东还房贷的**大好处就是房东不需要去找其他资金，也不需要金融公司帮忙垫资，因为垫资是有费用的，无疑节省了一笔费用，而且帮房东解决了房贷的麻烦。对于买方来说，帮房东还房贷也是在为自己省钱，如果房东需要金融公司帮忙垫资，垫资费用本身应该是由房东出的，但是羊毛出在羊身上，房东很可能将这笔费用转嫁到购房者身上。所以帮房东还按揭其实对于买卖双方都是有好处的。
风险
其实市场上大部分房东都是诚信的，但是因为房产为大宗交易，涉及的金额较多，如果提前将**款给房东，那么是有一定风险的。一般买方帮房东还房贷都是将钱打进房东的还款卡上，然后银行直接将还款的钱转走完成还款。但是如果房东在钱到账后，又将钱转走，不进行还款，那么买方的钱就很难得到保障。还有种情况是房东确实将钱还了，但是房东还有其他债务纠纷，在还款后，因为债务纠纷房子被查封，那么这样的情况就很麻烦了，
房东没钱还买方，房屋又不能过户给买方。**后的结果一般只能打官司，买方虽然作为债权人，但是因为还有其他债权人，就算房屋拍卖了，那么很有可能买方的钱不能如数的归还，买方可能就只有走上漫长的官司之路了。
因为我做过房产中介，也确实碰到过这样的情况，所以我现在一般都不建议买方帮房东还款，毕竟涉及到买方的资金安全，虽然这样的情况较少，但是不怕一万就怕万一，这些事情是不能完全把控的。**好的方法就是让房东自行处理，比如房东向亲戚朋友借钱还房贷或者金融公司帮忙垫资，涉及到的费用可以双方协商，如果金额不大，那么垫资费用也不会很高。如果买方愿意帮房东还房贷，那么**好是陪同房东一起去银行了解还款适宜，在确认情况后再帮忙还款，第一时候掌握还款的情况，还款后尽快安排过户，尽量不要拖太长时间。
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卖房人需要提交的资料：A、《房地产证》；B、《房地产共有（用）证》(共有的房地产)；C、全额购房发票或完税证明；（卖房人是个人的，提供以下资料：）D、身份证 / 户口簿 /军官证 / 护照等合法身份证正本；E、婚姻状况正本：未婚证 / 结婚证 / 离婚证（离婚协议）；F、配偶身份证 / 户口簿 / 军官证 / 护照等合法身份证正本（已婚状况）；G、收款存折；H、（如房屋已有抵押情况）《原贷款抵押合同》、供款存折、还欠银行贷款余额清单；I、（如房屋已有租赁情况）《出租声明》或租户同意搬迁的证明资料；
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不能打折，贷款利率计算方法一、计算利息的基本公式 储蓄存款利息计算的基本公式为：利息=本金×存期×利率二、利率的换算 年利率、月利率、日利率三者的换算关系是：年利率=月利率×12（月）=日利率×360（天）；月利率=年利率÷12（月）=日利率×30（天）；日利率=年利率÷360（天）=月利率÷30（天）。使用利率要注意与存期相一致。三、计息起点 1、储蓄存款的计息起点为元，元以下的角分不计付利息。 2、利息金额算至厘位，实际支付时将厘位四舍五入至分位。 3、除活期储蓄年度结算可将利息转入本金生息外，其他各种储蓄存款不论存期如何，一律于支取时利随本清，不计复息。四、存期的计算 1、计算存期采取算头不算尾的办法。 2、不论大月、小月、平月、闰月，每月均按30天计算，全年按360天 计算。 3、各种存款的到期日，均按对年对月对日计算，如遇开户日为到期月份所 缺日期，则以到期月的末日为到期日。五、外币储蓄存款利息的计算 外币储蓄存款利率遵照中国人民银行公布的利率执行，实行原币储蓄，原币计息（辅币可按当日外汇牌价折算成人民币支付）。其计息规定和计算办法比照人民币储蓄办法。
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一次性付款的二手交易常规程序。签买卖合同，买方支付定金--递件（递交交易申请），买方支付首期房款（一般为房款的30%-50%）--问税、完税、过户，买方支付房款余额，卖方交付房屋--领证。按揭付款的交易常规流程：签买卖合同，买方支付定金--卖方协助买方签署相关文件，买方申请银行按揭贷款--取得银行同意贷款给买方购房的书面答复--递件，买方支付首期房款（一般是30%或除贷款部分的房款）--问税、完税、过户--领房产证--抵押--领他项权证--银行放款，卖方交付房屋即使是按常规程序办理，买卖双方都有一定的风险；如果是签合同或递件就付全款，风险就更大。