网签买房

有的，按照法律规定,你与开发商签订了购房协议,应当认定你们的合同已经成立。如果房屋取得了预售许可或者取得了房屋所有权证书,你们的合同就已经生效,是否网签不影响你们的合同效力。如果开发商没有取得预售许可,也没有进行登记取得房产证,你们的协议尚不能确定法律效力。

签订购房合同后多久进行备案，如何备案？网签和购房合同备案是一样的吗？购房网签时需要注意些什么？一般来说，网签在前，备案在后，只有备案后房屋买卖才正式生效。网签是为了让房产交易更加透明化，防止一房多卖。

网签是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过这个号在网上进行查询。

商品房买卖合同之所以需要登记备案，原因是当合同文本签订后，必须要到房地产交易中心登记备案才能生效。开发商为了提高效率，不会逐户的办理，而会采取分批办理的形式，这样就致使买卖合同的备案时日会相应延后。

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一、网签和备案的区

网签和备案存在着本质的区别，网签是房地产管理部门为规范房地产企业房屋销售行为，维持房地产市场的正常秩序，防止开发商捂盘及“一房多卖”而建立的一个网络化管理系统。

而备案是根据我国建设部所颁发的<城市商品房预售管理办法>第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

两者的共同作用都是为了杜绝一房多卖的现象，当我们要注意的是，网签是不具有备案的法律效力的，仅仅为了实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。

二、合同备案的具体流程

购房者签订商品房购房合同后，开发商会将购房合同集中递交到房管局进行备案，此过程一般需要三十天时间。如购房者为按揭购房，待合同在房管局备案完后，还需再将购房者的所有贷款资料递交给按揭银行进行审核，办理抵押贷款手续，此过程的办理时间一般也需要三十天左右(视不同银行工作情况而定)。待以上手续全部完成后，签约中心会通知客户领取购房合同。

如果已经备案成功，但是还不能拿到购房合同，可以让开发商告诉备案登记号，之后可以直接在网上查询到相关的备案情况。

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三、商品房、二手房网签和备案程序大不同

商品房网签和备案程序是：在有购房资格的情况下，由买卖双方就合同内容达成一致意见并网上签约，双方签署合同，**后由开发商在合同签约后持合同、购房资格核查材料到房地产交易中心办理合同备案手续，交易中心在三个工作日内审核备案，在合同上加盖备案章。

二手房网签和备案程序是不同于商品房的，这主要是因为房屋买卖的方式不同。一个是期房预售，一个是现房交易，还有取得房屋权利的过程也不同。一个是从买房到办证有一个长时间周期，一个是交易、办证、交房基本在同一时间段完成。因此，二手房备案程序相对简单，主要是由买卖双方在广州市国土资源和房屋管理局完成网上签约，这是不同于商品房的。

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四、网签购房合同注意事项

第一，一定要采用由房地产管理部门统一印制的房屋买卖合同标准文本，并按照文本中所列条款逐条逐项认真填写。

第二，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。

根据劳动合同法的规定，单位需要子员工入职之日起，就缴纳保险的，你说的这个网签实际上是为了办理单干户口转移手续用的，一般情况下还是以实际签订的书面劳动合同为准。

目前国际和国内采用线上签署电子文件的方式有多种，但大多数不具备法律效力。网签合同一般是各自加盖公章之后互相传真即达到签订合同的目的。
按照我国《电子签名法》的规定，唯一具备法律效力的网签是指签约双方采用电子签名技术（各自使用第三方电子认证机构颁发的买卖盾数字证书）在线签署电子合同及其他缔约协议文本。
我国现有能提供网签服务的第三方电子缔约平台有国家批准的CA买卖网等。网签可以大大提高电子商务的安全高效性。

