找关系退房，容易吗？期房逾期，退房到底能不能成功？

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• 133****3549

  　“业主闹退房，历来是咨询的多，真正上法庭的少，能打赢官司的更是凤毛麟角。 ”对降价楼盘“退房风”，沪上一些律师如此表示。
  　　退房理由五花八门
  　　上海知名“退房律师”杜跃平表示，当房价进入持续下跌通道时，各种理由的退房就会集中爆发。当下不少新盘跌幅达10%以上，下跌**惨的甚至达30%，一些吃亏业主开始绞尽脑汁打“退房主意”：找房屋质量瑕疵的有之，托关系使贷款办不下来的有之，宁愿支付违约金的有之，招术五花八门。专家指出，根据相关法律规定，有近十种途径可导致业主单方面解除合同，但每个途径都有严格的“前提条件”，真正打赢官司并不容易。
  　　期房退房纠纷比现房多。业内表示，房屋是不动产，权利转移以产证交付为准，即小产证办下来后，房屋才算真正交付给业主。由于期房更容易出现逾期交付、规划变更等违约情形，退房纠纷也就比现房多。
  　　业主“闹”退房误区有三
  　　贷款失败就能退房？“找找银行关系，让贷款办不下来，这样就能不买房了，果真如此吗？ ”上海中村律师事务所律师胡胜、蔡晶表示，根据2005年版上海商品房预售合同，未获银行贷款或获得贷款少于申请数额的分三种情况：开发商原因导致，购房者原因导致，非双方原因导致，情况不同，后果也各不相同。
  　　交违约金就能退房？有业主认为，交了违约金，就可退房。上海联业律师事务所律师王展却表示，以上看法并不全面。业主违约后，开发商有两种选择：要求对方支付违约金、解除合同，或要求对方继续履行合同。另外，即使选择解除合同，但约定的违约金如果低于实际损失的话，开发商可要求业主补足差额。
  　　寻找质量瑕疵退房？一些新盘销售经理表示，寻找质量毛病退房，是当下不少业主的常态做法。但只有房屋主体结构质量不合格，或除此之外的其他质量缺陷，经开发商三次修理仍严重影响业主正常居住使用，业主才有权单方面解除合同。“但出现以上两种情况的机会都不多。 ”
  　　打官司成功率较低
  　　业内表示，打退房官司需要巨大的时间成本、金钱成本和机会成本，但实际成功率很低。一般来说，格式条款约定相对固定，退房能否成功，主要看双方的补充约定，比如，前段时间业主胜诉的大华退房官司，是由于承办律师抓住了购房合同补充条款的“漏洞”，但当下不少购房合同是在卖方市场时签订，开发商相对强势，业主很难在补充约定中找到对开发商不利的漏洞。
  　　上海联业律师事务所律师王展说：“实践当中，只有逾期交房和逾期办理产证这两个诉讼理由，**容易实现退房目的。其余贷款、规划、质量等诉讼理由，退房成功率很低。 ”
  　　有业主私下表示，事实上，不少业主也明白退房官司难打，所以，打官司还不如“闹一闹”，给开发商压力以获得一定的补偿。这也就不难解释为何目前退房纠纷很热闹，但实际退房官司却很冷清了。

