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商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同,而且独立于正式房屋买卖合同。认购书并不是购房过程中的必须的法律程序,在《合同法》上认购书视为要约合同。虽然认购书所约定的购买行为有效,但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。因此,**终的购房法律文本只有购房合同。即便购房者不签认购书,开发商也无权要求购房者签订。认购书并不是法律规定的必要环节,只是习惯做法。但认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容,并经买卖双方签订,也同样具备法律效力。
全部3个回答>房子认购书是什么？有哪些作用吗？
142****6276 | 2019-11-06 11:01:34
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151****5942
一、什么是商品房认购书？
查看全文↓ 2019-11-06 11:02:19
商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
二、签订商品房认购书要注意哪些细节？
1、房屋的基本信息要约定详尽
认购书相对于商品房买卖合同来说，条款比较简单。但也要把房屋的基本信息详细的约定清楚，并写入认购书中，如房屋的地址、楼号、单元号、房间号、朝向、房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积等。
2、开发商的承诺可写进认购书中
大多数购房者在购房的时候，开发商都会给予一定的优惠，比如买房送阁楼、买房送车位等承诺，这些其实都可以在认购书中体现出来的，后期签订正式的购房合同时照样也可以写进去，以防开发商变卦。同时要将违约责任、违约的处理办法等做出明确的规定。
3、房屋的价格和付款方式要约定清楚
房屋的单价和总价一定要约定清楚，注意不能使用特价、均价等模糊字眼。在这里一定要注意把每一个数字、每一个金额都进行认真核对，防止因粗心造成的资金损失。
另外，付款方式及**款的支付金额都要写清楚，不要出现差错。其中付款方式包括全款、分期付款、按揭付款等。
4、当事人双方基本情况别写错
对于购房者来说，在这里要尤其注意看“卖方”的名称是不是开发商公司名的全称。如果开发商委托第三方房产中介公司代为销售，那么应该在认购书中写明代理关系。
填写购房者本人相关信息时，要注意“认购人”写自己的名字，通讯地址填写身份证上的户籍地址。如果不是本人签订认购书，需要填写代理人的相关信息。如果是公司或组织买房，认购人应写公司全称。
5、规避受牵制条款
购房者在签订认购书时，一定要注意认购书里是否有受牵制条款。例如，购房者在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。此条款没有区分不同情况下的过错方，直接认定为购房者的错误并且不退还定金，这是不合理的。
所以，**好用市建委制定的认购协议书示范文本，或者和开发商在协议里明确双方在什么情况下购房者有权要求终止协议。 -
145****1419
房屋认购书也称之为购房意向书，是房地产开发商在房屋正式销售前，与有意向其购买房屋的购房者签定的书面协议，是目前大部分房地产开发公司在房屋买卖中的习惯做法（同时也是房屋买卖纠纷中的突出问题）。
查看全文↓ 2019-11-06 11:02:06
请注意房屋认购书不是正式的商品房买卖合同，本人认为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，认购义务人若无正当理由拒绝订立本约的，则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。 -
137****4499
商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
查看全文↓ 2019-11-06 11:02:02
根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
”同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;
因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”综上，认购书在一定的情况下是具有法律效力的。法律依据：《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;
因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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认购书签订的时间是在购房者选房之后，购房者一旦签订了认购书，那么认购书就起到了一定的法律效力了，认购书为预约合同，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。而在我们生活中，如果购房者签订了认购书，就代表认同需要购买这套房子，并且签订了认购书是需要交一笔定金的，一方违约的话，就需要承担违约责任。
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商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括：(1)买卖双方当事人的基本情况;(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);(3)房屋价款计算;(4)定金;(5)签署正式买卖合同的期限。
