房产销售

礼貌迎客：很多人认为礼貌迎客就是开门问好，那其实是狭隘了。首先得做准备工作，比如最新的销控查一下，最新的优惠信息确认好，销售道具得带齐这些算是最基本的。

宿州房产销售招聘

凡是商业性质的售卖都会有营销形式，而所谓的营销在消费者看来大多都是套路。房产作为需要大资本*的产业，对营销的设计要求更高，设计的套路也会更精细。消费者要了解以下这些比较常见的销售套路，看清楚楼盘的真实情况，在决定是否购买。

沉默了一会他突然问我：“超哥，你说怎么才能让工作和生活平衡一点呢？”

我本来想说：“放弃吧，你说的工作和生活平衡，其实根本就不存在。”

但是**终还是没有说出口。

究其原因：



1 你所谓的平衡，其实只是在工作和生活间来回妥协



一说到工作生活平衡，大部分人都是这样认为的：



大家希望的是：自己的工作和生活，时刻都很让人无比满意，挑不出毛病来。

然而我的经验是：工作和生活中，一个人的精力有限，当这边增加一个，另一边就必须减少一些。

这是个零和游戏。



希望这种平衡的人，心理底层都充满着深深的欲望和恐惧。

欲望是因为他们活在很多市井的规则里，希望扮演有一个面面俱到的完人：

三十岁之前要结婚；

一定要住的离父母近一点；

如果这个阶段不上去就永远没机会了；

当个好太太就要独立支撑家庭；

永远不能对真心对你好的人说不。

而恐惧是因为其实这些狗屁逻辑背后的完美生活，其实谁都做不到。

这样其实不叫平衡，叫做来回妥协。



2 真正优秀的人，不会追求工作和生活的绝对平衡



也许根本没有完美的一天，但也许有完美的一周。

有一个练习叫做“想象完美的一天”——音乐响起来，大家冥想自己3年后**想要的完美人生。

你要我想，我肯定是这样的：

充沛的睡眠之后，听着自己**爱的音乐起床，洗澡，跑步，遛狗，和家人孩子拥抱…然后开车到自己的公司，嗯，公司建立在一个森林之中。

上午和大家谈创意，中午约了一个开发商伙伴聊天，下午和团队碰业绩，同时也提出来一些问题解决的方法，大家都非常满意。

下午我五点多下班，准备参加一个课程的学习，在课上遇到知己，相谈盛欢一起喝咖啡。

晚上回到家，我洗了个澡，看了部喜欢的电影，然后写了篇读后感，**后抱着爱人安然睡去。

妈的，我算了一下，这需要72小时……



完美是有可能的，真正的问题出在你想要“完美的一天”。

所以你焦虑，所以你觉得做什么都不完美。



但下面这样的人生是有机会完美的：

每天抽15分钟锻炼，把身体搞得倍儿棒，拍个六块腹肌照；

每隔段时间埋头苦干，讨论项目直到天亮，撕逼、吵架、身心憔悴，但是觉得值得；

每周和爱人离开家里约会一次，哪怕2小时，创造精心时刻；

每两月至少一次和老哥们喝喝酒聚聚会吃吃小龙虾；

每年一段时间，专门学习一门东西，然后认识一群志同道合的人；

每年拿出年假的时间，陪孩子做一件他特别想做的事……

一、客户
经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。对于一个经纪人来说，这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户。这也是经纪人业务拓展重要的资源。
试问：作为一个资深经纪人你主要业绩靠那些来支撑,还需指望店面接待和扫楼吗?不是，是靠你的客户维护带来的源源不断的资源。好的客户跟踪和服务你会建立起强大的客户网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。但是，如果我们只是肤浅的应付跟踪或者不跟踪，客户资源白白流失，业绩也停滞不前。做好客户跟踪，获得优质的客户推荐，对于经纪人创造好的业绩来说尤为重要。售后服务可以为经纪人培养“终身顾客”，进一步创造“终身价值”。
请记住，唯有超越顾客的期待，方能达到全方位的“顾客满意服务”，进而成就你自己的事业。客户跟踪的三个步骤：
第一步 初期建立良好坚实的客户基础：
a、搭建你坚实的业务基础：必须从房源、客源一点一滴做起，积少成多，由量变**终转为质变。有些经纪人认为，房地产作为一个大宗商品，普通老百姓大多只能消费一次，不会重复购买，为此对那些已经购买了房子的客户就不再加以重视。其实，很多客户虽然没有能力购买第二套、第三套房子，但他们却能通过另外一种方式为你增加客户来源——他们可以帮你介绍客户，使你获得更多的准意向客户。此外，也不能否认有些客户确实有二次置业或多次置业的能力，要知道，现在以房子作为投资的客户还是大有人在的。
