315公布商品房消费十大典型案例 私人房屋租借合同书胶葛多

11日，重庆第五中级国民法院公布商品房消费者权益维护十大典型案例，实质触及合同胶葛、财产解决胶葛、过时违约等，其中合同财产胶葛成绩*为凸起。现将十大案例公布：

1、王强诉长江公司过时交房违约金案

【根基案情】长江公司将其开发建设的住宅一套预售给王强，商定长江公司应于2008年9月6日前将已落成查收备案挂号的商品房拜托王强使用，否则按过时天数付出违约金。2008年9月6日，长江公司告诉王强接房，王强以长江公司没有取得落成查收备案挂号证为由拒绝接房。长江公司于2009年3月9日取得落成查收备案挂号证，但未再告诉王强接房。王强于2010年8月16日诉至法院，请求长江公司付出从2008年9月7日起至2010年8月16日止的过时交房违约金。

【裁判情形】市五中法院终审觉得，王强与长江公司签定的《重庆市商品房生意合同》合法有效。长江公司在未取得房屋落成查收备案挂号证的情形下告诉王强接房，王强有权拒绝接房；长江公司在取得落成查收备案挂号证后，该当履行告诉义务，再次告诉王强接房并出示房屋落成查收备案挂号证。长江公司未依照合同商定拜托房屋，亦未在房屋相符拜托前提后及时奉告王强，该当担当过时交房的违约责任。遂判决长江公司向王强付出从2008年9月7日起计较至2010年8月16日止的过时交房违约金。

【法官点评】购房者在接房时，应关切开发商拜托房屋能否相符合同商定，对还没有取得落成查收备案挂号证的房屋，购房者有权拒绝接房。若购房者在明知房屋未落成备案挂号的情形下接房，过后又以开发商交房时未取得房屋备案挂号证，请求开发商担当过时交房违约责任的，因购房者接房时有一定错误，其实际接房并据有房屋的行为，已使其损失有所削减，且房屋过后经落成查收合格，不存留质量成绩，国民法院则会撑持开发商恰当调低违约金的请求。

2、张玲丽诉天源公司过时办证违约金案

【根基案情】张玲丽与天源公司签定商品房生意合同，商定商品房拜托使用后60日内，应解决《房地产权证》。如因天源公司责任招致张玲丽不克不及在规定刻日内取得《房地产权证》，天源公司依照过时天数付出违约金。合同签定后，天源公司于2006年11月28日交房，于 2007年11月29日将办证资料提交至地盘房屋权属挂号核心。2008年1月22日，房地产权属挂号机关就张玲丽所购商品房公布了《房地产权证》。张玲丽于2009年9月9日向法院提起诉讼，请求天源公司从2007年1月28日起至2008年1月22日止付出过时办证违约金。天源公司答辩觉得张玲丽的诉讼请求已过诉讼时效。

【裁判情形】市五中法院终审觉得，张玲丽与天源公司签定的商品房生意合同合法有效，天源公司未按合同商定解决《房地产权证》的违约现实成立，但过时办证违约金应合用诉讼时效的规定，诉讼时效为2年，即对张玲丽主意2007年9月10日之前违约金的诉讼请求不予撑持。遂判决天源公司付出张玲丽从2007年9月10日起至2007年11月29日止的过时办证违约金。

【法官点评】购房人追索过时办证违约金，该当及时履行权利。诉讼时效是指权利人不可使权利的现实形态持续经过法按时代，其权利即发生效力减损的轨制。假如权利人的权利受到损害后，持久不照章定法度追求维护，法令便没有给以永久维护的需要。购房人该当及时向违约的开发商追索过时办证违约金，一方面可以督促开发商尽量办证，另外一方面也能够督促胶葛尽早处理。

