土地出让金包括契税吗？怎么计算的呢？

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• 157****4933

  一、营业税：凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的缴税职责人。以转让土地使用权收取的悉数价款和价外费用，按5%税率核算交纳。单位和个人出售或转让其置办的不动产或受让的土地使用权，以悉数收入减去不动产或土地使用权置办或受让原价后的余额为营业额。
  二、城建税，教育费附加，当地教育附加费
  三、土地增值税：凡转让国有土地使用权并获得收入的单位和个人为土地增值税的缴税职责人，转让非国有土地和国家以土地一切者的身份 出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税根据为转让土地使用权所获得的增值额。
  四、所得税 ：个人转让土地使用权，获得的转让所得按“产业转让所得”计征个人所得税，差价的20%。单位转让土地使用权，获得的转让所得计入应缴税所得额计征企业所得税。 　　五、印花税：土地使用证，每本贴花5元；土地使用权转让合同按产权搬运书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰交纳。
  六、 契税：在我国境内搬运土地、房子权属，接受的单位和个人为契税的缴税人。土地使用权出售按成交价格的3%交纳；土地使用权赠与、交流按征收机关参照土地使用权出售的销售价格核定金额的3%交纳。

  查看全文↓ 2019-09-25 09:44:29
• 155****1213

  一、营业税及附加（出让方） 1、按转让价与购置价的差价缴纳 5%的营业税. 2、按缴纳的营业税缴纳 7%的城建税和 3%的教育附加费。
  二、印花税和契税（双方）
  三、土地增值税（出让方）
  

  查看全文↓ 2019-09-25 09:44:25
• 156****0449

  根据《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 》（财税[2004]134号 ）文件规定：
  (1)出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
  ① 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
  ② 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
  (2)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
  

  查看全文↓ 2019-09-25 09:44:21

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• 问 土地出让金包含契税吗？怎么计算的呢？
  答

  包括。不等于。你把总地价包括本次土地出让金和契税等，计入无形资产。土地增值税是出售土地的一方交纳，和你没关系。购买后每个季度申报缴纳的土地使用税直接计入管理费即可。

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• 问 何为土地出让金?土地出让金怎么计算?
  答

  土地出让金：是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。计算方法：一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

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• 问 土地出让金怎么计算? 土地出让金怎么算
  答

  按土地级别收取，重庆地区一级地为80元每平米，每个地方国土资源部门都会根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地（商业用地、住宅用地、综合用地、工业用地）的出让基准地价。一级为**高，等级越高，价格越贵。但具体怎么划分，划分多少级，各地都不相同，国土资源部门都有专门的文件规定，一般可以在当地国土资源部门的网站上查到。土地出让金有两种征收方式：1、公有住房改制后的住房，第一次出售的，房本上有”优售“字样，按成交总价的1%征收；2、其它划拨地交易，按土地级别系数*建筑面积征收。土地级别系数在国土局有具体的分级。

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• 问 土地出让金怎么计算? 土地出让金怎么算 国有土地出让金缴纳的标准
  答

  一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。三、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的**高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

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• 问 土地出让金怎么计算呢？
  答

  土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。 投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。 南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近3000元，而现在要补缴土地出让金，就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民**为关心的事情。 解读：网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，每个网格点为200米×200米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价**低值在沙井一带，为188元/平方米，**高值在南湖一带，为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按基准地价的**低值188元/平方米计算。 公式：补交土地出让价款（元）=网格点楼面基准地价（元/平方米）×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数 举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米，土地证上记载的土地面积为14.97平方米，剩余使用年限为69年，则需补交土地出让价款计算方法如下： 经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米；容积率为3.5，容积率修正系数0.761；剩余使用年限为69年，年期修正系数0.9983.据此，需要补交土地出让价款（元）=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元。

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