b、建立一个完善而详尽的客户档案，编织起你强大的客户网络。
1、整理客户的所有相关资料——电话、住址、工作、收入、家庭情况、客户以及家庭成员的生日、嗜好、等(越详尽越好)。
2、对客户进行分类(分为：
A类客户的定义：
1) 对于A类客户经纪人一定要时常跟进，取得客户的认可，对其匹配的房源一定要到位、准确。由于这类客户购房意向明确，对其满意的房屋要加紧跟进，争取**快时间签约。(注意：时间上一定要把握好，了解清楚客户的作息习惯，抓准时机一锤定音。)
B类客户的定义：
2) 对于B类客户购房意向不是很明确的情况下，要经常引导客户，明确客户的购房意向。可先试探性推荐几套有可比性的房源，供其挑选。当经纪人清楚了客户的购房意向时，在引导客户遇到适合的房子要下决心去购买。(可以用适当的刺激方法，如：找出一套房子比较合适客户的，再告知已卖掉了，让客户自己觉的是由于自己没有抓紧时间而导致的结果，这样下次的沟通中这类客户对于经纪人就十分信任了，这样经纪人操作范围就更大了。)
C类客户的定义：
3) 对于C类客户，由于市场上适合C类客户的房子不多，可以少带看，多联系，让客户们觉得这样需求的房子很难找，当有满足其要求的房子出现时，一定要立刻下决心购买。(注意：不要自我设限，也可以适当引导，C类客户也是可以转变成为B类和A类客户。
4) 客源管理方法
A.建立客源档案，详细记录客源信息。
B.区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。
C.定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意向转变。
D.回访已经成交的或关系比较好的老客户，如：在他们搬入新家或过生日时打个电话或送个小礼品来维系和发展自己的客户基础。
E.培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们实在为他们提供方便，我们要和他们建立一种工作状态下的朋友关系。
F.将**新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并建立友好的关系。
注意：深层了解客户的需求;经纪人匹配房源要精准;经常和客户沟通，关注客户的变化。
有效客源分为三种，怎么服务?
①实在客户，有明确购买欲望，而且选择地点、户型价格，急为准客户 ---〉70%时间用在追踪服务。
②潜在客户，有明确购买欲望，但选择方向不明确 ---〉20%时间追踪服务。
③没有明显购买欲望，而且选择方向也不明确为隐性客户 ---〉10%时间用在追踪服务。
3、信息：准客户是有实效化的，时间就是金钱。
4、及时有效的开发与消化有效房源及客源两手都要抓。保证信息与客人有效的过滤。请记注：服务好一个客户，他身后还有一大片市场。
C、做本区域不动产方面的专家——因为专业才值得信赖。
1、硬件——外在仪表.谈吐.销售工具(专业表格.文件类.数码拍照)记住:没有第二个机会能改变客户对我们的第一印象。
2、软件——具有丰富的房产方面的相关知识：业务知识，金融知识，权证知识，法律知识，投资理财，公司强大的销售网络平台。
3、提供专业的服务——解绝客户的疑难——超越客户的期望——嬴得客户的信赖——产生对你的信任——心甘情原付出。
4、作不动产专家应达到的目的——让客户他或者他身边的朋友，只要有房产方面的需求，第一个想到的就是你。
第二步、客户跟踪必须提供**优质的销售服务——保养、呵护你的客户网络，让她逐渐强大起来(钓鱼理论)
A、优质服务具体体现在：
1、永远多做一点，从细微入手
2、了解客户需求的迫切性
3、对客户永远要有耐心
4、超越客户的期望
B、客户跟踪从那些方面入手：
1、要持续、有效的跟进和联系
a 了解客户**新的需求动态;购房的意向;向业主汇报带看情况;朋友有没有房产需要打理。
b 不定时向客户提供**新房产市场动态、咨询。
C 随时随地关心客户的生活
1、节日问候、短信、鲜花
2、搬新家的问候
3、处理客户的难题及时、适时的进行客户跟踪
1、尝试建立亲密的个人关系。
a、经常向客户通报市场信息。
b、了解客户的购买进程及**新的购买需求。
c、不断并且主动地接受客户咨询，消除客户疑问。
d、有楼盘的**新消息时，第一时间知会你的客户。
2、与客户建立朋友似的关系——人们总是喜欢同他们熟识值得信赖的人做生意。
a 分类：老年朋友——忠诚度高、中年朋友——理性置业者、青年朋友——易沟通、易搞定
b 怎样建立朋友关系：