3、陈红诉蓝波公司迟延办证违约金案

【根基案情】陈红与蓝波公司签定了商品房生意合同，商定陈红购置蓝波公司开发的房屋一套，并商定了迟延办证违约金等事项。合同签定后，因蓝波公司原因，未在合同商定的工夫内为陈红解决房地产权证。陈红在取得房地产权证后，又将该套房屋卖与他人。2009年2月，陈红诉至法院，请求蓝波公司付出迟延办证违约金。蓝波公司答辩觉得陈红已将房屋出售给他人，再来起诉迟延办证违约金，主体不适格。

【裁判情形】市五中法院终审觉得，陈红请求蓝波公司付出迟延办证违约金系按照合同发生的请求权，陈红在取得房屋所有权后将房屋转卖，是对物权的处分，不作用其按照合同商定向蓝波公司追索迟延办证违约金。遂判决蓝波公司向陈红付出迟延办证违约金。

【法官点评】取得房屋所有权后将房屋转卖，仍可按照合同相对性，请求签定合同的开发商担当违约责任。在转卖商品房的过程中间，应关切区分是合同的权益让渡还是取得房产证后物的让渡。前者是合同权利义务的归纳综合转移，招致合同主体的变换；后者发生新的合同关系，让渡方仍可遵守与开发商签定的购房合同，请求开发商履行合同义务。

4、杨林诉徐丽二手房生意合同胶葛案

【根基案情】杨林(买方)、徐丽(卖方)与东诚公司(居间方)签定房地发生意合同。商定合同签定当日，杨林付出定金1万元；杨林须出资为徐丽还清按揭贷款，还款当日解决注销典质挂号手续，余款在解决过户手续当天付出；徐丽须在杨林还贷前将该房全权委托掮客方代表解决后续相关手续；如违约应担当房款5%的违约金。杨林按约付出了1万元定金。此后，杨林、东诚公司与徐丽即能否该当解决经公证的委托书及全权委托事项发生争议，徐丽未能与东诚公司解决委托手续，杨林也是以拒绝付款。杨林诉至法院，请求解除合同，判令徐丽返还定金1万元并付出违约金。徐丽赞成解除合同，但不赞成退还定金，也不愿付出违约金。

【判决情形】市五中法院终审觉得，本案合同中商定的“全权委托解决后续手续”只是一种归纳综合性陈说，对委托的具体事项及委托的形式请求均未作邃晓商定。因合同商定不明，导致当事人发生争议，合同未能继续履行，合同缔约三方均有错误，现当事人均赞成解除合同，对杨林请求返还1万元定金的请求给予撑持，对其请求徐丽付出违约金的请求不予撑持。遂判决徐丽返还定金1万元。

【法官点评】委托中介进行二手房买卖，委托事项、权限及形式请求应尽能够详实、无歧义。在二手房的买卖过程中间，很多关节需要生意两边和中介方的积极共同，当事人该当依照诚笃信誉原则，积极履行合同义务。在合同商定不邃晓的情形下，该当及时告竣弥补和谈，互谅互让，尽量促出售易，防止胶葛的发生。

5、谢海诉王琴、周明租借合同胶葛案

【根基案情】王琴是谢海的母亲，王琴将其与谢海共同公有的一间门面出租给周明经营使用。谢海得知后，不赞成出租，遂向法院起诉请求确认王琴与周明签定的租房和谈书无效。

【裁判情形】市五中法院终审觉得，王琴将门面出租给周明经营使用，使公有产业生*，属对公有财的履行息争决。谢海亦未举示凭证证明其与王琴之间对公有产业的解决有其余商定，公有人对解决公有产业没有商定或商定不邃晓的，各公有人都有解决的权利和义务，王琴有权将公有门面出租。遂判决采用谢海的诉讼请求。

【法官点评】对于家庭公有产业，公有人不得以不知情、不赞成等来由请求确认其他公有人对公有产业进行履行息争决的行为无效。租借房屋时，承租人该当查看出租人能否房屋的所有权人、所有权人的委托署理人，或者房屋的合法使用权人。转租房屋还该当征得原出租人的书面赞成。

