房屋有抵押贷款怎样买卖?小产权房能不能办理抵押贷款，他还有哪些弊端

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• 133****7484

  未还清贷款的房子还处于抵押状态，是不能上市交易的，但是，在现实中，可以通过一些方法来实现。
  　　方法一：转按揭
  　　所谓“转按揭”，是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解，目前能做转按揭的银行很少，北京等部分城市更是早就叫停了转按揭，所以这种方法目前已经很少有人使用。
  　　方法二：用买方的**款缴清剩余贷款
  　　这是当下二手房交易中**多应用的模式，适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可**房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的**将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
  　　方法三：利用银行贷款来缴清剩余贷款
  　　如果以上两种方法都行不通，那么卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行申请抵押贷款，以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。

  查看全文↓ 2019-09-16 04:41:39
• 135****9919

  被抵押了的房子，虽然有受限制，但并不完全限制其买卖。如果卖房人要出售已经被抵押的房屋，可以按照如下两种方式处理：首先，卖房人应当取得抵押权人的同意，如果抵押权人同意卖房人出售已经抵押的房屋，那么该抵押房屋是可以买卖的。
  在此种情形下，卖房人出售房屋得到的价款，除向抵押权人清偿债务或向抵押权人约定的第三人提存后，剩余部分归卖房人所有，不足部分就由卖房人继续清偿。
  其次，如果抵押权人不同意，则卖房人与买房人协商一致，也可以采取由买房人代为先行支付部分购房款，用于卖房人清偿所欠抵押权人的款项后，抵押权人就可以去房产登记部门办理解除抵押的手续，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接过户给买房人。
  但是无论采取哪种方式买卖房屋，卖房人都应当事先如实告知买房人房屋存在抵押。法律依据：《中华人民共和国担保法》第四十九条【抵押权的效力对抵押物处分权的影响】抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；
  抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的

  查看全文↓ 2019-09-16 04:41:36
• 133****8742

  随着经济的发展和人们手中财富的积累，以及居住观念的变化，城镇家庭持有2套或以上房产的占比已经有较大幅度提升，房屋交易（包括房屋买卖、房屋赠予等）已经非常普遍。人们亦对房屋交易的法律风险非常关注，毕竟对一般家庭来讲，房子都是非常重要的家庭资产。在房屋交易过程中，所涉及的法律知识和法律风险比较多，今天本文主要分析房屋有银行抵押贷款时，未征得抵押权人同意，房屋交易行为（包括房屋买卖合同、房屋赠予合同）是否有效？不少人包括部分法律工作者在内可能会回答未征得抵押权人同意，房屋买卖合同、赠予合同无效，并且举出现行有效的法律规定来支持其观点。鉴于上述理解上的误区，以下将结合司法审判实务进行梳理和讲解，以普及相关法律知识。
  
  
  
  【核心观点】
  
  设立抵押贷款的房屋所有人与第三人签订房屋买卖、赠予合同系债权行为，只要交易各方达成合意，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该等债权行为即合法有效，但不能发生物权变动的结果。
  
  
  
  【梳理要点】
  
  设立抵押贷款的房屋所有人与第三人签订房屋买卖、赠予合同，只要不出现《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规强制性规定的情形，房屋买卖、赠予合同合法有效，受法律保护。对此，有人认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外。基于《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，便有人提出有抵押贷款的房屋进行转让的，应当经过抵押权人同意，未经抵押权人同意的，转让行为无效，进一步指出这一观点也符合《合同法》第五十二条第五项之规定，其实不然。具体分析如下：
  
  首先，法律规范有管理性规定和强制性规定之分，《**高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《物权法》第一百九十一条的上述规定不属于效力性强制规定，因此在抵押存续期间，抵押人未经抵押权人同意，转让抵押物的，不影响合同的效力。但在房屋抵押权存续期间，在房屋抵押登记未被注销的情况下，按照现行的产权登记手续房屋产权无法办理过户登记，在买受人不代为清偿消灭抵押权前，买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续。
  
  其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定外，自合同成立时生效。该条规定确定了不动产物权变动的原因与结果相分离的原则。转让抵押财产行为的实现，需要进行两个行为，一个是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，另一个是抵押财产所有权变动的物权行为，而转让抵押财产债权行为并不是必须经过抵押权人的同意，只要抵押人与买受人或受赠人达成合意即可，这种行为只是一种债权行为，并不会直接导致抵押财产物权变动的结果。根据不动产物权公示登记原则，只有办理物权变更登记，方能发生物权变动的结果。抵押人、买受人或受赠人欲变更房屋产权，前提是清偿抵押贷款，否则，抵押房屋转让或赠与行为不会导致抵押权的消灭。
  
