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1、太多的内部炒房影响销控，往往近水楼台的缘故，好的房源、便宜的房源先自己留下了，往往不通过正大光明的办事，影响房源的正常的销售，也很容易引发同事关系的不和谐；2、如果通过内部关系找到比较低的折扣，或者购买的比较早，价格本身就低，为了好出手往往价格比现阶段的销售价格低，也影响其他房源的销售，对项目价格体系产生影响；3、代理公司销售员作为乙方的员工，向甲方找优惠或者到财务合同更名往往让甲方感觉团队管理散漫，更感觉房子卖便宜了，严重的时候甲方会通过压缩或者克扣代理佣金来处罚代理公司，制造甲乙方的不和谐；4、炒房就是赚差价（比甲方赚的都多了）炒房再更名卖出的时候，往往涉及的金钱交易巨大，**常见的办法就是销售人员交个定金好点的交个**相当的钱，先把房子定了，然后找机会脱手，让买家再签合同，单价依然按照当时买的价格填写，按照现在的价格差价计算出来后，与客户协调好，把差价给销售员（或其他替身），剩下的钱去交财务，这样适合赚的不多的情况下，和聪明销售员和痴痴呆呆的客户（甲方的人喜欢这样空手套白狼）。再者就是按照流程签订购房合同，办理银行按揭，通过转按揭或提前还款方式改签个合同赚大钱。多么恶劣！一旦被客户厌恶，爆料，那可就对项目对你个人形象巨大了。不过现在更名对于房管局有要求了，他们要再次铤而走险了（其实不愿意太具体、太明白的说这些路子）。现在的销售体系里，往往存在利益不相容，或者说，都有赚更多钱的欲望，太限制了就不好干。比如不能更名，就不好！不如这样。1、首先销售经理以上的级别的高官要自律，炒别人的房，别炒自己房！或者动动脑筋不要明目张胆的炒！**好别炒！否则就是上梁不正，很难管理说服员工。2、必须说服甲方，尽量不要出现甲方关系内部炒房的现象，更不能轻易的放优惠权利，更不能接受乙方人员的优惠申请！声明以此出现的问题乙方不承担任何责任！**好承诺给甲方（**好也告诉销售员）乙方内部员工购房，优惠由乙方兑现（估计没有代理公司发这个神经，其实建议这样去做，以增加员工情感，毕竟真正买房的员工估计不多）。我们曾经就给一结婚购房的员工优惠了
全部4个回答>卖房怎样转按揭?没有工作在北京怎么按揭贷款买房，可以买吗？
132****3695 | 2019-09-27 03:16:14
已有4个回答
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151****9630
查看全文↓ 2019-09-27 03:16:35
但还贷周期太长，虽说压力缓解，却也不全是好事，因为在漫长的还贷过程中，总会出现各种各样的原因，让房主不得不将房子转手：
为了孩子教育买学区房、想要提高生活质量置换大房子或是家里急需用钱等等等等……
那么房贷还没还完，房子是否可以转手呢？如果可以，又该怎么操作，接下来小编为你详细解析：
01、转按揭
这是一种比较简单直接的方法。“转按揭”就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
具体就是由卖房向原贷款银行A提出提前还款的申请，由卖房拿着《房屋买卖合同》向另一家银行B提出贷款申请。
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然后卖家拿着B银行放出的钱去还A银行的贷款，将房产解押，交付买方使用。之后买方就将房产抵押给B银行，开始还贷。等还贷结束之后，将房产解押，买家就拥有了房子的所有权。
注意：转按揭这种方式在不同的银行有不同的规定，有的银行可以办理，有的是不接受这种方式的，还有转按揭一般是通过中介公司办理。所以想要以这种方式解决房屋交易问题的，可以提前向中介公司咨询。
02、用买家**款
一般，买家会支付总房款的3成～4成作为买房的**款，当房贷只剩较小部分未结清时，卖房者可用买家的**款将其余的房贷结清，而后进行将房产解除抵押、过户等流程，这是一种比较常见的方法。
03、申请其他贷款
卖家也可以通过申请其他贷款产品获得足够的资金将房贷结清，等房产交易的流程顺利完成，卖家收到全部房款后再将贷款结清。
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152****5649
引言：下文的讨论都是在买房人没有违约、有后续房款的支付能力、有购房资格、房屋不存在查封等履行障碍的前提下展开的。
查看全文↓ 2019-09-27 03:16:30
一、已过户
《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 不动产物权的转移以登记为标志，登记也具有公示公信的效力。如果卖房人一方二卖，其中一个买房人已经办理过户手续拿到了产证，则一般为该买房人取得房屋的所有权。
但是有两点需要注意：
1、已过户拿到产证者取得房屋所有权是正常的继受取得房屋所有权，并非基于善意取得制度取得房屋所有权。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 卖房人虽然一房二卖，但是在办理过户手续前，卖房人仍然对标的房屋享有所有权，不存在无权处分的问题，也就不存在善意取得的适用。另外，买房人取得房屋所有权也不要求买房人是“善意的”，即不要求买房人不知道或者不应当知道卖房人与其他人也签订了房屋买卖合同（恶意串通损害第三人利益的除外）。因为两个买房人虽然存在“竞争关系”，不能简单的定论后买者是恶意的。
2、取得产证者不一定能够取得房屋的所有权。如果取得产证者存在与卖房人恶意串通损害另外一个买房人利益的情况，根据《合同法》第52条的规定【有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……】取得产证的买房人与卖房人之间的合同无效，根据《合同法》第58条的规定【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。】取得产证者应当将房屋过户回卖房人，另外一个买房人可以根据《合同法》第一百零七条【当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。】的规定要求卖房人继续履行合同（过户、交房等）。 -
153****8234
查看全文↓ 2019-09-27 03:16:25
随着近年来房地产业快速的发展崛起,很多人纷纷加入了买房一族的队列。但是很多人买了房子之后又有了别的选择,于是想把手中的房子转手卖出去。但往往令人尴尬的是,开发商的房产证迟迟还没有办下来,这种情况之下,想转手卖房需要怎么去办呢?别着急,事情总会有解决的方案的呢。
市民A就遇到这样一则问题,他说:“贷款买的房,刚刚接了房,已拿到钥匙,开发商房产证还未办下来(据说半年),我现在想卖房,请问可以吗?如果卖是不是还得我贷款的银行同意?合同是我本人还是银行跟购房者去签呢?现在的房产证还没有办下来,办理购房合同的的更名可以吗?是不是就少叫5.5%的税?”
