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在市场经济的社会中，产品、信息处于广泛的流通状态，人们不仅关注着周围的社会关系，而且更加关注自身的经济利益、经济地位，他们较过去更多地体现为“经济人”，他们更多的关心自己所需要的，追求并实现着自己的预期利益。为维护交易的安全和稳定，双方往往采用订立合同的方式将交易内容落实到书面上。契约自由是合同法的灵魂，只要合同不违反法律的强制性规定，法律都会保护当事人双方的利益。在商品房买卖过程中，作为出卖人的开发商为了追求利益的**大化，有时会凭借自身的经济优势、信息优势等，将一套商品房出售给多个买受人，由此引发了许多的法律纠纷，而对于确认纠纷系争的《商品房买卖合同》的效力问题又是解决纠纷的关键，但由于我国当前商品房开发、销售的实际运行快于我国不动产法律的制定、修改、颁行的进程，法律及相关司法解释往往是原则性的、高度概括的规定，对开发商将一套房屋“一女多嫁”的行为效力的认定不够具体，缺乏可操作性，这不仅不利于保护处于弱势地位的房屋买受人，也不利于法官依法断案，反而给法官的自由裁量权留有很大余地，造成不同的法官对同一《商品房买卖合同》的效力认定产生分歧，不利于维护法律的统一性、权威性。 根据《商品房销售管理办法》及当前房地产市场的行业规例，一个适格的商品房出卖人应当是拥有合法、有效的“五证俱全”的开发商。否则，其出售商品房的行为必然无效。但当一个开发商符合出售主体条件后，为了实现经济利益**大化而“一房多卖”时，对若干个《商品房买卖合同》的权利如何确定呢？如何保护若干买受人的利益呢？笔者将实践与法律理论、规定相结合，作出一些探索性分析和建议。 一、办理过户登记前、后的商品房“一房多卖” 我国《民法通则》第72条、《合同法》第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。就不动产所有权的转让而言，我国对有关不动产的法律作出了进一步明确的规定，《城市房地产管理法》第59条和第60条、《城市房地产转让管理规定》第7条规定，我国实行土地使用权和房屋所育权登记发证制度，房地产转让、变更时应当到房地产行政主管部门办理变更登记。据以上规定，我国实际上实行的是动产交付、不动产登记为所有权变动的物权立法模式。在商品房交易过程中，商品房所有权的转移是以过户登记为准。应当指出的是，这里的过户登记是指房地产管理部门为商品房买受人办理完毕过户登记，发放《房契》或《房屋所有权证》的行为，而不是指开发商将《商品房买卖合同》拿到房地产管理部门办理完预售登记的行为。在实践中，不少人都将上述两种登记混为一谈，以为办理完毕预售登记后，商品房买受人就已成为了所有权人，实则不然，后者仅是商品房买卖双方依法向国家缴纳印花税行为的一部分。而造成这一误解的原因，作者认为，主要是由于我国现行的房地产登记制度的滞后和不完善。 从法学理论上讲，我国关于物权变动的主要立法模式采用了以瑞士为代表的债权形式主义，此模式的特点是，它承认债权合同与物权合同为两类不同的合同，买卖合同仅是设定债权的合同，是债权行为，但不能引起物权的变动；而后合同当事人实施的标的物的交付、登记行为，才产生标的物所有权转移的效力，是物权行为。换言之，生效的债权合同结合动产的交付或不动产的登记的手续的办理，方能引起物权变动的法律效果。因此，当开发商与买受人订立《商品房买卖合同》后，房屋所有权并未让予买受人，开发商应按照合同约定，将房屋过户到买受人名下，所有权即归买受人享有。开发商若再将上述房屋与后买受人另行订立合同予以售出，显然是对前买受人的侵权，该合同无效，除非开发商取得了前买受人的追认。而实践中大多数出现的情况是，开发商通过订立《商品房买卖合同》将一套房屋售给了买受人后，未办理过户登记手
全部5个回答>一房一价怎么算?二手房买卖怎么避免例如一房多卖，已经抵押出去或...