6、田志明诉陈英区分所有权侵权胶葛案

【根基案情】田志明与陈英在同一小区购置了别墅，且两人的别墅相邻。陈英的别墅周围圈有栅栏，栅栏内建有花圃系陈英自用。别墅正面栅栏处建有供人、车通行的铁门，铁门两侧安置有石狮及花盆。田志明以陈英损害建筑物区分所有权为由，请求法院判令陈英将其改建的私人花圃恢复为公共绿化地；撤除安置在公共通道上的石狮及花盆。

【裁判情形】南岸区法院审理觉得，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的公有局部享有公有和共同解决的权利；建筑区划内的绿地，属于业主公有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；业主对损害自己合法权益的行为，可以照章向国民法院提起诉讼。陈英未能举示凭证证明其使用的绿地属个人所有，其在小区公共绿地上建筑栅栏、铁门圈地自用，和安置石狮、花盆的行为损害了包含田志明在内的小区其他业主的合法权益。遂判令陈英撤除栅栏、铁门、石狮及花盆，恢复该处公共绿地原状。

【法官点评】小区业主不得将业主公有局部独有使用，不得损害其他公有权人的使用息争决权。小区公共局部归公有人共同使用，共同解决。公有人的权利包含：使用、*、缮治等；担当的义务要紧是依共用局部的本来用途使用，共同担当有关费用。小区业主在使用与其私人房产临近的公共局部时，如门前过道、外墙等，应以合理履行为限，不克不及据为己有，故障或限制邻居及其他公有人履行权利。

7、蓝娟诉长城财产解决公司财产解决胶葛案

【根基案情】蓝娟系长城财产解决公司供应财产解决任事的小区业主。该小区系开放式小区，每栋楼有一个防盗门。两边的财产解决任事合同商定，长城财产解决公司对其财产解决规模内的房屋共用部位、公用举措措施装备等进行维护、缮治、任事与解决。若长城财产解决公司未能履行商定，招致业主人身、产业受到损害的，该当照章担当响应的法令责任。本案中，蓝娟地点单位的防盗门破碎摧毁一个多月，长城财产解决公司未能及时建设。其间，小偷插手蓝娟家，偷走现金、相机、饰物等器械。

【裁判情形】市五中法院终审觉得，按照《财产解决条例》的规定和当事人两边的商定，长城财产解决公司对蓝娟地点楼栋的防盗门长达一个多月未及时建设，招致小偷插手蓝娟家中偷走局部器械，应担当弥补责任。两边的财产解决合同第四条中对于“业主专有局部的私有产业，由业主自行保留”的商定不克不及免去物管公司因违约形成业主产业损失的弥补责任。按照被盗器械的价钱，法院酌情主意损失二万元。

【法官点评】财产解决公司不尽合同义务，应担当法令责任。小区的保障、协调是住户的希冀，也是财产解决公司追求的目的。让财产解决公司担当违反合同的弥补责任，有好处其增强内部解决，也有好处业主与财产解决公司之间竖立信赖关系。是以，业主在采用财产解决公司时，应注重其品质。财产解决公司应严厉履行合同义务，塑造企业真诚景象。

8、*诉长宏公司商品房生意合同胶葛案

【根基案情】*购置了长宏公司开发的商品房一套，两边签定的《重庆市商品房生意合同》中有住宅尺度层层高均为3.0米，小区配有流动乐园、拍浮池、篮球场、社区流动场等商定。*接房后，觉得房屋主卧*2.65米高，拍浮池、篮球场不相符国度尺度，流动乐园因地区前提限制基本没法依照开发商AD宣传的数据完成。遂诉至法院，请求长宏公司弥补损失1万元。

【裁判情形】九龙坡区法院审理觉得，开发商登载的AD右下角有“本AD所触及规划、图片及数据以*终当局批文和实施成效为准”的说明，AD只是开发商对楼盘的宣传，并非邃晓具体的承诺，且本案合同中仅商定了“流动乐园、篮球场、拍浮池”，而上述实质确已存留。*对于流动乐园、篮球场、拍浮池不相符商定的来由不成立。但房屋主卧层高确与合同商定的层高3.0米不符，法院酌情判决长宏公司付出*弥补金8000元，采用*其余诉讼请求。