作者按：存量房买卖的网签在实践中相当常见，但因法律未明文规定，理论和实务对其法律效力存在不小的争议，亟需予以明确。网签有成立买卖合同的效力，当事人自行交易的，买卖合同自签署网签申请文书时成立；通过经纪中介交易的，买卖合同自当事人线下签署买卖合同书时成立。除了通过网签成立的买卖合同，相同当事人就同一房屋还签订内容不同的买卖合同的，应推定网签成立的买卖合同符合当事人的真实合意，反对者要负担反证的证明责任，这体现了网签推定当事人真实意思的效力。在一房数卖时，网签有保障买方债权的效力，应优先实现通过网签成立的合同买方的债权。根据这一效力，在网签后、房屋所有权转移登记前，卖方不能把网签的房屋抵押给他人。



关键词：存量房买卖；网签；合同成立；推定；债权保障





注：本文原载《当代法学》2017年第1期



一、引言



存量房以二手房为主要形态，[1]以它为标的物的买卖是城市中相当常见的商品房交易行为，目前已成为北京等一线城市房产交易的主力军，[2]其重要的社会意义无需赘言。为了推动房产交易市场的规范发展，提升管理部门的监管水平，北京等地在2008年左右开展了存量房买卖网签，即用房屋行政主管部门（下称房管部门）设立的交易信息系统（下称网签系统）线上记载存量房买卖主体、标的物、价款等信息，在线下生成与上述信息一致的、交由当事人双方签字或盖章的买卖合同书，并将上述信息记载于房管部门掌控的楼盘表及房产交易档案。大体而言，网签包括三个环节，一是线上记载买卖信息的网上签约，二是当事人在线下签署买卖合同书，三是房管部门在特定载体上显现和保存签约信息的网上备案。



在存量房买卖施行网签的地方，网签是一种强制性的制度安排，只要当事人通过市场交易行为、而非参与法院拍卖来买卖存量房，就必须办理网签，且在网签正常存续至房屋所有权转移登记（下称过户登记）期间，同一房屋不能再成为网签买卖的标的物，2010年广州市国土资源和房屋管理局《广州市存量房网上交易规则》第14条等对此有明文规定。不仅如此，过户登记以网签为前置，2008年原北京市建设委员会《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》（下称“北京网签通知”）第1条就指出，自2008年10月15日起，北京市已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请过户登记前均需进行网签。



从实践情况来看，网签的推行，既有效降低了一房数卖等市场失信风险，还有效提升了主管部门的市场监管能力，故2010年国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求进一步建立健全存量房交易合同网上备案制度。此后各地纷纷推行网签，住房和城乡建设部更于2016年4月提出要网签全覆盖。[3]毫不夸张地说，在行政的强力推动下，网签买卖在全国范围内势必成为存量房交易市场的**基本形态。



虽然网签的地位如此重要，但它迄今为止主要是各地房管部门推行的实践做法，尽管有少数规范性法律文件对此有所涉及，但均未明确其法律效力，这就给理论和实践带来不小的困惑，主要表现在：（1）网签显然有成立买卖合同的效果指向，但它既要网上签约，又要线下签署合同书，那买卖合同究竟何时成立，不无争议。[4]（2）在网签之外，买卖双方就同一存量房另订买卖合同，且其内容与网签信息不一致，应以何者为准，颇有疑问。[5]（3）在完成网签后、办理过户登记前，卖方又把房屋出卖给他人，应否把网签当成优先实现买方债权的考量因素，法院见解不一；[6]与此相当，在完成网签后、办理过户登记前，卖方能否以网签房屋为抵押财产，通过抵押登记为他人设立抵押权，也是仁者见仁，智者见智。[7]上述问题分别对应网签不同的法律效力，为了妥当回答，本文将立足于存量房买卖网签的实践运作，结合相关法理和制度来展开分析。