1、真诚相待、高度信任让客户相信与你相处就象给保险公司打交道一样保险
2、找到彼此共同兴趣爱好、产生共鸣
3、树立良好的个人品质——热情、自信，敬业
4、多为客户的利益着想成为了朋友，那就一切尽在掌握中——牵着客户的鼻子走，你还怕不成交吗?
二、网络营销
随着社会的变迁，2013年中国的网民人数已经达到5.64亿人。随着互联网的逐步普及，越来越多的消费者愿意通过互联网来进行房源的查询和了解。房地产经纪人利用互联网促进房屋买卖，进行网络客户营销也逐渐成为一种趋势和重要的客户开发渠道，利用网络平台来帮助房屋销售也已经成为房地产经纪人一种新的销售手段。目前，国内不少公司也开始网络经纪人的模式，以传统的线下和线上销售模式相结合。那么，经纪人如何从事网络营销呢?
一：经纪人网络营销的方式：
1、个人主页。有条件的经纪人可以自己建立一个个人网站或者公司网站下的个人子域名网络站点，作为自己的网络阵地，发布自己的各种信息。
2、个人博客。现在很多门户和房地产行业网站都有博客功能，经纪人可以免费建立起一个个人网络博客，作为自己发布信息和形象展示的窗口。
3、 房产网站网店。很多房产网站提供免费经纪人网店展示，经纪人都可以去搜索之后建立自己的网店。
4、 即时通讯工具。如MSN,QQ等在线及时通讯工具。方便与同行及客户建立联系和交流。
5、活跃的BBS房产论坛和社区。上网搜索一些本地活跃的门户网站，业主论坛和社区，房产论坛等，每天抽出一定的时间在网上搜集客户信息和发布信息。
6、房产网站端口。如吉屋网的吉屋惠经纪人，还有各地地方房产网站的房源发布端口。
7、各分类垂直网站。如赶集网，口碑网，各地房源搜索网站等，经纪人都可以发布必要的信息。
8、 电子邮件营销。通过新老客户，有需求的客户的电子邮箱。持续发送房源和促销信息。
二：经纪人网络营销主要内容：
1、房源信息。发布本地区或者经纪人所属商圈的房源信息。
2、小区评价，对于小区的投资市场分析，
3、政策信息。从专业的角度对国家和地方政策进行解读。
4、专业分析。对于楼盘，商铺投资分析，投资回报率等等的专业分析。
5、市场分析。对于宏观的全国市场和本地房产市场分析。
6、中介服务理念。通过网络方式对于中介行业，个人和公司的服务理念等进行宣导。
7、自我介绍。经纪人从事中介行业的经验和精耕商圈的范围和优势。经纪人心得和成交故事等等。
8、哲理，激励故事，小笑话等。可以提高你博客或者个人主页的可读性和黏着力。
三：经纪人网络营销三步曲：
第一步：在各大房产门户和本地网站上先建立自己的店铺主页(或博客)网上有很多博客教程，大家可以搜索一下，**好在网络店铺上使用实名和自己的真实相片，容易让客户产生信任。多注册几个即时通讯工具如MSN,QQ等，名字要取和房地产经纪人有关的，比如资深房地产经纪人，金牌地产经纪人，XX商圈专家，小户型交易专家等。大公司可以附带上公司的名字。比如中原地产XX经纪人，宝源地产XX经纪人，并将网上店铺地址和即时通讯联系方式，电子邮箱地址印制在名片上，DM宣传单等一切可以让别人知道的地方上，以便让客户和同仁在网络上可以迅速找到你的网络领地。
第二步：上传内容，加入圈子。如果一个客户看到你的博客或者个人主页上面只有寥寥的几句话，几套房源，那么相信很少有人会在这里驻足，所以，在你正式推出博客之前，一定要推出大量的房源放在上面，**好有房源实堪时拍的图片。这样更加容易吸引人。房源的介绍要相对详细，不能几室几厅，多少平米，多少钱就完了，如小区特色介绍：包括小区环境、交通、配套、生活设施、会所、停车等方面，简洁明了;不要简单的抄袭网上现有的，**好是用一个经纪人专业的眼光对其进行分析; b、房源情况介绍：包括房源业主出售该房心态，房源的面积、房型、楼层、位置、景观、装修、配置，房源价格分析(总价、单价)等; c、房源税费介绍：因为是给买方者浏览的，所以比较重要的是帮客户清楚的计算其税费情况，以此显示你的专业度，让客户更加信任你。d、对自己个人专业能力的介绍，如你在这个片区的从业精力和对处理类似房屋的成绩等e、其他类似房源推介：直接推介一些类似房源，或推介自己的店铺，这些都能给客户更多的选择;配上真实的现场图片，加上一些对市场的分析，对行情的看法，专业的投资理念分析等等，一定要显示你的专业。**好配上自己的照片和联系方式。为了吸引人更多的到你这个博客上来，也可以适当的放一点成功激励的小故事啊，无伤大雅的小笑话。发人深思的哲理故事，自己的心路成长历程等等，有条件的经纪人可以上传一些视频的看房记录，能黏住客户在你的博客和主页上停留更多的时间。