【法官点评】开发商随意降低楼层层高，应担当弥补责任。商品房生意合同是商定和纪录两边当事人权利义务的要紧按照，开发商拜托的房屋及举措措施不相符合同商定，应担当违约责任。开发商的出售AD和宣传资料为要约要请，除非开发商对其出售的房屋及相关举措措施所作的说明和承诺具体一定，并对商品房生意合同的签订及价钱一定有严重作用，否则不克不及按照AD实质请求开发商担当违约责任。

9、吴川诉朝阳公司认购和谈讹诈胶葛案

【根基案情】吴川与朝阳公司签定《认购和谈书》，商定吴川认购朝阳公司开发的商品房一套，定金2万元，吴川应于2010年4月30日前与朝阳公司签定《重庆市商品房生意合同》，过时未签定章视为抛却购房，定金不退。吴川以朝阳公务置业参谋承诺讼争房屋的地盘使用年限为50年，而实际只要38年，朝阳公司行为构成讹诈为由向法院起诉，请求解除《认购和谈书》，由朝阳公司双倍返还定金4万元。

【裁判情形】市五中法院终审觉得，朝阳公司在签定《认购和谈书》时已将有关建设用地规划许可证、地盘使用证、动工许可证等项目证明文件在网上和购房部大厅公示。两边签定的《认购和谈书》系当事人真实意思表示，合法有效。吴川未供应凭证证明朝阳公司有隐瞒房屋地盘使用年限的行为，对吴川的诉讼请求不予撑持。遂判决采用吴川的诉讼请求。

【法官点评】购房者签定认购和谈书前，该当周全体味房屋的有关情形，包含地盘使用权情形、商品房生意合同及弥补和谈的具体实质、财产解决和谈等。在商品房卖方商场的情形下，开发商在开盘之前经过认购和谈的编制变相出售房屋，购房者经常只可在图纸或沙盘上选房，一朝签定了认购和谈，就简直损失了对房屋买卖前提进行筹议的权利。是以，购房者签定认购和谈除要周全体味房屋有关情形外，还应尽量保留开发商供应的合同范本及出售资料。

十、陈红等5人诉双龙花圃业主委员会财产解决胶葛案

【根基案情】双龙花圃业主委员会与万丰财产公司签定了财产解决任事合同，小区业主按住宅每月每平方米0.5元交纳物管费。合同到期后，物管公司继续为小区业主任事，但提出因解决成本增添，请求上调物管费为住宅每月每平方米0.6元。双龙花圃业主委员会在书面收罗小区业主定见后公布了《收罗定见成效公布》，公布诠释多数业主赞成上调物管费。陈红等人以业主委员会公布的公布违反法令规定为由，请求给予撤销。

【裁判情形】市五中法院终审觉得，小区赞成上调物管费的业主人数未过对折，且双龙花圃业主委员会未能提交小区建筑总面积的相关按照。是以，双龙花圃业主委员会觉得小区规划内专有局部占建筑物总面积过对折的业主及总人数过半的业主赞成上调物管费，缺乏现实按照。遂判决撤销双龙花圃业主委员会公布的《收罗定见成效公布》。

【法官点评】业主决意建筑区划内严重事项该当遵守“面积、人数双过半”原则；筹集、使用维修成本，改建、重建建筑物及隶属举措措施，还应经三分之二业主赞成。对业主的成员权内在及表决权履行，法令作出了邃晓规定。凡是触及全体业主共同好处的事项都该当属于业主有权共同决意的事项规模，相关事项的表决未达到法定尺度的，不具有法令效力，相关决意损害业主合法权益的，业主可以请求国民法院给予撤销。

归纳315公布商品房消费十大典型案例 合同财产胶葛多