二、买卖合同的成立



网签的环节既有网上签约，又有线下签约，其成立买卖合同的功能设计相当明显。这两个签约环节的核心内容是一致的，当事人需凭借网上签约的信息凭证以及所签署的买卖合同书办理过户登记。问题在于，若合同书的签署是买卖合同成立的标志，那网上签约起什么作用，它与合同书的签署是什么关系？若非如此，那何时成立买卖合同，又怎么理解签署合同书的意义？这些问题事关对网签构造的正确理解，也与当事人利害攸关，必须认真对待。在实践中，买卖存量房的当事人既可能自行协商进行，也可能经由房产经纪机构来中介居间推动，这两种情形对应的网签程序有所不同，前者称为自行成交的网签，后者称为经纪成交的网签，它们各自的买卖合同成立标志不同。下文以北京市的网签为例进行阐述。[8]



（一）自行成交网签中买卖合同的成立



1．问题的提出



根据“北京网签通知”第3条，自行成交的网签应完成三个环节：（1）当事人填写和签署包括身份信息、房屋权属和性质、土地使用权状况、抵押和租赁情况、成交价款、签约密码等信息的《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（下称信息表），并将信息表及相关证明材料提交房管部门的服务窗口；（2）工作人员核对后，通过网签系统录入买卖合同第1-4条的相关信息，这些信息就是信息表记载的主要内容，打印后交当事人确认；（3）当事人确认上述信息无误后，由工作人员将买卖合同文本交当事人，当事人约定填写该合同第4条之后的内容后，予以签字或盖章。



在通常的交易观念中，合同书是房屋买卖合同的唯一书面形式，据此，若把上述流程视为订立买卖合同的整体环节，那么，根据《合同法》第32条，只有当事人在合同书上签字或盖章后，买卖合同才成立。也就是说，即便网上签约环节完成，也不产生买卖合同成立的法律效果，而只是生成了可供当事人签署的合同书，故而，如果把成立买卖合同比喻成射门，完成网上签约只是运球到门框前，当事人签署合同书才是临门那一脚。



问题在于，在合同书签署之前，当事人还有签署信息表、提交材料等行为，若它们只是当事人协商订立合同的表现，就能进一步印证签署合同书成立买卖合同的结论，但若不是这样，那就要反思该结论的正当性。究竟如何，只有甄别这些行为后，才能得出结论。

有的，按照法律规定,你与开发商签订了购房协议,应当认定你们的合同已经成立。如果房屋取得了预售许可或者取得了房屋所有权证书,你们的合同就已经生效,是否网签不影响你们的合同效力。如果开发商没有取得预售许可,也没有进行登记取得房产证,你们的协议尚不能确定法律效力。

2020年我们是充满了挑战的一年，这一年里很多行业都受到了冲击，也让很多人认识到了家的重要性，很多人都急迫的想要买房，而也因为2020年的特别，很多人都是网签合同买的房子。很多人之前是不了解网签合同的，不知道网签合同靠不靠谱，今天小编就来跟大家说一说网签合同的事，我们一起来看一下网签合同具有法律效力吗，以及网签后怎么查房子信息。

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遂平在线房产网综合整理：大家应该都知道，房产交易中**为重要的环节就是网签，说到网签，应该很多买过房的朋友都不会陌生，在买房时这一程序是比较要走的，不能跳过，然而一些没买过房的人应该对于网签就没太多的了解，应该也只是听说过，那么今天小编就来为大家介绍一下买房网签是什么意思？买房网签有什么需要注意的？

买房网签是什么意思？

购房网签是指购房者和开发商签订商品房买卖合同后，要到网上签约系统进行登记处理，在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。房屋网签的形式是网签购房合同。过去都是房管局印刷好的合同文本，签订购房合同后拿合同文本到房产局登记备案。从签订合同到备案有滞后性。

现在先在网上提交购房合同，房产局网上系统同步登记你的购房信息。打印出合同后你再签字。对购房者更有保障。
买房网签有什么需要注意的？

1，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。

2，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在面积差异处理条款中明确面积发生误差时的处理方式。

3，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为某年某月某日，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

