房贷的利率

当你申请抵押贷款的时候，银行会让你选择是按照固定还是浮动利率还款。固定的房贷利率在贷款期限内（通常是五年）不会发生变化，无论经济状况或是利率如何，你的房贷利率都不会增加也不会减少。
而浮动的利率会随着央行的利率而变动，当利率上升时你需要还的房款会越多，当它下降时你支付的贷款也会随之减少。

不固定，随着基准利率的变化而变化。
贷款利息计算是浮动利率计算的,利息随着利率调整而调整.当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。公积金贷款利率的调整一律在每年的一月一日。
无论基准利率如何调整,上浮(或下浮)的幅度不变,只是在新的利率基础上的上浮(或下浮)。

按揭贷款利率通常不会一成不变。目前的房贷利率都是以 LPR作为基准，一般都会有一个重新定价的周期，而且这个周期不会超过一年，这个周期里，房贷利率不会发生变化，等到了重新定价的那一天，就会根据最新的 LPR进行加点（这个数值是在签约的时候确定的）。每月20号， LPR就会进行一次调整。

贷款利息是浮动利率计算的,利息随着利率调整而调整.当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。

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上周三，加拿大央行一如预期的第四次加息，使得加拿大的隔夜拆借利率达到2008年以来的高点，1.5%。尽管加拿大目前的经济数据尚可，但贸易战的乌云还没散去。那么，央行还会不会接着加息呢？

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日前CBC高级经济记者Don Pittis发表了分析文章，认为尽管有贸易战的威胁，但增加关税会导致新的通胀，因此央行会毫不犹豫的继续加息，以保持加元的稳定，因此房屋买家必须为更高的房贷利率作好准备。

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不断上涨的利率，对有房贷在身的业主和买家是痛苦的，尤其是在那些在低利率时代获得贷款的业主。一年前的固定贷款利率还不到2%，而如今更新房贷时利率**起码上跳1%。面对不断上涨的贷款利率，如何让自己尽量减少利息支出，贷款专家给出了各种建议。



选择浮动利率房贷



加拿大的房贷基本上分浮动利率和固定利率两种。

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固定利率房贷的利率是依据加拿大的债券市场的利率水平而定的，比如30年期固定利率房贷的基准利率是10年期债券的收益率（bond yield）。



浮动利率房贷的利率是根据货币市场的状况而定，即会随加拿大央行所制定基准利率而变。各商业银行会在央行的基准利率基础上设定各自的**优贷款利率（Prime rate），然后再在**优贷款利率上给一些优惠。浮动利率房贷的利率有可能每月都发生变化，但基本上月供仍维持恒定，本金和利息数额则会相应调整。



央行加息**先影响的是浮动利率房贷。在加息通道选择浮动利率房贷看起来有悖常识。但贷款专家Robert McLister说，在上周三央行加息之后，央行很可能很长一段时间不会再加息。多伦多的独立房贷经纪David Larock亦认为在上周三加息之后，央行会暂时喘口气。



一些经济学家估计，加拿大央行的**佳政策利率可能**终会停留在2.5%，这个利率是既不需要抑制通胀也不需要刺激经济的中性利率。McLister表示这一数字仅比上周三第四次加息后的利率高出1个百分点，并非高得不可接受。



另外，尽管有贸易战的乌云，以及加拿大家庭负债率相当高，市场分析人士认为此轮加息周期的**高点会更快到来，定格在2.25%。



McLister说，**近一段时间浮动房贷利率与固定房贷利率之间的差距扩大至0.75%-0.88%，意味着有固定房贷的业主比浮动利率的业主付更多的利息。如果两者的差距扩大至1%，选择浮动利率房贷的人会更多。



加拿大帝国商业银行**近所作的一项民调表明，尽管当前77%的房贷为固定利率房贷，但45%的业主和潜在购房者在更新房贷或者申请房贷时会选择浮动利率房贷，至少也会仔细考虑一下。不过，McLister提醒大家还是要准备好利率上升1%。

房贷是浮动利率。
贷款利息是按照浮动利率计算的，银行贷款利息调整后，贷款利息计算的利率水平也随之调整。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。



