国内房地产

所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

房地产投资过程主要有以下几个阶段：

一、投资分析

房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。

1.市场分析。

市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。

2.财务分析。

投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。

3.可行性分析。

可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。

二、土地开发权的获得

这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后，土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点，如完全买断，还是合作开发，或是部分使用权(如地上权)，或长期租赁等。

在确定产权形式的同时，要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序，以确定产权的取得成本。在这一过程中，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。此外，由于房地产为良好的担保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权，也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择**有利的融资方式。

三、房地产建设开发

在房地产开发中，首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。

在上述前期工作完成之后，方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计，然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中，投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大，因此在大多数的情况下，投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时，融资活动又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。

四、房地产销售经营

在房地产销售阶段主要的工作，包括：

1.是必须有完善的营销规划。

包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。

2.是实际的销售活动，

包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。

3.为融资活动的进行。

由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。

在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类：

1.是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。

2.则是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。

此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。

2012年房地产调控政策

一是“限贷”“限购”卡住资金“要害”，数据显示，截至11月底，北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与2010年同期相比，增长约38.44%，库存量处于高位运行状态。

专家指出，在成交量显著下降、库存加大的当下，2011年以来银监会对房地产贷款、信托产品陆续收紧，房地产开发商资金进一步趋紧，2011年下半年到2012年上半年，房地产房企将迎来还款期，资金紧张将促使房地产企业进行一场房地产市场大洗牌。

二是“限价”扼住涨价“咽喉”，以深圳为例，该市4月份实施限价房地产政策之初房价仍旧上涨，7月份旋即进一步细化限价房地产政策，除了分片区限价外，还分户型限价，并且要求“月度环比零增长”。这种调整取得了明显成效，国家统计局数据显示，7至9月，深圳新建商品房地产住宅价格指数连续3个月环比零增长，10月则环比下跌0.1%。

三是保障房“降温”房地产市场“渴求”，在2010年建设590万套保障性住房的基础上，2011年又开工建设1000万套保障性住房，2011年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近50%。保障性住房建设规模扩大使得住房房地产市场供给结构有所改善，有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。