1.就是现在普遍的对盘.简单说就是资源共享.21世纪.汉宇.中原这些大公司都这样做.我就是和21世纪资源共享的.而且这些大公司也愿意的.
2.就是网上资源.像酷讯.上海热线.OK房等网站都有一些业主自己挂出来的房子.就可以拉出来的啊.
3.就是多去小区贴条.派传单.别说没用.我还真的接到很多来挂牌的.
4.在公司坐位置选择**好的.一些客户房东上门买房卖房第一时间接待.也有意想不到的收获.

房产销售手段有哪些？对于购房者来说，其实房价的高低一直都是一个非常敏感的话题，而很多开发商会在广告当中中给出一个比较诱人的起价，但其实这个价格的房子根本就不存在，这只是开发商为了吸引更多人眼球而采取的

①制定出诱人的价格：对于购房者来说，其实房价的高低一直都是一个非常敏感的话题，而很多开发商会在广告当中中给出一个比较诱人的起价，但其实这个价格的房子根本就不存在，这只是开发商为了吸引更多人眼球而采取的一种促销手段而已。
②制定零首付买房：很多开发商为了能够吸引更多的消费者，往往会开展所谓的零首付买房活动。实际上就是由开发商先预先垫付30%的首付，但是在规定的时间内，购房者还是要偿还这笔钱的，所以所谓的零首付买房压根就不存在。
③推出漂亮的样板房：现在绝大部分的房子其实都是属于期房，为了能够吸引更多的人，开发商往往会把样板房布置得非常漂亮，而这也是决定了购房者是否购买的一个重要因素。可是在拿到房子之后，客户往往会发现收到的房子和样板房差距会很大。