相信大家看了以上小编对于买房网签是什么意思？买房网签有什么需要注意的介绍，应该对网签都有些了认识，现在科技如此发达，以至于有些流程在网上就能实现，网签就是一个例子，然而网络上不确定因素较多，所以大家在签订合同时也应提起精神，一些文中提到的注意事项一定要烂熟于心。

买房网签就是在线提交买卖合同并且打印出来再网签的时候，要审查一下开发商是否5证齐全，但通常情况下只要有商品房预售许可证，那么也就意味着开发商是5证齐全的，因为商品房预售许可证的前提是有土地使用证、建设工程许可证等等。另外在网签的时候要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本。
买房网签时的注意事项：
1、带齐证件。
通常情况下在进行房屋资格审查时需要提交身份证、婚姻证明以及社保缴存记录等等，有些城市还会要求拥有暂住证等等。而在网签的时候携带认购书以及定金证明等等，如果是贷款的购房者还需要携带贷款的资料证明。
2、核实房屋信息。
在网签的过程中应当仔细的核实房屋的信息内容，如果录入了系统，那么修改起来会比较困难，因为需要一大堆的文件和证明，去相关部门申请修改，所以填写的时候尽可能的谨慎。

所谓的网签就是在购买新房或者是二手房的过程当中，在签订购房协议之后到当地的房地产相关部门进行备案，并且把相关的信息公布在网上，通过相关部门的审核之后会给网签号，购房者能够通过号码在网络上进行查询了解到房屋交易的进程。同时也能够有效避免开发商出现一房多卖的情况。就目前而言，开发商在申请房屋预售许可证之前，会将相关的信息报送国土房管局进行审核，网签之后购房者也能够随时上网查询。
网签的好处有很多，其中比较重要的就是防止一房多卖，而且在网签时，相关部门会对开发商是否具备有商品房预售许可证进行审核，在具备有预售许可证之后，才能够办理房屋所有产权证，建议购房者在填写购房合同时，选择房地产相关部门统一印刷的买卖合同文本。

房产网签是指交易双方合同签完后，到房产有关部门进行备案，并在网上公布。购房人可拿到一个网签号，通过这个号码在网上就可以查询到网签结果。房产网签的最终目的是为了让房地产交易更加透明简洁，避免一房多卖。 买房子网签流程如下。
①房屋交易双方一定要约定好合同的相关内容，将有关信息交给网签工作人员。
②工作人员登录网络签约系统，填写合同的相关内容，可以先生成合同拟定版，然后给双方进行核实。
③交易双方认真核实内容，确认没有问题后，工作人员从系统中打印房产买卖合同的最终版，还有网上的价格自行申报表或是不动产申报表。一旦打印生成最终版，就不可再生成同一个房屋的合同。
④备案完成后，如果交易双方因一些个人原因需解除或更正已备案的合同时，必须持有效证件及有关材料同时原网签机构申请。合同取消后，该房屋就会恢复成可售状态，就可以重新签合同。

买房网签是指在房屋管理部门将买卖协议备案，并在互联网上公示，现在无论是购买新房还是购买二手房，都需要进行房屋的网签，在房屋网签之后，不仅会保障购房人的个人权益，有效避免开发商或者是二手房东对于房屋一房两卖，而且在进行房屋网签的过程当中，相关部门也会对房源进行审核，如果开发商证件不齐全，或者是二手房处于被抵押或被冻结的状态，都无法完成网签。
在进行网签的时候，需要采用由国家统一印制的房屋买卖合同文本，并且在签署之前要对合约当中的详细条款进行逐字逐句的阅读，在明确之后再签字，特别是房屋的面积以及面积差异的处理方法，对于一些其他的条款可以附加在合同之后，而且也要在合同当中清楚的写出交房的日期以及所承担的违约责任。

购房网签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案，并在互联网上公示，一定程度上有利于避免开发商一房二卖，是一种行政管理行为，但是不能代替过户。