根据以上市民A遇到的问题,有关的部门人士给出了如下方面的回答:
1、如果你的按揭没有够一年(或者半年,这个要看银行的具体要求),这个要咨询银行是否同意卖。
2、房产证没有下来,是不妨碍卖房事宜的。
3、如果银行那边时间没有问题,购房合同是你和买房的一方签订,但你要咨询清楚,因为有的银行不给转按揭,会要求你一次性还款。而你的客户又想按揭的话,这个就存在按揭款项先还再借的问题。
4、房产证未下来,但估计房子已经在房管局备案了。这样,你就一定要缴纳5.5%的税。
其实也有这样俩种方法。第一种:合同更名,就是手里的购房合同在产权人项改成买房人的名字。这个方法要根据这个小区的具体情况来操作的,如果这个小区都可以走更名程序的,就可实行操作。如果开发商那边说不能更名,那就不能操作。这个方法主要是看跟开发商那边的关系如何。
而且合同更名的更名费是根据开发商来决定的。第二种:协议过户,就是你可以要求购房人先**一定数额的金钱,然后签一个协议合同,把你的购房合同先给他,让他拥有房子的使用权,等产证下来了再过户。这个方法比较简单,但是无论是对于你还是购房人承担的风险是很大的。
无论是怎样的一种情况,小编想提醒大家的是:买房买房要谨慎,毕竟房子是伴随我们一生的住处。买房之前一定要考虑好实际情况,且不可只看重眼前的利益,要有自己一定的见解。当然小编可以理解的是,有紧急情况下买房属于例外对待,也是难以避 -
132****7153
原借款人向银行提出申请；
查看全文↓ 2019-09-27 03:16:20
银行审核通过的，由银行、售房人和购房人签订协议，银行同意售房人转让住房，售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上；
售房人和购房人签订住房转让合同；
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购房人向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为售房人剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算： 贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数；
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目前在很多地区不支持转按揭贷款！在二手房买卖中，应注意以下几点：1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。如能注意到以上几点，对于交易双方，都是非常公平，安全合理的！
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一、转按揭的定义“转按揭”就是指在个人住房贷款还款期内,借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简而言之即仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。二、办理转按揭的基本操作流程1、买卖双方签订买卖合同即《房屋买卖合同》。买方所需提交资料:身份证和户口本(夫妻双方的)、结婚证、买卖合同、收入证明、营业执照副本加盖公章(上述均为复印件);卖方所需提交资料:购房合同,借款合同,购房发票、契税发票,银行对账单及借款凭证;身份证、户口本复印件及卖方声明、卖方配偶同意出售声明原件;2、对所交易的房屋进行评估,买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件;3、买方将申请贷款的资料报送到银行,得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户;4、卖方办理完结提前还贷手续并办理注销抵押登记事项;5、卖方办理完结注销抵押手续后,双方去交易中心过户;6、买方支付给卖方除提前还贷以外部分的剩余房款;7、买方产权证下发后,办理抵押登记:8、他项权利证书由银行收执,买方取回房产证。三、转按揭的缘由:
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和新房买卖手续相比，二手房交易过程较新房更为繁杂，很多地方稍不注意可能后患无穷，尤其是不少刚需购房常涉及按揭贷款，如需通过银行办理商业贷款，二手房面签需要准备哪些材料？二手房面签的流程是什么呢？二手房银行贷款面签注意事项：一、基本情况要在合同里列出买卖双方的姓名、住所、联系方式。签约时如果不是买卖双方本人到场签字，一定要看其是否有签约人的授权委托书原件，确认后方可进行签字。二、明确房款及房款的支付方式、支付时间首先要明确房款是净得价还是含税价。其次，如果买方采取贷款方式支付房款的，要明确**款的比例、支付时间及买方的贷款额度。另外，贷款有商业贷款和公积金贷款以及组合贷款几种方式，而每种方式所需要的周期是不同的，通常商业贷款从审批到放贷所需要的时间为l5天左右，办理公积金贷款所需周期相对较长，卖方要根据自己的实际需要，慎重选择买方。如果卖方急需用钱，那么这种情况就不要选择公积金贷款的买方了。再次，如果买方选择贷款方式支付房款的，要约定一个银行批贷的合理期限，若超过该期限银行没有批贷，则可约定由买方改全款支付，若在一定期限内，买方仍未支付的，每逾期一日买方应向卖方支付违约金，超过一定期限的卖方有权解除合同。三、明确房屋的基本情况，如果房屋有什么质量问题要向买方明示。
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可以， 买卖未还清贷款房产的具体操作： 1、转按揭： **简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 2、用买方的**款缴清剩余贷款： 这是当下二手房交易中**多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可**房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的**将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。 3、利用银行贷款来缴清剩余贷款： 如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。
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