房产销售寻找客户要谨记找潜在客户，是真的有购房需求的客户。可以对有意向的客户定期进行维护，之后要了解你销售区域房源情况，然后有空走遍相似类型楼层房屋，掌握房间内外布局，此后可以开始发单与潜在客户交流，**重要的是勤快，多接上门客，速度要快。网上要多发房源。以公司名义多出去转转，派单，找客户等。主要是自己要多做事，少偷懒。
除此之外呢，也要具备专业的知识储备，在和客户进行交流的时候体现出自己的专业性，或者是找个有经验的多带带你，你要总结客户问的**多的问题是什么，他又是怎么回答的。刚开始的时候肯定不会让你上手，你要熟悉自己的产品是首要任务，如果接触客户了要待人真诚。自己再多看看关于销售的书籍，和心理书籍。

房地产销售该如何寻找客户：
　　1、客户的来源渠道
　　要想把房产销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有很多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销流动、派发单章、旧业主先容、上门造访、亲友先容等。
　　2、接听热线电话
　　1）基本动作
　　接听电话必需立场和蔼，语音亲切。一般先主动问候：“您好！万科城市一道！”，而后再开始交谈；通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、进度、贷款等方面的题目，销售职员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入；在与客户交谈中，想法取得我们想要的资讯：
　　①客户的姓名、地址、联系电话、个人背景等资讯。
　　②客户能够接受的价格、面积、有否来过现场、如何获知本项目的详细要求的资讯。
　　其中，与客户联系方式的确定**为重要。
　　**好的做法是，如客户未到过现场，就利用十号下筹的信息吸引客户到现场。
　　马上将所得资讯记其实客户来电本上。

　　要想把房产销售出去，首先要寻找到有效的客户。客户的来源有很多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销流动、派发单章、旧业主先容、上门造访、亲友先容等。

　　2）留意事项
　　接听电话时，要留意按公司的要求做（销售职员上岗前，公司要进行培训，同一要求）；
　　广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对客户可能会涉及的题目；
　　广告发布当天，来电特别多，时间更显贵重，因此接听电话应以2到3分钟为限，不宜过长；
　　接听电话时，尽量由被动回答转为主动先容、主动询问；
　　应将客户来电信息及时收拾整顿归纳，与现场经理、策划职员充分沟通交流；
　　切记：接听电话的目的就是促使客户来现场处，做更深一步的面谈和先容。
　　3、朋友或旧业主先容来的客户的洽商
　　因为此类客户都会对项目有一些或多或少的了解，又经由他所信任的人先容，因此，相对于其他客户，这部门客户较轻易洽商成功。在带其参观现场的过程中，把其朋友以为好的长处做做重点凸起先容，会收到事半功倍的效果。此类客户较为敏感的是价格及折扣题目，销售职员应从实际情况出发区别对待处理。无法解决时可由销售主管协助洽商。
　　4、做直销
　　直销作为一种销售手段，在几年前的楼盘或贸易项目销售中运用的较多，效果也较好。但是，跟着销售模式的改变，现在DS运用得较少，常用于销售前期及销售淡季。做DS**好直接找到目标客户，但此种可能性较小。因此，做DS时业务员应先对自身做一简朴先容，再对项目做一简介。若对方并不感爱好，则应留下资料礼貌地离开。若对方感爱好，则可索取对方手刺或联络方式，约其来现场做进一步洽商。切记，除非对方有需要，否则不可在其工作场所做更具体的先容。