  
  
  【司法实践】
  
  典型案例参考：
  
  1、**高人民法院作出的案号为(2015)民申字第2653号民事裁定书；
  
  2、云南省楚雄彝族自治州中级人民法院作出的案号为(2018)云23民终905号终审判决。
  
  

  查看全文↓ 2019-09-16 04:41:30

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• 问 银行抵押贷款怎样办?小产权房能不能办理抵押贷款，他还有哪些弊端
  答

  房产抵押要求:我行接受产权明晰，变现能力较强的商品住房和商业用房作为抵押物。【温馨提示】必须满足以下条件哦:① 用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物。② 不接受评估现值在10万元以下(含)的房产作为抵押物；③ 已办妥产权证明产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现情况 ；④ 具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全，不存在纠纷和问题，不在政府规划的拆迁范围内；⑤ 抵押物为商品住房的，房龄一般不得超过20年，且贷款/授信期限加房龄原则上不得超过40年；抵押物为商业用房的，房龄一般不得超过20年，且贷款/授信期限加房龄原则上不得超过30年。⑥ 原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物；

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• 问 怎样才能知道买房贷款的年限?小产权房能不能办理抵押贷款，他还有哪些弊端
  答

  购房人选择商贷购房，一般情况下购房人年龄越大，**长贷款年限越短；所购房屋房龄越长，**长贷款年限越短。 一、商贷购房年限，受哪些因素的影响？ 购房人申请商业贷款，所购房屋的房龄、购房人年龄、所购房屋是首套还是二套都会影响贷款年限的长短。1.贷款年限与所购房屋房龄的关系是什么？商贷年限与房龄之和不能超过50，因此想多贷几年的借款人，可尽量购买建成年代较晚的房屋。2.贷款年限与借款人年龄的关系是什么？贷款年限与购房人年龄之和不能超过65（部分银行可以放宽到70），因此夫妻购房，想多贷款的可选择年龄较小的一方申请贷款。3.银行规定的**长贷款年限是多久？

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• 问 请问小产权房能不能抵押贷款呢？
  答

  不可以。原因如下：小产权房指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。总结：所以小产权不能做上市交易，继而不可以办理抵押贷款。

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• 问 问一下小产权房能不能抵押贷款呢？
  答

  小产权房不能作抵押，小产权房没有国家房地产管理局颁发的土地使用许可证和预售许可证，因此购买合同不会在国家土地和房屋管理局备案，小产权房不能抵押贷款。小产权房是指建在农村集体土地上的房屋，因为这些房屋不支付土地出让金，它们的产权证书不是由国家住房管理局颁发的，而是由乡镇政府或村政府颁发的，不是国家颁发产权证的房产，它并不真正构成严格法律意义上的产权，所以小产权房不能贷款,不能过户。

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• 问 有谁说说房子是小产权能不能抵押贷款？
  答

  一、小产权房能抵押贷款吗？《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确指出小产权房不得登记发证，而银行抵押贷款的前提条件是必须提供房产证明。众所周知，小产权房因为国家不承认，也不予办理登记手续，因此，小产权房是不可以在银行进行抵押贷款的。当然，这并不代表着小产权房无法办理抵押贷款。小产权房购买者可以在民间的担保公司办理抵押贷款或者个人借贷。二、小产权房如何抵押贷款？小产权房抵押贷款，是指借款人找正规的贷款公司，抵押小产权房屋，进行短期贷款周转，到期归还本金。1、确定贷款对象与范围。贷款对象：一是无不良信用记录且有一定经营收入和贷款意愿的当地农户；二是已办理小产权房产证的农户；三是已交清土地出让价款，并已办理集体土地使用权证的农户。贷款范围：在试点推行期间贷款范围限定在旅游景点内农户和县城周边商贸、小产权房农户。2、审核贷款与农房权属。在对贷款申请审核上，满足二个前提条件：一是出具农村住房坐落地权单位作出的土地使用权随住房抵押，抵押权实现时同意处置的书面证明，二是申请农村住房抵押登记的农户，应在房屋或其抵押房产变卖处置后仍有安居之地。在对农户权属审核上，由农行基层营业所和当地村、镇共同对农户提交的房产证、土地使用证等合法权证真实性进行审核，并提供审核书面证明。3、确定贷款方式与授信。对经审核符合条件的农户，由农行提供农户大额房产抵押贷款。贷款金额为一次性授信高额30万元的，贷款利率执行基准利率上浮20%以下的优惠利率，三年内周转使用。

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