154****4001 | 2019-09-18 00:37:59
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138****7779
目前市场上确实存在用“均价”来吸引购房人的广告。一些开发商在楼盘推广时，打出的均价，可能并不是这个项目现在推出的几栋楼的整体均价，而是其中“均价”**低的那栋楼的价格。这样价格的楼，社区中至少有一栋，而且这些楼中的户型与社区中其他楼中的户型没有什么两样，无论是楼层位置还是朝向、通风、采光都不是**差的，只是可能没有景观，或者由于楼体的朝向而影响到户型朝向而已。
查看全文↓ 2019-09-18 00:38:19
“均价”，顾名思义当然是这个楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但“均价”不是简单的**高价与**低价的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况制定的，以收回成本并获得利润的价格。
一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准：是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户型当然系数就高），再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。因此，你在挑房时就会产生用“均价”的价格，买不到自己合适的房子。
一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层在6-8层，户型位置多为东、西向；一梯二户的多层楼盘单位面积**高价与均价相差5％-8％，高层是在15％-20％之间、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。因此，你在挑房时就会产生用“均价”的价格，买不到自己合适的房子。 -
152****8174
二手房的房子价格怎么估算
查看全文↓ 2019-09-18 00:38:14
合同价、网签价以及过户指导价
过户指导价
该价格是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的**低过户指导价都不一样。
过户指导价不仅有下线，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。
说简单一点就是说建委规定的**低过户价建委规定这一片是单价不低于多少，只要房子的单价高于这个数就可以过户，合同价做太低的话建委不允许过户。
网签价
现在二手房过户之前都需要做网签，也就是在房管局系统的网上进行公示和签合同，网签价也就是在网管局系统里体现的成交价格，首先这个价格必须高于房管局要求的区域**低过户指导价。其次，网签价**高可以到达合同价的90%-95%。网签价的高低即决定贷款数的高低，也决定了交税的高低。
合同价（**终成交价）
该价格是根据合同规定，卖方在正确的履行完合同义务后，买方应该支付给卖方的价格(卖方的净得价)。
是不是觉得定义“苍白”，那我们就举个例子来加强一下认知好了。比如你要购买一套二手房，面积100平，成交价为300万，**低的缴税和过户价格为20000元/平，在房管局中体现的价格是100X20000=2000000元。 -
156****4711
查看全文↓ 2019-09-18 00:38:10
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看图，某户型有这么一个外卫，它有0.6米宽的一个小窗，能看到瓯江。↓↓
今天的问题来了，你愿意为这个能看到瓯江的外卫额外支付多少房款？
1、 3万；
2、 10万；
3、 20万；
4、 大便没心情看江，一毛不拔；
对于这个问题，你知道碧桂园给出的答案是多少钱吗？
看完这个帖子你就知道了！
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言归正传，位于滨江CBD的碧桂园珑悦，千呼万唤始出来，近日终于公布了一房一价，并将于本周日正式开盘，来看看有关情况。
碧桂园珑悦（备案名“柏峰里”）一期开出5幢（错跃）、6幢（**）、10幢（平层）共3幢楼，207套住宅。
优惠方案
1、优惠1：参加我司定存验资活动可享受总楼款1%优惠；
2、优惠2：合同约定一个月分期付款享受4%优惠，三个月分期付款享受3%优惠，六个月分期付款享受2%优惠。
3、优惠3：银行按揭：**60%及以上享受3%优惠，**50%及以上享受2%优惠，**40%享受1%优惠；
4、优惠4：快速办理按揭贷款手续，可享受房屋总价4%优惠；
5、优惠5：参加我司开盘当天活动并缴存定金可享受1%优惠；
6、优惠6：缴存定金当天签约享受2%优惠，缴存定金七天内签约享受1%优惠。
7、优惠7：在碧桂园集团购买过1000万以上资产，持有碧桂园黑卡可享受1%的优惠；
8、优惠8：参加我司万和豪生展厅开放可享受1%的优惠；
9、优惠9：预购房人凭我司报名申请表客户联可享受总楼款优惠10万；
以上优惠2、优惠3、优惠4不能同时享受，只可享受一个。
惠后均价
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再来看看具体房源的折后单价，先看5幢185方错跃户型（点击查看大图）↓↓
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131****8531
背后与金钱无关，推荐人是“好物分享”，被推荐的更是基于 “信任”心态。
查看全文↓ 2019-09-18 00:38:07
当然，像这样的事例普遍发生在2011年温州民间借贷风波爆发之前，放眼当下的温州市场，此类现象已鲜少出现。
然就在前几日，圈姐听到一则劲爆消息：鹿城广场的老业主给绿城某区域领导打电话，放话要买15套市府路横渎板块的绿城·凤起玉鸣！
没有看错，就是15套！！！
绿城·凤起玉鸣效果示意图
该老业主也为此实打实的认筹了15个诚意金，扬言到：“不在乎位置，当天摇号有啥买啥”，末尾还给介绍了五六位“款爷”朋友。
是不是觉得不可思议？乍一看，这难道是“温州chao房团”重出江湖？
要知道鹿城广场的业主，他们之中既有各个行业大佬也有隐形富豪，而他们买房的信息渠道主要依靠自己圈子内的圈层互通，倘若用一句话形容那就是“换房可以，择邻要优”。
这部分客户看重凤起玉鸣的首要原因便是“凤起玉鸣”与“鹿城广场”同属绿城TOP产品系。
说到鹿城广场，它可是温州房地产开发史上的一个“奇迹”，在2009年以超68亿元销售额的傲人成绩，刷新了当时国内单个地产项目年度销售金额的历史纪录！（数据来源：住在杭州网）
彼时，作为**高单价近10万元/㎡豪宅的它，更是锁定了温州顶豪人群的置业目标，诸如温州知名房企时D、华H等在温州有头有脸的老板都在鹿城广场圈走一席之地。