房子再好再便宜，如果风险过大，都是得不偿失的。原有贷款的房屋，一般有如下的付款方式可适用办理交易。1）先还款，涂销抵押，后买方按揭付款或一次性付款。这种方式一般适用于办理买方一次性付款或买方要按揭选择的不是卖方原贷款银行或当地房管局要求交易房屋一定是完全产权不可有他项权人的。这种做法，常见卖方无力或不愿，而要求买方提前支付部分房款，垫资替卖方提前归还贷款。这种做法风险也是比较大的，主要是怕买方支付房款后到可以完成交易过户期间（此期间，在房管局的登记中，房屋产权仍属卖方），卖方房屋被查封，不可办理交易或因诉讼房屋无法出售给买方，其后，买方不仅不能购买房屋，且无法追回已付款项。如果你是第一次购买二手房或自己对二手房比较陌生或身边没有起码5年以上从业经验的专业经纪人及房地产专业律师从帮你操作的，**好不要采取这种付款方式，哪怕房子再便宜。如果是卖方自己出资提前还款后，递件时付首期房款的，则是按常规流程操作了。2）转按付款。在当地房管局开设了“带抵押过户”业务的地区、城市，买方是一次性付款且愿意选择卖方原贷款银行进行按揭的，此付款方式为首选这样付款，比卖方没有抵押的房屋交易，风险更低。同时也是二手房交易中，风险**低的交易付款方式）。这种付款方式就是买方、卖方与银行签订三方协议，在房屋仍是在卖方名下抵押给银行的情况下，先过户，然后涂销抵押，**后办理买方抵押的一种方式（房管局称为：带抵押过户，银行称为：按转按）。整个手续的办理，与买方办理按揭购房相似，只是多签署一份“转按协议”。不过，这种付款方式的前提，一定是当地房管局开设了“带抵押过户”业务，及银行开设了“按转按”业务的（一般房管局有带抵押业务的，当地银行通常都有按转按业务）。3、签协议并不能保证你没有风险。只是，买卖合同里如果对违约责任和违约赔偿签订的明确、情况估计充分的话，一旦纠纷产生诉讼时，对你比较有利而已。4、房产是否必须在产权清晰（没有抵押、查封、限制交易等情况）时，才可交易的，看你当地房产交易部门的具体规定。5、买二手房时，要注意的问题很多。**简单的法子是你有一位信得过，而且是具有多年从业经验的房地产经纪人或房地产专业律师的朋友，全程给你做顾问。如果没有，你要注意的问题太多。即使是买一手房，没有房地产方面专业知识，也是风险重重。其实许多购房者都是“勇者无惧”“不知者无惧”的。当然，风险发生的概率也不是很高，所以不幸的人，也还只是少数。你想学习的话，可以多逛逛房地产专业网站、论坛。陌生中介公司和经纪人的话，不能不信，更不能全信。
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二手房按揭贷款，一般来说，有这几方面限制：产权证：已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房;房龄：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产;贷款成数：普通住房**高8成，而其他房产**高6成;贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和**长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和**长不超过20年(且贷款期限**长不超过10年);贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。利率选择因人而异：收入稳定并且月收入很高的人群，可以考虑选择固定利率，因为未来可以不受加息的影响。但如果是工作稳定但收入不高的阶层，如老师、大学教授、公务员等，则建议选择浮动利息，因为他们在银行贷款客户中属于优质客户，可以享受优惠利率，所以浮动利率比较优惠。收入证明与还款能力：银行在批贷时，会要求借款人提供收入证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则夫妻双方可以同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。特别提醒，有一些二手房是无法贷款的，如回迁房，安置房，公产房，企业产房，小产权房等产证不齐全的二手房都不能贷款。大家在选房子的时候一定要注意房子是否具备产权证。
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