拓展资料：
同期公积金贷款基准利率为3.25%，二套房贷款利率普遍上浮10%。第2套房界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款或者商业贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第2套房。
通常来说，中国的房贷利率不是一直不变的，而是经常变动的，形式是利率一直在上涨，所以经常会比较，在增加利率之前和增加利率之后的情况。
一般来讲，商业银行贷款利率基本在每年1月1日调整一次，在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不作调整。
而根据央行发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，五年以上贷款基准利率为5.4%，较此前的利率5.65%下降0.25个百分点;对住房公积金客户来说，央行将5年期以上个人住房公积金贷款基准利率由此前的3.75%降至3.5%，下降0.25个百分点。

房贷是浮动利率。
贷款利息是按照浮动利率计算的，银行贷款利息调整后，贷款利息计算的利率水平也随之调整。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。

房贷是浮动利率
贷款利息是按照浮动利率计算的，银行贷款利息调整后，贷款利息计算的利率水平也随之调整。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，
有三种形式：
1. 银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；
2. 满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；
3. 三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。

　　用房产在银行办理贷款按照银行规定利率支付利息，这个利率就是银行房贷利率，我国的房贷利率是由中国人民银行统一规定的。在借款期限内，遇到银行基准利率调整，房贷利率于每年1月1日调整。2015房贷利率五年期以上贷款利率为6.55%

房贷可以选择固定利率，只不过在住房贷款利率换锚后，新申请的房贷会默认为LPR浮动利率，因此想要签固定利率的话，需要提前和银行进行咨询。大家要注意利率模式一旦确定就不能再修改了，所以要慎重。

买房房利率不一定是固定不变的，如果在申请贷款的时候可以选择浮动或固定，浮动利率就会跟着基准利率而进行变化，如果申请的是固定的话就会一直不变，可以根据自身的情况来选择浮动还是固定，其实贷款利率的升高不是特别的大，如果是短期贷款的话，是可以选择浮动的利率，这样比较优惠。如果房贷利率升高了的话，可以选择提前还款，这样是没有什么影响的，如果本来申请的贷款利率比较优惠的话，那就没有必要提前还款。

每期还款额计算公式
每期应还款额＝【借款本金×利率×（1＋利率）^还款期数】/【（1＋利率）^还款期数－1】
对应你的情况
每期应还款额＝【200000×5.94%/12×（1＋5.94%/12）^240】/【（1＋5.94%/12）^240－1】=1425.49
利息总额=月还款额*还款期数-本金= 1425.49*240-200000=342227.49-200000=142227.49
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对于第二个问题，是帮助你节省利息支出，很多银行有类似业务，名称各异。主要是用你的活期存款冲抵贷款余额，相当于活期存款取得贷款利息支付，同时保持资金流动性。比如你有10万元活期存款，当月利息支出就会按贷款余额减去10万计息。一旦你支取活期存款，则恢复按贷款余额计息。但是，银行往往并没有这么大方，往往是有一个比例按上述方法计算。还按上例，假定规定为50%比例，则计息时按余额减5万，而另5万按活期计息。请与银行确认他们是否有比例要求，比例是多少。

固定利率的房贷是否可以转换为浮动利率，以节省利息支出？不同银行对转换收费的规定不同，有些免收违约金，有些需要支付一定的违约金。建议在决定转换前与银行工作人员咨询，并进行详细的利息计算，确保转换能够实现利息最优化。

房贷的利率正常是在央行的基准利率基础再加一些，具体加点的利率每个银行不一样，所以最终也会影响贷款的利率。自己可以多跑几家银行对比一下贷款的利率，选择合适的银行进行贷款。正常商业贷款的利率比较高，在3.8%到5%左右，如果有公积金，那么公积金的贷款利率正常是2.75%到3.8%左右。银行贷款的利息正常使用，贷款的本金乘以贷款的比例，然后再用本金加上利息除以贷款的月数，就能够知道每月的月供金额，申请贷款的时候也要量力而行。

答：这种类型的房贷允许借款人在贷款开始的特定期间内支付利息，通常是给财力薄弱、只负担得起利息的人；借款人可轻易取得贷款，但到头来，房贷缴款日到期时如果仍无力支付，房子就面临法拍。