  查看全文↓ 2019-09-23 17:41:05
• 158****5275

  期房的购房者一般是不可以退房的，但是在一下十种情况，购房者是可以退房的。
  (一)商品房买卖合同内容异于认购书内容
  商品房交易通常采用先签认购书后签商品房买卖合同的方式，从性质上讲商品房认购书属带未决条款的预约。由于合同主要条款已经确定，合同已经成立，对未决事项双方应继续谈判以签订本约。如果开发商提供的格式合同与认购书条款不一致，或者商品房买卖合同条款不合理，此时买方有权拒签，并要求返还定金。
  (二)开发商未取得相应的批准、证件
  《城市房地产管理法》第44条规定对商品房预售限定了严格的条件，其中取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。如果开发商没有取得预售许可证进行预售，所签订的合同则没有法律效力，业主有权要求退房。
  (三)开发商单方变更规划
  在签订商品房买卖合同后，如果开发商未经买方同意单方变更朝向、面积、户型等规划、设计，买方有权要求解除合同，并要求开发商支付相应赔偿金。
  (四)按揭未获批准
  《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第2十三条规定，因不可归责于买方的事由导致不能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买方有权请求解除合同。
  (五)先卖后抵、一房二卖或先抵后卖
  《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条、第九条明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，或隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人有权要求解除或撤销合同并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。
  (六)面积误差
  《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条明确规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定面积不符，合同对此有约定的，依约定处理；如无约定，则面积误差比绝对值超过3%，买受人有权请求解除合同。
  (七)质量瑕疵
  《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条、第十三条明确规定，如果房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权解除合同，并要求赔偿损失。
  (八)拆迁补偿安置房屋
  《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条明确规定，出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋事实的，买受人有权要求退房，并可向出卖人主张不超过已付购房款一倍的赔偿。
  (九)迟延交房
  实践中，开发商通常通过在商品房买卖合同中约定较低的交房条件(如交房条件不是取得竣工验收备案，而是单项验收合格等)进行规避。
  (十)逾期办证
  商品房买卖合同通常会对办证期限作出明确约定，如果因开发商原因致使超过办证期限未取得房产证，买方有权选择退房并要求开发商支付赔偿金。对此开发商一般通过签订商品房买卖合同时设定相当长的办证时间进行规避。

  查看全文↓ 2019-09-23 17:40:56
• 154****8470

  一般房地产开发商会让你去其他银行办贷款的，要看你贷款批不下来是什么原因了，要是支付能力的话，一般会要求你延长还款期限。
    想退房就要和开发商商量了，即便同意你也要支付一定违约金的，如果不同意你只能自己想办法凑够剩下的钱，因为买卖合同签了就有效。
    不过你可以让开发商想办法，因为你贷款下不来，他们也拿不到尾款，他们比你还着急

  查看全文↓ 2019-09-23 17:40:49
• 144****0087

  开发商逾期交房，购房人可以与客观上协商，要求解除合同。
  如果协商不成，在经催告后在三个月的合理期限内仍未交房，购房人就可以向法院起诉，要求法院判决解除合同了。同时还可以逾期开发商退还预付购房款、赔偿利息损失。
  《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
  法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
  《合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
  (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
  (五)法律规定的其他情形。

  查看全文↓ 2019-09-23 17:40:45
• 135****6613

  购买人要提出合理的退房要求，至少是开发商出现以下问题之一，1，获得土地及建设过程中存在着违法（这个一般不会有，因为土地都是国家卖出来的）2，房屋存在着严重质量问题，且无法修复的。
  3，逾期交房或逾期办理产证超过合同约定的**大期限的，4，开发商在宣传过程中存在着夸大，虚假宣传的。出现这些问题，你可以申请退房。你要带好相关证据，**好只是复印件，原件不要交给开发商，然后到售楼处填写一份退房申请书，然后他们要N个领导签字走流程，但道路是漫长的，会拖好久。

  查看全文↓ 2019-09-23 17:40:40

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• 问 找关系退房，容易吗？期房逾期，退房到底能成功吗？
  答

  开发商延期交房的话是有违约金赔付的大家买房子都不容易，怎么说退就退啊我建议要求开发商赔付延期交房的违约金，违约金赔付比例在合同里应该有如果没有的话，按国家标准，每天按购房全款的万分之三到万分之五赔付给业主如果按这个赔付的话，业主应该会得到一两万的赔偿但是，如果你执意要退房的话，也是可以的，第一要求开发商退定金和其他较上的费用，还有误工、误时费等。如果走到法律诉讼的程序，还要要求开发商付诉讼费用

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• 问 期房可以退房吗? 期房逾期，退房到底能不能成功？
  答

  　期房迟迟不交房可以要求退房。　开发商不交房可以按照合同要求赔付违约金，超过3个月以上未交付，购房者有权退房。 开发商房产证迟迟办理不出来超过1年，可以要求退房《中华人民共和国房屋预售合同范本》约定的： 非抗力因素（重大的自然灾害事故） 以外的各种原因，开发商不能按时交房都要赔付违约金。　　逾期60日以内： 开发商按日 每天赔付万分之3的违约金。　　逾期60日以上： 业主有权解除购房合同，开发商要在收到解除合同通知之日起60内退 还已付房款，并按已付房款的5%赔付违约金。业主也可以要求继续履行合同，开发商按 日 每天赔付万分之5的违约金。《城市房地产管理法》规定：开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房，并且可以要求开发商承担赔偿损失。