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目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等。 很多购房者认为，在整个交易过程当中，只有**终签署的《商品房买卖合同》是有效合同，而商品房认购书并不是正式合同，充其量也就是意向书而已，并不具备合同的约束力，因此，商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力。其实这种观点是错误的。 商品房认购书具有合同的法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署商品房认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心，尤其是不能认为商品房认购书不是正式合同，从而置商品房认购书中的有关违约责任于不顾。并且容易发生定金套牢购房人的问题。 导致认购人被套牢的原因主要是由于“定金罚则”的存在：根据《民法通则》和《合同法》的规定，当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保，如果给付定金的一方拒绝订立合同，无权要求返还定金；如果收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还定金。 **高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着，《商品房认购书》中一旦约定了定金，如果不想签订《商品房买卖合同》，开发商就有权“不返还”。当然，如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》，就要双倍返还。 律师提醒，一旦看到“定金”两个字，就一定要同时想到这两个字背后隐含着的“定金罚则”。 律师支招尽管房屋认购书常常将认购人套牢，但，只要注意以下几点，完全可以规避风险，防止被套。 首先要谨慎对待销售人员的宣传。为了订单背后的提成，销售人员会使出“浑身解数”，所以一定要谨慎分析销售人员的促销手段，无论是“**后一套”还是“明天就涨价”，无论是“小区配套完善”还是“智能管理”，无论是“超大楼间距”还是“60%绿化率”，都请您保持冷静，不要因为一时头脑发热而被“套牢”。 其次是交钱之前请三思。为**大限度保护自己的利益，要在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，消费者还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉消费者支付钱款。 第三，签订《商品房认购书》并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。 约定《商品房认购书》“退出”条款 由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。 第四就是尽量不交“定金”。如果还没有下定**后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。为了更容易抽身退出，尽量不要交“定金”。 **后要抓住对方违约机会。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的，并把销售人员的承诺写入，这样一旦出现违反约定的情况，消费者才能够底气十足并证据充分地要求对方返还款项。 认购书可直接转成正式合同 商品房认购书是房屋买卖双方达成的一种“初步意向”，既然是初步意向，就表明双方可以以比较小的代价退出。但是在特殊情况下，初步意向也可能转化为正式的商品房买卖合同。条件是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定收受购房款。这个规定实际上是一把双刃剑，如果已经决定要买这套房，不妨利用这个规定，争取让初步意向直接转化成《商品房买卖合同》，免去中间的夜长梦多。但是如果消费者还处于试探阶段，还希望能够有机会随时退出，那么就要避免在预订书或是商品房认购书中约定得过于详细，防止初步意向直接转化成商品房买卖合同，为自己保留及时“退出”的机会。
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在苏州买房时，很多开发商都会要求购房者签订认购书。那么认购书到底是什么？是不是必须要签订的呢？让小编为你来解答。 认购书的主要内容包括： 1、发展商、销售方及认购书的基本情况； 2、所认购房产的基本情况（户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价）； 3、订金数额、付款方式（一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款）； 4、付款时间（主要针对分期付款方式）、付款地点、帐户等； 5、签订正式条约的时间（一般为认购后的一周以内）。 签完了认购书，销售方应该给买房人发放《签约须知》，以便买房人了解以后的细节，为正式签约作准备。 《签约须知》的内容有： A购房者若委托他人签约，委托书的有关证明； B关于贷款所需凭证的说明； C需要交纳的相关税费、手续费等说明； D购房人在签订条约时需携带的证件； E签约地点。 专业人士表示,认购书的内容远较正式买卖合同简单，它大致包括以下几部分内容：1.客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价；2.买卖双方应该签署正式买卖合同的期限；3.认购方交纳一定数额的定金，并约定如未能在约定期限内签署正式买卖合同，或开发商对该房屋再行销售时，对定金的处理方式。 所谓房屋买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的约定将来订立正式的房屋买卖合同的协议。房屋认购书不同于房屋预售合同、买卖合同，它的作用仅仅是确定双方的买卖意向。 但是，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 认购书符合有效合同的构成要件，具有合同的法律效力，对双方当事人产生相应约束力。购房者在签署认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心。
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