这种房贷在市场上消失了几年，**近又复出，但未必人人适用。如果您正考虑采用只付利息房贷，该了解相关资讯。






如何运作？



多数的总贷款期为30年，其中只付息的阶段有10年；至于利率，有些只采固定利率，有些也有浮动利率；目前大多数的浮动利率贷款都是先採用固定利率5年、7年或10年，之后再每年调整一次。



在初始阶段，只支付利息房贷的还款金额明显较低，到**后则明显较高，以利率4％的30万元房贷为例，依传统30年固定利率计，本息加起来每月付款1432元，如果只付利息房贷，在仅付息的10年间，每月付款1000元，相差432元，在随后的20年裡，本息都要支付，每月还款金额增加到1818元。只付利息房贷利率通常与传统房贷相当，但有些贷款机构会针对只支付息房贷收取略高利率，以抵消高风险。



在只付利息期间内，也可偿还本金、提前还清房贷；与借贷机构签约前，您应该先确定是否需要因为提早还本金而被课徵罚款。






如何申请？



借贷机构会审查您的财务状况，只付利息房贷卷土重来，但条件比过去严苛，借款人必须证明他们可在贷款到期时全额付清。具体的资格因借贷机构而异，有些也许需要10％的预付订金，而另一个可能要求30％；对于**低信用评分的要求也不同，大多数贷款人需要700、720或以上的信用评分才能被批淮。加州房贷业者Guaranteed Rate分行经理毕斯顿说，只付利息房贷比传统固定房贷愈来愈难获淮。



哪些人可获益？



第一种是特别在意要将眼前每月付款额压低的人。打算在只付利息期间结束前搬迁、或换小房居住的人也许**适合。



第二种是所得变动性大的借款人。新泽西州金融服务业者Dedicated Financial Services执行长海德查克（Len Hayduchok）说，只付利息房贷**适合有短期现金流量变动的人，例如，有季节性营收的人可能希望在淡季时仅支付利息，此外，即将获得医学或法律学位、或者未来有收入大增潜力的人也会想採用这种房贷。

26日，国税总局在其官微上，发布了“关于个税6项专项附加扣除纳税人常见疑问50答”，对大家关注的若干问题，全面解答疑惑。







专项扣除从什么时候开始实施，1月1日后取得工资可以扣吗?



专项附加扣除自2019年1月1日起施行，2019年1月1日后取得的工资、薪金所得，符合条件的可以依法享受专项附加扣除。






个税专扣电子模板哪里下载?



可以从各地税务机关的门户网站下载，或者登录自然人税收管理系统扣缴客户端，进入专项附加扣除信息采集菜单，选择其中的任意一项专项附加扣除入口，点击导入按钮，选择模板下载，即可下载**新的电子模板。






个税APP系统如何下载?如何进行注册等操作?



在各大手机应用市场搜索“个人所得税”下载安装。当前，个税APP支持以下两种注册模式：(一)人脸识别认证注册模式(此模式只支持中国大陆居民)，即通过输入居民身份证号码和姓名，然后与公安系统动态人脸识别，验证通过后再填写账号和手机号码，短信验证通过后完成注册。(二)大厅注册码注册模式，即纳税人到任一办税服务大厅，经办税服务厅人员验证人证一致后，登记个人证件信息并派发注册码。纳税人再选择此模式，输入注册码、证件类型、证件号码和姓名等信息，验证通过后再填写账号和手机号码，短信验证通过后完成注册。






如果个人所得税年度预扣预缴税款与年度应纳税额不一致，如何处理?



纳税人应当在取得所得的次年3月1日至6月30日内，向任职、受雇单位所在地主管税务机关办理汇算清缴纳税申报，并报送《个人所得税年度自行纳税申报表》，税款多退少补。




首套房贷


住房贷款利息怎么扣除?



纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限**长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。



住房贷款利息和住房租金扣除可以同时享受吗?



不可以。纳税人及其配偶在一个纳税年度内不能同时分别享受住房贷款利息和住房租金专项附加扣除。



怎么确定是首套住房贷款?



住房贷款利息专项附加扣除办法中所称的首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。实际操作中，纳税人可咨询所贷款的银行。



夫妻婚前购买的首套住房，婚后由丈夫还贷，首套住房利息是否只能由丈夫扣除?妻子是否可以扣除?