买房网签主要是为了保障购房者的个人利益，无论购买的是新房还是二手房，都需要先进行网签才能够办理房屋所有产权证或是进行过户。房产的网签在与房屋销售对象签订购房合同之后，需要到当地的房屋交易管理部门进行备案，并且将交易的对象和签订的合约公布在网上出具网络签约号，可以在网络上进行房屋交易流程的查询，让房地产的交易变得更加透明化。
在进行网签时，尤其是购买期房的情况之下，需要先审查开发商是否具备有商品房预售许可证，是能否办理房屋所有产权证的关键。进行签约时，需要采用房地产管理部门统一给予的标准房屋买卖合同文本，并且逐条填写，对于双方所填写的权益和义务要仔细阅读。自己认为不合理的条款需要给出修改意见，并且以书面的形式补充在合同当中。

买房网签其实就是指在房屋交易的过程当中，双方签订了纸质合同之后，到房管局去进行网络上的签约，并且需要办理备案的手续。之所以需要进行网上签约，主要还是为了让整个交易更加的透明化，为了防止卖家一方多卖，同时也是为了保证买卖双方的权益不受损。实际上现在在买房的过程当中都是要进行网签的，在办理了网签手续之后，双方才可以去办理房产的交易过户，这是一个必不可少的流程，可以保障双方的合法权益。

购房网签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案，并在互联网上公示，一定程度上有利于避免开发商一房二卖，是一种行政管理行为，是为了让房地产交易更加透明化，但是不能代替过户。网签后会给个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。
网签购房合同第一步，购房者在确定了买房意向之后，经过购房者与出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网上签约，上报房地产市场信息网。
网签购房合同第二步，开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的(电子)合同，购房者和开发商履行签字手续，打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份，按揭贷款需打印5份)。
网签购房合同第三步，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。开发商和购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。
在网签购房合同时需要注意的是，如需要修改合同信息，在上报房地产市场信息网之前，开发商和购房者还可以协商变更合同信息，一旦上报之后，电子合同的核心内容(核心内容：购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改。如果需要修改核心信息，则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”，重新进行签约。经双方协定，24小时内允许撤销网上签约。
而在商品房签订的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关条款，开发商企业可以调阅，重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已经备案，无论是核心内容还是核心以外的内容，均买卖双方协商一致，持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。

买房网签即就是网上签约，也就是与销售对象签订相应的合同之后，去房地产相关部门进行备案，同时会将备案信息公布在网络之上，而此时会有签约号可供购房者在网上进行房产的查询，买房网签的主要原因是为了让交易更加的透明，杜绝一房二卖的情况出现。不过在购买房屋时也需要注意，如果仅仅只办理了网签手续，但是没有办理备案手续时，此时不具备备案后的法律效力，只有备案的管理效果。在办理好网签手续之后，如果想要实现备案的法律效力，还需要去房地产登记机关办理相应的备案手续，只有完成这些流程之后，购房者更好的保障自身的权益不受到侵害。
在进行网签时，一定要查询开发商是否具备房屋预售许可证，只有有了房屋预售许可证之后才意味着开发商五证齐全，这也是能否办理房产证的关键，而且网签的时候应当选择房地产相关部门统一印制的标准买卖合同，并且按照逐条逐款进行填写，不要马虎。

买房网签就是网上填写购买和销售合同，然后打印出来。在网上签约的时候，要仔细检查开发商有没有预售许可证，拿到了预售许可证，就等于拥有了土地、规划、建设工程等。这对于买房子是否有产权证书至关重要。在买房网签时，务必使用物业管理部门统一印制的《商品房销售合同》。

现在在买房时候，无论是新房还是二手房，都是需要网签的。不过没有买过房的人，可能不知道网签是什么。那么网签到底是什么意思？网签的意义是什么？又要注意什么呢？下面小吉为介绍一下网签的是什么。