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• 问 期房可以退房吗? 期房逾期，退房到底能不能成功？
  答

  一方要求撤销合同的，违约金不超过总房款的5%具体哪个里面规定的也忘记了，违约金一般已合同约定为主，如果过高的可以请求降低，一般无理由退房违约金不超过总房款的5%。另外，你要退房的话，建议你从几个方面去着手：1、看你买的房子是否存在抵押，一般延迟这么久才办手续的估计出现资金链短缺，很可能都存在不同程度的抵押，你可以去房管局问问该楼盘是否存在土地抵押或者在建工程抵押什么的，如果存在，不好意思```有权退房，不但买受人不用支付违约金，出卖人退钱之外反倒还要支付不超过房款1倍的违约金呢。2、看你买的房子是否存在设计变更，如果存在严重的影响你利益的设计变更（比如物业房加高、退后影响你出行、采光等行为），或者房屋质量严重问题的，可以要求退房。3、房屋交房后1年后仍办理不下来房产证的，有权退房，且追究出卖人违约责任。以上是法律规定的买受人退房情形，现实中很多见。我**近就带领某楼盘的业主们跟开发商前期交涉要求退房，同时起诉书也写好了，估计胜诉率97%，唯一遗憾的就是一些冲忙签订了合同的业主拿来的购房合同中有些条款明显规避责任，比如说“买受人充分了解了所购房屋周围20米范围内的环境配套”。

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• 问 约定逾期办证不退房可以退房吗？期房逾期，退房到底能不能成功？
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  开发商延期交房的话是有违约金赔付的大家买房子都不容易，怎么说退就退啊我建议要求开发商赔付延期交房的违约金，违约金赔付比例在合同里应该有如果没有的话，按国家标准，每天按购房全款的万分之三到万分之五赔付给业主如果按这个赔付的话，业主应该会得到一两万的赔偿但是，如果你执意要退房的话，也是可以的，第一要求开发商退定金和其他较上的费用，还有误工、误时费等。如果走到法律诉讼的程序，还要要求开发商付诉讼费用打官司的话应该没问题，但就是个时间问题

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• 问 约定逾期办证不退房可以退房吗？期房逾期，退房到底能成功吗？
  答

  1、开发商延迟交房，购房者怎么办？开发商逾期交房属于违约违法行为，按照法律规定，购房者可以按照个人需求情况、开发商补救情况进行要房或退房选择。开发商推迟交房，购房者该怎么办？①继续要房，让开发商承担违约责任。一般情况下，如果开发商尽快办证件、办手续，尽快使房屋满足交付条件、确保将来能够办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。继续要房的购房者可以继续履行合同规定，追究开发商逾期交房的违约责任或要求赔偿损失；②退房。如果开发商继续推迟交房时间或者购房者不想再要这套房子，购房者可以用开发商未办理预售许可证等手续为由，要求解除合同或确认合同无效。如果合同被解除或确认无效，开发商应返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失；如果购房者认为开发商的行为构成欺诈，可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2、开发商延迟办证，购房者怎么办？按照法律规定，商品房买卖从签订商品房买卖合同之日起（预售房为交房之日起）90天内完成办证，否则属于开发商违约。如果购房者因开发商原因拿不到房产证，可以追究开发商逾期办证的违约责任。开发商延迟办证后，购房者该怎么办？①合同约定逾期办证违约金：依合同规定进行违约补偿；②合同未约定延迟办证违约责任和损失数额难以确定：购房者根据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，索要逾期办证违约金补偿。3、买房：什么情况下可以要求退房?一般情况下，逾期交房超过一定期限，购房者可以要求退房；房屋质量不符合合同约定标准，不能修复或经修复仍不能达到约定的质量标准，购房者可以要求退房；由于开发商的过错，购房者不能依约取得房屋所有权证书的时候，购房者可以要求退房。另外，在《中华人民共和国合同法》中，对商品房买卖退房情形进行规定，满足以下情况之一，购房者可以要求解除购房合同：①因不可抗力致使不能实现合同目的;②在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;③当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;⑤法律规定或者购房人约定解除权行使期限，期限届满购房人不行使的；法律没有规定或者购房人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的。⑥法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的房产交易

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