经夫妻双方约定，可以选择由其中一方扣除，具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。



夫妻双方婚前分别购买住房发生的首套住房贷款，其贷款利息支出，婚后可以选择其中一套购买的住房，由购买方按扣除标准的100%扣除，也可以由夫妻双方对各自购买的住房分别按扣除标准的50%扣除，具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。



住房租金

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2015年3月份前，5年以上贷款基准利率为6.15%，经过了3月、5月、6月、8月和10月的5次降息后，目前的房贷基准利率为4.9%，降幅达20%。目前各家银行的房贷政策大都为次年调，即银行利率调整后，次年1月1日开始执行新利率，因此大部分“老房奴”的月供将从今天起开始调整。一起来算算你能省多少钱吧！~


现行金融机构人民币贷款基准利率


一、短期贷款



一年以内（含一年）：利率4.35%

二、中长期贷款
一至五年（含五年）：利率4.75%
五年以上：利率4.90%

三、个人住房公积金贷款
五年以下（含五年）：利率2.75%
五年以上：利率3.25%





商业贷款
5年以上贷款基准利率从5次降息前的6.15%降至4.9%



举个例子：

小明同学贷款50万元、期限20年为例，等额本息还款法：

按照5次降息前的利率6.15%计算，购房者总共需要支出约37万元利息，月供3625.56元；

根据目前**新的房贷利率4.9%计算，购房者需要总共支出28.5万元的利息，月供3272.22元。

也就是说：如果小明是2015年3月份之前购房，那么现在起每月月供将减负353.34元。





公积金贷款

2019年1月1日起

新个税法全面施行

近日

重庆市税务局个人所得税处

副处长吴梅

就年终奖、住房贷款利息

以及手机APP如何使用等

市民高度关注的问题

进行专题解答







年终奖可以不并入当年综合所得


Q：2019年以后发放的全年一次性奖金，如何计算缴纳个人所得税？



A：吴梅：对纳税人在2019年1月1日至2021年12月31日期间取得的全年一次性奖金，可以不并入当年综合所得，以奖金全额除以12个月的数额，按照综合所得月度税率表，确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税，以避免部分纳税人因全年一次性奖金并入综合所得后提高适用税率。



对部分中低收入者而言，如将全年一次性奖金并入当年工资薪金所得，扣除基本减除费用、专项扣除、专项附加扣除等后，可能根本无需缴税或者缴纳很少税款。而如果将全年一次性奖金采取单独计税方式，反而会产生应纳税款或者增加税负。同时，如单独适用全年一次性奖金政策，可能在税率换档时出现税负突然增加的“临界点”现象。







因此，《关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税[2018]164号）专门规定，居民个人取得全年一次性奖金的，可以自行选择计税方式，请纳税人自行判断是否将全年一次性奖金并入综合所得计税。也请扣缴单位在发放奖金时注意把握，以便于纳税人享受减税红利。




个人首套房每月抵扣1000元

婚前首套房可任选一方扣除



Q：住房贷款利息怎么扣除？



A : 吴梅：纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限**长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。



Q：住房贷款利息和住房租金扣除可以同时享受吗？



A：吴梅：不可以。纳税人及其配偶在一个纳税年度内不能同时分别享受住房贷款利息和住房租金专项附加扣除。

基准利率的调整，房贷利率也会调整，但是具体调整需要看贷款合同上对于利率调整是怎么规定的。

如果是分段利率的话那么贷款利率调整房贷利率当日执行，月还款数也会跟着变动，如果是按年调整的话，房贷利率一年调整一次，每月还款数一年不会变，第二年调整利率后会变动。需要房贷利率调整后，月还款数还会变化。

房贷利率是根据贷款选择的年限、贷款方式及贷款的利率有一定的关系，但是还是有很多人不是很清楚房贷利率如何计算的。一般按月复利计算，复利是指在每经过一个计息期后，都要将所剩利息加入本金，以计算下期的利息。这样，在每一个计息期，上一个计息期的利息都将成为生息的本金，即以利生利，也就是俗称的“利滚利”。