多接触客人，了解他们的心理

邀约客户，房产销售的必备技能

房产销售的技巧和方法有很多，总结来说主要有以下四点：
举止大方
作为房产销售无论面对什么样的客户，首先要讲究穿衣得体以及语言的连贯性，特别是在售楼部的房屋销售穿正装是起码的要求代表对于客户的尊重，特别是针对于一些高端楼盘，自己的外在形象特别重要。
专业素质
了解客户的经济需求和实际购房的目的，每个人的经济能力不同在推荐房产时要选择优质的房源，既满足实际的经济情况，又能够达到购房的需求，才会更容易达成交易。
了解周边房源
无论是房屋中介还是售楼部销售人员了解周边的房源以及房屋信息是从业的基础，有好的房源才能够更好的满足客户的需求。
维护客户
即便是已经购买过房屋或者是没有达成一致意见的客户，在日常通过节日或者是其他的途径给予温暖的问候，经常保持联系，都会无形之中增加自己的客源。

房地产是朝阳行业，发展前景广阔，做这行有个**大的好处就是能掌握第一手的房产资讯，方便自己买到好房子啊。不过这行也挺有挑战性的，做得好的一个月十多万的有，做得不好就拿一千来块底薪的也有，销售行业都是这样的。
家家顺在深圳有400多家门店，基本上大街小巷都看得到，客户还是很多的。不过这个公司很年轻，才成立四年，所以还是有许多不足的，但是我觉得这是一家非常有潜力和成长空间的公司。家家顺一直是底薪**高提成**高发钱**快（底薪**高8000，提成**高60%，租单收佣即发现金奖）的公司，这在深圳地产行业是赫赫有名的。现在家家顺又在福利方面做出了很多举措，比如为新员工提供宿舍，给员工提供爱心早餐、下午茶、夜宵，报销手机话费，老板对员工很好，管理也很人性化，只要有能力，晋升很快的。不过这个行业讲究结果，有结果才有高回报的，怕苦怕累想混饭吃的人干不长久的。

门店驻扎。在店内值班，就是为了等待顾客的到来，一些顾客会自己找上门来。客人来了，自然要热情接待。订单。送快递，又叫扫地，这是一种很常见的方式，虽然效率不高，但也有一定的概率找到顾客。传统媒体的宣传.在报纸上刊登一些房屋资料，可以招揽到一些顾客。但报纸也是有市有市的，费用比较高，效果也不是很好。

以顾客为中心来发问，这是人性的天性，也就是关心自己的兴趣。你要从顾客的立场来问问题，看看顾客是否愿意和你交谈，并猜测他们对你的关心。尽可能多地谈论顾客自己、家人、工作、娱乐等。营造一种气氛，让人产生一个好的印象。这样才能更容易获得顾客的尊敬与喜爱。

高邮*商品房销售面积为4349㎡，销售金额2390万元；其中住宅销售面积为4289㎡，销售金额为2311万元。一手房住宅累计销售37套。二手房销售18套，二手房交易价格无参考价值。

现在房地产市场已经成为了快速发展的领域越来越多的人也投身在了房地产领域的发展当中，从事销售的行业。房产销售的技巧和方法主要涉及到以下4点：
理论扎实
无论是在哪个岗位当中拥有扎实的理论基础才是一切成功的基础，能够比较清晰的了解到所处地区的房源相关信息以及房屋的布局走向房屋的优缺点。还要经常性的了解一些物业常识，打造自己的专业形象。
外在形象
各行各业长得好看的人都会比较有优势，在房屋销售方面也不例外，特别要讲究穿衣得体和语言的连贯性，才能给别人留下好的印象，尤其是对于参与售房的人群来说，良好的形象也正是对客户的认可和尊重。
价格把控
根据不同客户的实际需求来制定相应的价格，多给客户寻找性价比较高的房源。
拓展业务领域
尤其是对于销售来说，多出去跑跑房源，才能够拥有更多的销售机会。

房产销售需要什么条件？要有吃苦耐劳的精神，尤其是在淡季的时候，不能坐等客户可以出去派单或者是进行拓客。