当然，除了资深绿粉之外，凤起玉鸣这次吸引了不少“新粉”加入，这其中与其项目区位、产品定位、精装风格以及部分楼幢的价格等密切相关。
02
我们先看区位，凤起玉鸣位于市府路横渎板块，四周被吕浦、绿轴、新城板块包围，既享受着市府板块的市政文化配套，又承载着老城繁华丰富的商业娱乐配套，更借由市府路、车站大道、锦绣路、惠民路等城市主干道连接主城各大区域。
项目区位示意图·圈姐手机拍摄
如此地段和配套，好到“没话说”，这也是为什么这么多人热血沸腾想买进横渎的一大原因。
今早，备受关注的绿城·凤起玉鸣一房一价已公布，圈姐提起十二分精神给大家研究了下它的推售信息及定价体系。
根据温州房管网公示信息，凤起玉鸣将于9月21日（本周六）首次开盘。
小区共计8幢住宅组成，其中包括7幢高层+1幢超高层，共计778套房源。一期推售3#、5#、10#、11#共4幢合计420套房源，占到全盘房源总量的一半以上。
相关问题
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售房者若将同一套房产出售给多个购房者的话，他是需要承担相应责任的，因为根据《合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”，所以售房者务必要按照合同的约定履行自己的责任与义务。一旦你遇见了“一房多卖”的情况，需要按照以下原则来确定房屋产权：1、 卖方是否实际将房屋交付给买方如果卖方已经将房屋实际交付给买方，且买方已实际使用了该房屋，表明卖方履行了合同，应考虑支持买方的实际履行请求；2、 买方是否已全额支付房款如果买方已支付了全部房款，表明买方已全部履行了自己的义务，同样应当考虑买方的实际履行请求；3、 是否办理房屋产权过户备案等相关手续如果买方已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续，表明买方强烈希望取得该房屋的产权，并为过户登记做了前期准备，因此应考虑其实际履行请求；4、 买方是否适宜履行合同如果买方履行合同的成本较低或其适宜履行，应考虑买方的实际履行请求。
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一、防止一房多卖的方法：1、交定金前，购房者应该查询房产的所有权人。 一套房子不可能同时归属到很多人名下的(共有产权人除外)，过户前，只要你确定房产所有权人是和你交易的卖家就行了。至于房屋产权查询，则需要产权本人持房产证原件和身份证件去房管部门查询。买家也可同去，以便核实房源产权是否为卖家所有。如果你要求查询房源产权状况，房东却以各种理由推脱，你就得小心了。虽然不一定是“一房多卖”，但至少产权可能存在问题。2、及时网签。通过网签锁定房源买卖是防止“一房多卖”的重要手段。二、一房多卖的处理原则一房多卖会产生两种后果：第一种，已经完成过户的购房者将获得商品房所有权。凡是办理登记过户手续的购房人，已经合法取得该房产的所有权，其他购房人无法再要求过户。另外，如果办理过户的购房者被认定为和卖房人恶意勾结过户，其他购房者则可以主张该过户手续无效，房屋交易无效。第二种，没有完成过户手续的购房人可追求卖房者违约责任。由于仅仅完成了购房合同签订，但房屋所有权并没有过户。这种情况下，购房者即使付了全款，也只能追求违约责任。
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开发商一房多买，其实这种现象我们并不难看到。那么我们该如何防止开发商一房多卖呢?遭遇一房多卖购房者又该如何维权呢?小编在这里为大家搜集了一些资料，希望可以帮助到大家。商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较复杂，**高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。为了保证买受人对其所购房屋拥有依法受保护的所有权，我国《民法通则》规定了物权的“公示公信”原则，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规也规定，房屋所有权的取得应当以房屋产权登记为标准。但在实际的商品房买卖过程中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商在此期间可能会一房多卖，**后也许只有出价**高的买受者得到了产权证，买受人的利益因此受到极大损害。为防止这种情况的发生，《物权法》第20条规定了预告登记制度，即买受人只要和开发商签订了预售买卖合同，即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。遭遇一房多卖购房者如何维权？遭遇一房多卖时购房者首先可以确定购房合同是否有效，能否取得房屋所有权要看合同签订的时间。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，只要不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，均应认定为有效合同。不能履行的，依法承担违约责任。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;未进行房屋产权登记但开发商已交付的，已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外。既未登记，又未合法占有商品房的，依法支持买卖合同成立时间在先的买受人履行合同的请求。所以能否取得房屋所有权要区分所有购房人签订合同的时间顺序，以及是否有购房人已经办理房屋所有权。
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为了预防卖方一房多卖，买房人要以合理方法限制卖方违约的可能性：1、房价波动比较大，建议从签订合同到**终过户交付，时间不要拖得太长，时间越长，发生变化的可能性越大，产生纠纷的可能性自然就增加了。2、可能的话，将付一定款项后，即使暂时不能过户，也要先交付房屋，房屋交付后，房主再想把房子卖给其他人，往往不那么容易。3、签订二手房买卖合同后，应尽快办理网签手续，这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。4、在合同中，**好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款，使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产，定金或违约金才约定几万元，明显没有力度。
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